жк днепропетровская 37 евротрешка

Актуальное
Строим Добро

Многих удивит наша доходность

— По словам петербургских чиновников, в городе будет реализовано не более 10% из заявленных проектов комплексного освоения территорий. Вы не могли бы прокомментировать это?

— Как сейчас помню, в 2007 году было заявлено 32 проекта комплексного освоения территории. Но через кризис прошли немногие. Дело даже не в том, что

инфраструктура города не готова к таким объемам нового строительства, а в том, что далеко не всем удалось правильно просчитать экономику своего проекта, сделать верный прогноз, найти своего покупателя.

Проблема застройки с белого листа – это возможность дойти до земельного участка сетями и дорогами, сохранив рентабельность.

И если спроса на ваш товар не будет, то увы… Чтобы такого не случилось, надо очень сильно крутиться. Компания должна четко формулировать цели и работать над их реализацией.  Если бы мы не поступали именно так, то планы нашей компании так и остались бы на бумаге.

— Ваши коллеги по бизнесу утверждаются, что вы демпингуете. Какова, на Ваш взгляд, себестоимость строительства в Петербурге?

— Себестоимость очень разная, в зависимости от проекта. Что касается коллег… Демпинг – это сбыт продукции ниже ее себестоимости, а у нас доходность в жилом комплексе «Северная долина» побольше  чем у других. Это многих удивит, если они узнают, какая у нас прибыль.

— Может, удивим?

— Надо конца года подождать. Сейчас промежуточные результаты, а прошлый год был не показательным.

… Мы зарабатываем не на том, о чем они думают. У нас все прилично — используем качественные стройматериалы, на площадках работают лучшие подрядчики, выполняем нормативы комплексной застройки. Мы пришли в город с большими проектами, надолго, нам ни к чему плохая репутация.

А высокая доходность достигается за счет постоянного контроля себестоимости строительных работ. Когда ты ведешь ежедневный мониторинг экономики, то и контролировать ее несложно, это позволяет с большой степенью надежности выходить на цену продаж. Думаю, на вопрос о текущей себестоимости не каждый застройщик сможет ответить.

Бюджет проекта не сводится к цене кирпича и других стройматериалов. Более того, расходы на стройматериалы играют не самую большую роль, кардинальнее сказывается, например, скорость строительства. Наш «демпинг» — это результат управления себестоимостью в ручном режиме, и она у нас самая низкая в городе. Мы эту тему обсуждали и с руководством города.

Люди сегодня покупают не то, что хотят, а что могут. Если вы хотите иметь устойчивый сбыт, с этим нужно считаться и работать над снижением затрат.

Но еще раз повторюсь – экономика проектов разная. Например, в жилом комплексе «Юнтолово» мы работаем на грани себестоимости. Стараемся создать там дружественную человеку среду проживания. Просторное общественное пространство и  качественная дорожная сеть снижают рентабельность.

— Вы много ездите по миру. Где и как управляют балансом развития городской территории?

— В крупных европейских городах везде градостроительный процесс управляем. Под управлением в Лондоне понимается чисто экономическое регулирование. Если городу нужны новые объекты, создается благоприятный режим для застройщиков, нежелательны – каждый шаг облагается налогом. В России же превратно понимают слово «управление», в нашем «переводе» оно главным образом означает «не пущать».

Кроме того, для российских мегаполисов характерна высокая концентрация деловых функций в одном месте – в исторической части города. В Европе не так. В том же Лондоне несколько самодостаточных центров, куда подтягиваются деловые комплексы, торговые, развлекательные – места приложения труда. Утром полгорода не едет в Сити, а вечером назад. Европейские города оставляют исторический центр культуре и отдыху. Между районами продуманные транспортные связи.

С другой стороны, есть Мехико (Мексика) – пример бесконтрольности и хаотичности застройки. Там, чтобы туда-обратно съездить, нужно потратить часа четыре на. Так что Москве есть, куда «расти».

— За рубежом открытым общественным пространствам уделяется все больше внимания, а у нас они в загоне…

— Центры крупных городов чрезвычайно уплотнены, они уже выдавили природу на окраины, никто сносить для этого дорогостоящую недвижимость не будет.

При комплексном освоении территории вопрос качества средовой застройки – чисто экономический, дело тут не в традициях. Всем приятно жить среди зелени, у воды.

Например, Китай. Там регулирование застройкой ведется на уровне рекомендаций. До последнего времени к этим рекомендациям не очень-то и прислушивались, потому что не было денег. Посмотрите, сколько они шанхаев понастроили – совершенно хаотичная городская среда. А сам Шанхай? Там уже ничего не исправить, город сильно переуплотнен, бессистемно застроен. Но в стране появились деньги, и чиновники задумались над важностью среды обитания, создают проекты открытых, зеленых городов с комфортным общественным пространством.

В Европе общественным пространствам всегда уделялось большое внимание, сегодня появился новый тренд – «среда входит в дом». Пол в помещении и зелень во дворе — на одном уровне, их разделяет лишь стеклянная дверь, из дома вы выходите сразу на газон. Думаю, это краткосрочные тенденции.

— На какую традицию вы опирались, проектируя «Юнтолово»?

— Мы опирались на европейский опыт. Первый наш посыл — использовать близость к природе. То есть, больше парков, бульваров, спортивных площадок, открытые дворы. Высотность более щадящая, чем обычно. Это тоже европейская традиция сегодня. Психологи установили связь между высотой жилого дома и ощущениями жильцов: при проживании выше 5 этажа  среда обитания воспринимается как более агрессивная, дискомфортная. Но экономика толкает строителей на 26 этажей.

Кроме того, при строительстве была поставлена задача учесть такую категорию населения, как люди с ограниченными возможностями, правда, на уровне подъезда и пандусов. К сожалению, оборудовать дома специальными лифтами не позволяет экономика проекта.

— С проектирования и строительства жизненный цикл только начинается, вы просчитывали затраты на последующее содержание домов? Работали над их оптимизацией?

— Оптимизация затрат – это качество строительства, соблюдение строительных норм. Все нормативы по тепло-, звукоизоляции, инсоляции мы соблюдаем. По стеновым ограждениям – даже с запасом.

Энергосбережение также сводится к соблюдению норм, все остальное – это лукавство, там больше политики, лоббирования чьих-то интересов. Во что у нас вылилась кампания по энергосбережению? В запрет стоваток  ламп накаливания и их замену на  более дорогостоящие люминесцентные и диодные лампы, которые в несколько раз вреднее, к тому же инфраструктура их утилизации не подготовлена, нагрузка на экологию добавляется. И кому это выгодно?

— По словам экспертов, Россия сильно пострадала от кризиса. Тогда чем объяснить, что в Москве и Петербурге рынок недвижимости просел меньше, чем Европе и США?

— Это миф, что в Европе в кризис рынки сильно просели. Да, в США цены упали, а в Европе очень разная картина. Так в Германии и Швеции спад произошел незначительный, а в Швейцарии наоборот – стоимость пошла в рост . Говорить как о таковом европейском рынке недвижимости нельзя, нужно рассматривать национальные рынки в отдельности.

Везде по миру разная картина. И в Китае недвижимость совсем не подешевела.

Беседовала Ирина Кравцова

журнал «Управление бизнесом» №3

Другие материалы по теме

X