Актуальное

Эксперты: Таунхаусы в России каждый строит по своему закону

О тонкостях в работе с этим видом недвижимости рассказывают эксперты Коллегии профессиональных девелоперов.

таунхаусы

Таунхаусы строят в России с 2007 года. Востребованный потребителем и достаточно выгодный в строительстве, этот зарубежный формат быстро прижился на российском рынке, однако до сих пор не нашел своего отражения в законодательстве. В каждый период времени и на каждой территории понятие таунхауса трактуются по-разному, что дает почву для нарушений и ставит в затруднительное положение добросовестных девелоперов. О том, чем может обернуться такая путаница для застройщиков и их клиентов, “Стройпульсу” рассказали эксперты Коллегии профессиональных девелоперов (КПД).

Полный таунхаос

 

Поскольку в законодательстве понятия «таунхаус» нет, в зависимости от того, на какой земле строится объект, его относят либо к многоквартирным малоэтажным жилым домам блокированного типа, либо к индивидуальным блокированным домам. Земля определяется Правилами землепользования и застройки (ПЗЗ) конкретного муниципального образования.

Согласно Градостроительному кодексу, многоквартирный жилой дом блокированной застройки должен иметь не более трех этажей, состоять не более чем из 10 секций, предназначенных для проживания отдельных семей. Стены между блоками не должны иметь окон и дверей. Из каждого блока на территорию общего пользования должен быть отдельный вход.

Марина Агеева-УК Теорема“Градостроительный кодекс различает объекты индивидуального жилищного строительства (ИЖС) и дома блокированной постройки. В то же время в Правилах землепользования и застройки под ИЖС (индивидуальными домами) понимают как отдельно стоящие, так и блокированные жилые дома”, – поясняет руководитель отдела продаж УК «Теорема» Марина Агеева.

При строительстве таунхаусов на землях ИЖС возникает и двусмысленность с видом разрешенного использования (ВРИ) участка.

Этот тип застройки должен быть предусмотрен градостроительным регламентом участка (ПЗЗ). При этом, так как ПЗЗ не различают таунхаусы как отдельный формат, их относят к «индивидуальным (одноквартирным) жилым домам (отдельно стоящим и(или) блокированным)». В то же время в Классификаторе видов разрешенного использования одним из видов является «Блокированная жилая застройка». В ПЗЗ такого вида нет. Правила были приняты намного раньше, чем Классификатор, а в соответствии со 171-ФЗ, ВРИ, установленные до принятия Классификатора, считаются действительными. Приведение Правил в соответствии с действующей классификацией видов разрешенного использования серьезно облегчило бы ситуацию со статусом земли под строительство таунхаусов, но такая работа, к сожалению, не ведется, отмечает эксперт.

“Классические таунхаусы, а именно – блок-секция и придомовой участок земли в собственность как единый лот, выглядят слишком авангардным форматом для наших законодателей и банковских структур”, – Марина Агеева, руководитель отдела продаж УК «Теорема»

Индивидуальный или многоквартирный?

МайоровВ индивидуальных домах сблокированного типа каждый блок должен иметь свои независимые инженерные сети и отдельный вход. При этом каждый земельный участок будет являться отдельным объектом собственности. В этом случае девелопер получает упрощенную схему согласований, простую процедуру ввода в эксплуатацию, меньшую регламентированность при проектировании, но… такие проекты хуже кредитуются. Получается, что покупатель получает собственность на «дом» (блок-секцию), земельный участок, отдельные сети, возможность свободно распоряжаться своим имуществом, но навряд ли может воспользоваться ипотекой. И как частный домовладелец он несет полную ответственность за состояние и эксплуатацию этой собственности, отмечает генеральный директор компании “Русь: Новые Территории” (Русь:НТ) Дмитрий Майоров.

При строительстве малоэтажного многоквартирного комплекса должны выполняться все требования к жилым объектам массового строительства. Девелоперов ждут более сложные процедуры прохождения проекта, но при этом и реальные возможности кредитования.

В индивидуальной собственности у покупателя будет «квартира» (блок-секция) с общими инженерными сетями и землей в общей долевой собственности. И, несмотря на то, что на совместной земле у собственника «квартиры» будет выделена «своя» территория, это будет участок никак законодательно не закрепленный за владельцем «квартиры». Однако и ответственность за общее имущество и землю и расходы на эксплуатацию общего имущества будут разделены между всеми собственниками.

Учитывая все эти факторы, с точки зрения экономической целесообразности на таких землях застройщики чаще возводят 3-4 этажные дома с обычными квартирами, отмечают девелоперы.

Дом или дача?

ЕфремовПетроСтильПользуясь погрешностями в законодательстве, не все девелоперы идут по честному пути.

“Стоимость строительства жилых домов дороже, так как ответственность за сроки и качество строительства прописана в договоре. Из-за коллизий в законодательстве танхаусы часто строят на землях сельхозназначения с разрешенным использованием «под дачное строительство». Такие участки не предназначены под строительство для постоянного проживания, в связи с чем их оформляют как дачные дома”, – рассказывает коммерческий директор компании “ПетроСтиль” Вячеслав Ефремов.

Для строительства дачи не нужно получать разрешение на строительство и проходить обязательные строительные экспертизы.

“Получается, нет никаких гарантий на качество строительства и себестоимость данного строительства будет в разы меньше. Отсюда рождаются минимальные цены на таунхаусы от 1,5 млн руб., но в рекламе обычно забывают указать, что это дачные домики”, – подмечает эксперт.

Девелоперы предупреждают, де-юре такая постройка не будет являться жилым домом, а, значит, покупателям не стоит рассчитывать на ипотеку и социальную инфраструктуру.

Эксперты уверены, что формат таунхаусов уже не уйдет с российского рынка, закрепление в российском законодательстве этого вида недвижимости необходимо. Без четкого определения и банкам, и покупателям сложно провести оценку объекта и экспертизу документов. Двойное трактование законодательных определений и отсутствие стандартной процедуры приводит к тому, что каждый проект идет своим путем. Находя нестыковки в законодательстве, девелоперы решают вопросы в свою пользу, и невсегда добросовестно. Проблема назрела и требует решения сверху, уверены девелоперы.

Как не попасть на крючок?

Таунхаус «дом»:

  • право собственности на блок-секцию индивидуального жилого дома сблокрованного типа и земельный участок площадью 2-3 сотки
  • категория земли – «земли населенных пунктов»
  • вид разрешенного использования – ЖС или ИЖС.

Таун-хаус «квартира»

  • право собственности на блок-секцию и на долю в общей долевой собственности на землю
  • категория земли – «земли населенных пунктов»
  • вид разрешенного использования – ЖС или МЖС.

 

Похожие сообщения

  • Нина

    спасибо! актуально для меня

X