Актуальное

Мы вернулись в 2013 год

Любава Пряникова, старший консультант департамента консалтинга компании ColliersInternational в Санкт-Петербурге.

 

Наше издательство вместе с петербургскими застройщиками подводит итоги непростого 2015 года. Своим мнением о тенденциях на рынке первичной недвижимости делится старший консультант департамента консалтинга компании ColliersInternational в Санкт-Петербурге Любава Пряникова.

ОПРОС ОБ ИТОГАХ ГОДА

Продажи

Любава Пряникова“Важно отметить, что снижение продаж на рынке первичного жилья в Петербурге произошло на фоне результатов ажиотажного спроса на жилье в прошлом году, в действительности объем продаж вернулся к уровню 2013 года. Снижение спроса относительно 2014 года касается в основном инвестиционных покупок. Высокий уровень спроса сохраняется за счет массового класса и обусловлен развитием ипотечного кредитования с государственной поддержкой. Об этом также свидетельствует рост доли ипотечных сделок. При сохранении этой программы мы прогнозируем стабильный спрос на уровне 3-3,5 млн кв.м в год (уровень 2012-2013 гг.).

Покупатели квартир эконом-сегмента достаточно стеснены в средствах и зависимы от условий ипотечного кредитования, поэтому нестабильная экономическая ситуация практически всегда приводит к снижению спроса.  Так, снижение спроса в 2009 году составило более 30% (относительно 2008 года), и восстанавливался спрос достаточно долго.

Сегмент «комфорт» относительно стабилен, так как, как правило, обладает весомыми преимуществами местоположения перед сегментом эконом, и более доступен (особенно в условиях дорогой ипотеки) для покупателей, чем более высокие сегменты.

Сегмент бизнес-класса в кризисный период обладает наибольшей уязвимостью. По ценовым характеристикам он близок к элитному сегменту, в то время как ряд объектов класса «высокий комфорт» не уступает ему по качественным характеристикам. В среднем, снижение продаж в 2015 году составило 40-45%, однако наиболее ликвидных объектов это не коснулось.

Элитная недвижимость меньше всего подвержена колебаниям рынка, что связано с высокой финансовой устойчивостью целевой аудитории. Так, за 3 квартала 2015 года снижение спроса в этом сегменте не превышает 20%.

Вывод новых проектов

Почти все проекты, которые должны были выйти в продажу и находились на высокой стадии подготовки документации, выведены на рынок (началось строительство и продажи). Это касается и очередей масштабных проектов.  Отложена или заморожена минимальная часть проектов (не более 5-7% от общего заявленного объема), но мы говорим только о понятных проектах, с участками без существенных градостроительных или иных ограничений, где физически и юридически возможно строительство жилья.

Часть проектов отложена в связи с банкротством или сильным финансовым кризисом застройщика – это, как правило, небольшие компании, в портфеле которых числилось порядка 2-3 проектов и не было стабилизационного фонда, или компании, ценовая политика которых и технологии строительства не справились с изменившимися условиями рынка.

Однако и ряд крупных застройщиков не выводят на рынок новые проекты, старт которых требует существенных вложений, предпочитая аккумулировать средства в своих строящихся объектах.

Цены

Цены в 2015 году остаются стабильны. Активно увеличивать цены не позволяет падение покупательской активности относительно прошлого года, уменьшать – увеличившаяся стоимость строительства. Цена кв. м в течение 9 месяцев 2015 года изменялась в пределах ±5%.

Повторяется тенденция 2008-2009 гг., когда наиболее чувствительным к колебаниям экономики оказался класс «Эконом» – снижение по сравнению с концом 2014 года составило около 10%. При этом уменьшение цены кв. м в высоких сегментах связано, прежде всего, не с пересмотром цен девелоперами, а с изменением структуры экспозиции.

В среднесрочной перспективе мы прогнозируем умеренный рост цен на 5-7% в год.

Общие тенденции

На фоне кризисной ситуации рынок первичного жилья Санкт-Петербурга относительно стабилен. Общий объем рынка составляет более 10 млн кв.м, доля площадей в экспозиции составляет 46%, что является нормальным значением за последние 10 лет и свидетельствует о том, что на рынке нет дефицита или перенасыщения.

Снижение спроса есть, но до критичного для отрасли уровня не дошло. Наиболее сильно по сравнению с прошлым годом сократился объем инвестиционных покупок.

Наибольшее негативное влияние кризис оказал на нестабильные компании, речь идет о возможном банкротстве таких компаний, как Город, СУ-155, СК Эверест, Ар Строй, Петротрест (Орион), Павловская усадьба, Девелопмент Групп, Новый Город.

Несмотря на эти сообщения, говорить о массовой заморозке проектов на рынке не приходится.  Крупные компании, лидеры рынка, которые строят более 60% всех жилых домов, обладают достаточно высоким уровнем финансовой устойчивости, что благоприятно влияет на отрасль в целом”.

Сводный аналитический материал по итогам опроса строительных компаний читайте ЗДЕСЬ.

Похожие сообщения

X