на главную КАТАЛОГИ ТЕНДЕРЫ, ТОРГИ НОРМАТИВНЫЕ ДОКУМЕНТЫ
Каталог компаний
Строительные объекты Санкт-Петербурга
Строительные объекты Ленобласти
Участки, утвержденные правительством под проектирование и изыскательские работы
Перечень саморегулируемых организаций
Стратегические объекты
государственные
коммерческие
торги
Национальные стандарты (ГОСТы)
СНиПы
Своды правил
   ГОРОДСКОЕ ХОЗЯЙСТВО. ЖКХ > ЖКХ >
Новости
ЭКОНОМИКА
СТРОИТЕЛЬСТВО
МАТЕРИАЛЫ И ТЕХНОЛОГИИ
ГОРОДСКОЕ ХОЗЯЙСТВО. ЖКХ
Энергетика                                      
Инженерные системы                      
Экология                                          
ЖКХ                                                  
ИННОВАЦИИ
МЕРОПРИЯТИЯ
Яндекс





 

НОВОСТИ КОМПАНИЙ

01.09.2010
В СПб началось строительство новой дороги с использованием теплоизоляции ПЕНОПЛЭКС®

30.08.2010
ПЛАСТФОИЛ® защитит от опасных загрязнений на свалках и полигонах ТБО

30.08.2010
«Водоканал Санкт-Петербурга» готовится к зиме


Морской бизнес Северо-Запада: информационный журнал

«История» в эксплуатации

Проблемы сохранения старинных зданий в состоянии, пригодном для проживания, их управления и эксплуатации волнуют специалистов ЖКХ как в Петербурге, так и в городах старой Европы. Однако опыт западных коллег для петербургского бизнеса применим весьма ограниченно.


От 1800 до 2500 DM за кв. м
составляла стоимость реконструкции старых зданий в Германии.

От 3200 до 3800 DM за кв. м
составляла стоимость модернизации жилого дома.

В 2500–4000 DM за кв. м
обходилось в среднем новое строительство.
(По данным на начало 90-х годов XX века)

Многоликая приватизация

Корнями нынешнее состояние дел в ЖКХ восточной Европы и России уходит в 90-е годы, в период проведения приватизации на всем постсоветском пространстве. Именно тогда закладывались основы успеха или болезненного буксования реформ ЖКХ этих стран.
Показателен опыт бывшей ГДР. Правительство объединенной Германии вложило 8 млрд DM в реновацию старого фонда в восточной части страны и привело в порядок примерно 500 тыс. квартир. После этого людям предложили либо приватизировать квартиры, либо продать по 2 тыс. DM за кв. метр. Но приватизировано было только 5% квартир, поскольку в Германии очень распространена система аренды жилья.
Практическим примером немцы доказали, что сносить старые дома до фундамента нет необходимости. Если умело использовать энергосберегающие технологии, реконструировать, модернизировать сами здания, а затем эффективно использовать чердаки и подвалы, старые дома долго могут служить людям.

Возможно, инвесторы бы и предпочли реновации новое строительство, но немцы привыкли учиться на чужих ошибках. В западной Европе проблемой № 1 являются исторические центры, которые пустуют по вечерам и в выходные дни. Опасаясь, что из-за этого города могут потерять туристическую привлекательность, их власти вкладывают большие средства, чтобы люди снова переехали с окраин в центр.
Вариантная реконструкция
Затраты инвестиционных фондов и жилищных компаний (ЖК) на реконструкцию и модернизацию в Германии компенсировались ростом квартплаты, который составляет примерно 11% в год. Средства на капремонт не включаются в стоимость квартплаты для аккумуляции, как это принято в России. В Германии после принятия решения о реконструкции или модернизации дома составляется смета, которая согласовывается с квартиросъемщиком. Именно он оплачивает все работы за счет беспроцентной ссуды, выдаваемой ему государством на 10 лет, поскольку именно таков срок окупаемости проекта реновации. С этого момента и начинаются ежемесячные начисления платежей за произведенный капремонт. Возмещение из госбюджета стоимости капремонта ЖК, выполняющая за квартиросъемщика функции заказчика, получает только после экспертизы и согласования ПСД. Затем в течение 10 лет компания возвращает эти средства в бюджет за счет ежемесячных платежей квартиросъемщиков.

Схожий с российским путь приватизации жилого фонда прошла Прибалтика. Только сроки приватизации, выбор формы управления в странах Балтики были до предела сжаты, а их условия (особенно в Эстонии) исполнялись четко и жестко.
По данным экспертов ООО «Manutent Latvia», если латвийский дом в старом фонде стоит 100 лет, в него надо инвестировать 6 его начальных стоимостей.
Для ремонта жильцам старого фонда в Латвии государством предлагается брать кредит. В соседней Литве проблемы обновления жилья решают, существенно повышая плату за обслуживание домов.
Извилист наш путь

В отличие от восточной Европы в России стали приватизировать не дома, а отдельные квартиры в многоквартирных домах. Общей долевой собственностью в таком здании владеют все собственники, пропорционально площади их квартиры. Еще одно отличие не в нашу пользу – многократный перенос сроков приватизации и выбора способа управления. Сегодня собственниками квартир в многоквартирных домах Петербурга являются как непосредственно жители, так и город, который сдает квартиры жителям по договорам социального найма.

Разнообразие наблюдается и в сфере управления жилищным фондом. К 2009 году в Санкт-Петербурге сложилась следующая картина: менее 0,01% жилого фонда – в непосредственном управлении; на примерно 70% работают избранные собственниками управляющие компании (их на рынке более 90); около 14% управляется ТСЖ; около 8% – ЖСК; около 8% – УК, выбранными по конкурсу администрациями районов.
Реконструкция центра, включая ЖКХ, началась не так давно. Серьезные деньги на эти цели стали поступать с 2004 года. Бюджет Петербурга выделяет средства на первоочередной ремонт домов (кровель, чердаков, фасадов, инженерных коммуникаций и т. д.), с каждым годом увеличивая сумму этих отчислений. Финансирование, по словам первого заместителя председателя Жилищного комитета Санкт-Петербурга Владимира ГАЙДЕЯ, распределяется пропорционально между ТСЖ, УК и ЖСК.
В какой-то степени проблема реновации старого фонда косвенно решается городскими программами «Фасады Петербурга», «Расселение коммунальных квартир в СПб», «Расселение ветхого и аварийного фонда».

С 2008 и до января 2011 года ТСЖ и ЖСК для капремонта могут воспользоваться средствами в виде субсидий из федерального Фонда реформирования ЖКХ.
Петербургу из Фонда досталось 8 млрд руб. Свою лепту в проект внес и региональный бюджет. Таким образом, резерв для Петербурга составил чуть больше 12 млрд рублей.

Чтобы воспользоваться этими средствами, ТСЖ или ЖСК на общем собрании должны принять 2/3 голосов решение о проведении капремонта. Обязательным условием бюджетного субсидирования является финансовое участие в проекте самих собственников, из расчета 95% вложений – из Фонда реформирования и бюджета СПб (78% к 22%) и 5% – средства собственников. Приоритетное право воспользоваться субсидией будет отдано домам с высокой технической изношенностью инженерных коммуникаций и конструкций.
Экономичное управление

Западный опыт, который применяется в Петербурге, ограничивается областью энергосберегающих технологий.

– В 2008 году, – рассказывает первый заместитель председателя жилищного комитета Владимир Гайдей, – мы вложили 1,5 млрд рублей бюджетных средств в приборы теплового учета. В 2009 году также планируем продолжить финансирование. Только в Адмиралтейском районе более 70% домов установили приборы учета. И, хотя в районе крайне изношены коммуникации, показатели расхода тепла в нем значительно ниже, чем, скажем, во Фрунзенском районе.
Помимо бюджетных, на эти цели используются и инвестиционные средства. В Жилищном комитете были разработаны лизинговые схемы, в которых участвуют банки, лизинговые компании, производители приборов учета. В результате их реализации жители получают приборы учета, а следовательно, экономят собственные денежные средства без дополнительных трат на сами приборы. Экономя на «тепле», ТСЖ, УК, ЖСК высвобождают средства, которые можно направить на содержание и ремонт дома.
Но, пожалуй, главное, чему нужно учиться у Запада, это процессу организации управления домами. Для этого у нас слишком велик недостаток грамотных кадров.

Наталия Ловецкая

23.02.2009    


Список упоминаемых компаний
Manutent Latvia
Ключевые слова
приватизация, реформа ЖКХ, исторический центр, жилой фонд, ТСЖ, программа «Фасады Петербурга», программа «Расселение коммунальных квартир», программа «Расселение ветхого и аварийного фонда»

НОВОСТИ

03.09.2010 12:04
Обрушившийся дом на Лиговском проспекте будет реконструирован, а не снесен

03.09.2010 11:39
КГА СПб нарушает права предпринимателей, установила прокуратура

03.09.2010 11:28
Суд в Москве принял заявление «Евроцемент трейд» о банкротстве СУ-155

03.09.2010 11:12
Главный штаб ВМФ не поедет в Петербург

03.09.2010 11:06
Холдинг «Адамант» может не успеть сдать вестибюль метро в Петербурге в срок

Строительство и городское хозяйство
Промышленно-строительное обозрение
 
на главную

О ПРОЕКТЕ | КОНТАКТЫ | РЕКЛАМНАЯ СЛУЖБА | КАРТА САЙТА | ВХОД

© 2009-2010 «СЕВЕРОСЛАВЯНСКОЕ БЮРО РЕКЛАМЫ»