жк днепропетровская 37 евродвушка
жк днепропетровская 37 евротрешка
жк днепропетровская 37 квартиры

Актуальное

Инвестиции в недвижимость – что выгоднее?

Инвестирование в готовые объекты

Инвестирование в готовые жилые проекты (по сути, в приобретение доходных квартир) может быть привлекательным только в случае наличия сформированного спроса на арендные квартиры или апартаменты, который может быть выделен из всего рынка аренды жилья. Такие примеры есть в Санкт-Петербурге, в частности деятельность фирмы Sato или финского фонда ICECAPITAL Housing Fund, а также апарт-отель YE’S от ГК «Пионер» на севере Санкт-Петербурга. Однако доходность арендного бизнеса невелика и существенно уступает другим сегментам рынка недвижимости. Это компенсируется меньшими рисками, именно поэтому этот вид инвестиций более привлекателен для различных пенсионных фондов или как средство сбережения средств.

Такие данные представлены в исследовании проведенном Гильдией Управляющих и Девелоперов вместе с компанией GVA Sawyer.

Однако инвестиции в приобретение качественных бизнес-центров и складских комплексов классов А/В+/В более привлекательны, нежели в объекты более низкого класса. С точки зрения институциональных инвесторов, объекты низкого класса не представляют интереса, их приобретение может осуществляться с целью дальнейшего повышения классности объектов, редевелопмента, а не с целью приобретения действующего бизнеса. Таким образом, если останавливаться только на высококлассной недвижимости, то ситуация выглядит следующим образом.

Кроме того, следует отметить региональные различия. Так, например, в Самаре выше оценка для крупных торговых центров, в Москве выше оценка для бизнес-центров класса А/В+/В, а в Санкт-Петербурге – для гостиниц категории 4-5*.

Свыше 90% состоявшихся инвестиционных сделок приходится на столицы, что частично объясняет структуру инвестиций в приобретение готовых объектов, которая наблюдается в последние 1-2 года. Отчетливо наблюдается рост инвестиций в торговые и гостиничные объекты, при сохранении объема сделок в офисном сегменте.

Региональные особенности

Несмотря на то, что основной объем свершившихся сделок приходится на столицы, в ряде случаев следует отметить высокую инвестиционную привлекательность тех или иных сегментов в других городах. Однако реализоваться возможному спросу мешают локальные особенности рынка. Проиллюстрировать этот тезис можно сравнив положение дел в сегменте торговой недвижимости Санкт-Петербурга с ситуацией в других российских городах-миллионниках. В Санкт-Петербурге, несмотря на высокий уровень сделок в сегменте торговой недвижимости, привлекательность инвестиций в готовые крупные ТЦ оценивается на достаточно низком уровне. Обусловлено это, наличием ценовых ориентиров для рынка, которые адекватны для продажи знаковых объектов (прежде все ТРК Galeria), но не применимы к другим, менее качественным, активам.

Кроме того, за последние годы произошло много сделок в этом сегменте, поэтому активов, которые еще не были вовлечены, осталось сравнительно немного. В результате нельзя говорить о высокой привлекательности инвестирования в готовые крупные ТЦ в Санкт-Петербурге, их цена слишком высока. При этом в регионах ситуация обратная. На рынке присутствует немного объектов инвестиционного качества, в большинстве случаев это объекты, построенные за последние 3-5 лет, собственники которых не предполагают продажи данного бизнеса. Именно поэтому Санкт-Петербург не вошел в число регионов, в которых сегмент торговой недвижимости является одним из наиболее привлекательных для инвестиций.

Инвестирование в строящиеся объекты

Текущая ситуация по инвестиционной привлекательности сегментов недвижимости во многом определяется докризисным развитием. Наиболее динамично до 2008 года развивались сегменты офисной и торговой недвижимости, а также связанный с торговлей сегмент складской недвижимости (если говорить об инвестициях в строительство объектов недвижимости). Но за периодом подъема всегда идет снижение активности.

Несмотря на то, что «особый путь России» имеет право на существование, наблюдаемые явления совпадают и с исследованиями по западному опыту.

Большинство исследователей сходятся на том, что рост инвестиций в жилую недвижимость предшествует общему подъему экономики, тогда как рост инвестиций в коммерческую недвижимость наблюдается уже после роста экономики в целом. Аналогичные процессы происходят сейчас и в России. Последние два года основной целью девелоперов все-таки является жилой сектор, тогда как к инвестициям в коммерческую недвижимость (если говорить о вложениях в девелоперские проекты) относятся намного более осторожно.

В 2008-2009 годах наблюдалось падение активности во всех сегментах. Тем не менее, уже с 2010 года очевидно существенное увеличение вложений в жилую недвижимость, а среди объектов коммерческой недвижимости – в сектор гостиниц и торговой недвижимости. Гостиничная недвижимость после кризиса выровнялась по привлекательности с другими секторами коммерческой недвижимости. А учитывая, что до кризиса гостиничная недвижимость сильно отставала в развитии от других сегментов коммерческой недвижимости, инвестиции в гостиничный сектор сейчас достаточно привлекательны.

В сегменте торговой недвижимости, несмотря на кризисное падение спроса, восстановление идет более быстрыми темпами, нежели в офисном и складском сегменте. Кроме того, именно в торговом сегменте наиболее заметно влияние накапливания опыта проектирования, строительства, управления. Профессиональные девелоперы имеют возможность наиболее грамотно спланировать объект, исходя из требований арендаторов, а, следовательно, минимизировать потери площадей и максимизировать экономическую эффективность.

Запас предложения в сегменте офисной недвижимости, накопленный по завершению проектов, начатых до кризиса, оказался достаточно велик. Но, например, в Москве, в связи с предпринятыми городскими властями мерами по ограничению строительства, основной объем текущего офисного предложения сосредоточен за ТТК. В связи с этим и с растущим спросом на аренду качественных офисных помещений, уровень вакантных площадей в центре столицы продолжает снижаться. Как следствие, девелоперы рассматривают новые офисные проекты, но инвестиции в офисный сектор осуществляют с осторожностью. Многие девелоперы активно рассматривают и анализируют проекты к покупке, но окончательные решения откладывают.

Значительно увеличилось количество многофункциональных проектов (особенно в столицах). Некоторые инвесторы с целью диверсифицировать риски пересматривают свои «докризисные проекты» в сторону многофункциональности, в первую очередь, отказываясь от офисной составляющей в проекте.

Региональные особенности

Если говорить о территориальных особенностях России, то следует отметить, что спрос на готовые объекты инвестиционного качества, как уже отмечалось, концентрируется в Москве и Санкт-Петербурге. С инвестициями в девелоперские проекты ситуация более равномерна, но в целом наиболее привлекательной в настоящий момент является жилая недвижимость.

Среди коммерческой недвижимости следует выделить торговую и гостиничную недвижимость. Наименее привлекательными в масштабах России являются сегменты офисной и складской недвижимости. Безусловно, применительно к конкретным участкам/локациям рекомендации по возможному развитию могут различаться.

Как и следовало ожидать, наиболее привлекательными регионами с точки зрения инвестирования в строящиеся жилые проекты являются Москва и Санкт-Петербург, так как в них наибольший потенциал потребительского рынка. С точки зрения городской недвижимости к ним присоединяется Нижний Новгород.

Привлекательность инвестирования в строительство будет реализована лишь через некоторое время, тем не менее, уже сейчас можно косвенным образом со- поставить экспертное мнение по целесообразности вложения средств в тот или иной сегмент с заявленными за последний год планами по открытию новых объектов. Если анализировать заявленные инвестиции в развитие объектов, которые были анонсированы в 2012 году, то в среднем без учета столиц,

           на офисную недвижимость приходится около 5% от всего объема заявленных инвестиций,

           на торговую недвижимость – 35%,

           на гостиничную недвижимость – 25%,

           на производственно-складскую недвижимость – около 30%.

Среди сегментов коммерческой недвижимости ситуация немного иная. Оценка инвестиционной привлекательности в городах-миллионниках часто оказывается выше, нежели в столицах. Частично это может быть объяснено меньшей насыщенностью рынка, частично большей прозрачностью рынка девелопмента в регионах для местных игроков (что приводит к более высоким экспертным оценкам).

Ожидаемая динамика рынка

Москва и Санкт-Петербург

Офисная недвижимость

Большинство экспертов полагает, что темпы роста ставок аренды на офисы и в Москве, и в Санкт-Петербурге будут на уровне инфляции. Однако в Москве больше тех, кто предполагает опережающий инфляцию рост ставок аренды, и прогнозирует, таким образом, динамичное и позитивное развитие рынка .

Сейчас экономических предпосылок к значимому росту арендных ставок нет. Безусловно, следует учитывать, что рост арендных ставок в определенных городских локациях может быть выше, так внутри Садового кольца арендные ставки будут расти быстрыми темпами, чем в целом по московскому рынку. Аналогично и в Санкт-Петербурге, рост ставок на качественную офисную недвижимость в центральной части города, а также в зоне Пулково, будет больше, чем среднерыночный рост.

Торговая недвижимость

Восстановление рынка торговой недвижимости в столицах происходит достаточно быстрыми темпами, благодаря, прежде всего, восстановлению платежеспособности населения. Несмотря на увеличение объема предложения на рынке торговой недвижимости, удельная (на кв.м) посещаемость практически не снижается, что приводит к ожиданию дальнейшего развития данного рынка, а также к ожиданиям экспертов о достаточно быстром росте ставок на торговую недвижимость.

В большей степени стоит ожидать роста арендных ставок в качественных объектах с хорошей концепцией, сбалансированным набором арендаторов. При этом рост ставок «подогревается» дефицитом предложения, уровень вакантных площадей в качественных и успешных торговых центрах составляет в Москве 1-2%, в Санкт-Петербурге – около 4-5%.

Складская недвижимость

В сегменте складской недвижимости сложилась достаточно специфическая ситуация. Несмотря на отсутствие вакантных площадей, в отношении дальнейшей динамики ставок аренды высказываются различные мнения. Ограничение дальнейшего роста связано с тем, что в настоящий момент рынок достиг некоторой границы ставок. Несмотря на это, большинство экспертов считает, что следует ожидать роста ставок аренды на склады в Москве с темпами выше инфляционных.

Гостиничная недвижимость

В сегменте гостиничной недвижимости ситуация достаточно сбалансирована, в среднем ожидается небольшой рост цен.

Жилая недвижимость

Восстановление ипотечного кредитования до докризисного уровня, вместе с ростом доходов населения, привело к росту цен на жилье. В ближайшее время ожидается дальнейший рост цен на городскую недвижимость и в Москве, и в Санкт-Петербурге. При этом, о росте цен в Санкт-Петербурге в среднем экспертное мнение более определено. Что же касается цен на загородную недвижимость, то ситуация обратная, и в Москве, и в Санкт-Петербурге стоит ждать стагнации среднего уровня цен на загородную недвижимость.

Другие крупнейшие города РФ

Динамичное развитие рынка офисной недвижимости предполагается в таких городах, как Екатеринбург, Казань, Пермь. Отсутствие роста цен на офисном рынке можно ожидать в Новосибирске, Челябинске, Волго- град, Красноярск.

Как и в столицах, наиболее динамичным (среди всех сегментов недвижимости) ожидается рост на качественную торговую недвижимость. В некотором роде исключением являются Омск и Волгоград.

Темпы роста ставок аренды в сегменте складской недвижимости в большинстве городов ожидаются в пределах инфляции. Лишь в Перми и Омске ожидается более быстрый рост ставок аренды.

Ожидаемые темпы роста цен на жилье в целом соответствует инфляционным темпам во всех городах. Лишь в Казани ожидаются более высокие темпы роста на жилую недвижимость.

 

Данное исследование было проведено Гильдией Управляющих и Девелоперов вместе с компанией GVA Sawyer в 2012 году. Целью исследования является сопоставление инвестиционной привлекательности различных сегментов рынка недвижимости в крупных региональных городах Российской Федерации. Были рассмотрены следующие города: Москва, Санкт-Петербург, Новосибирск, Екатеринбург, Нижний Новгород, Самара, Омск, Казань, Челябинск, Ростов-на-До- ну, Уфа, Волгоград, Пермь, Красноярск, Краснодар.

В исследовании приняли участие более 80 экспертов из различных отраслей, связанных с недвижимостью. Это застройщики, девелоперы, консультанты, оценщики, банки, инвестиционные фонды, брокерские, риелторские и управляющие компании, архитекторы и др. Экспертам было предложено оценить инвестиционную привлекательность сегментов недвижимости в тех регионах, в которых ведет деятельность их компания, а также ожидаемую в ближайший год динамику рынка с точки зрения арендных ставок и цен продажи. Оценки экспертов по инвестиционной привлекательности ранжировались от 1 (минимальная) до 5 (наибольшая инвестиционная привлекательность). Оценки по динамике рынка ранжировались по отношению к инфляции (выше, на уровне, ниже). В связи с тем, что по каждому из вопросов экспертные оценки носят скорее качественный характер, то результатом исследования является консолидация экспертного мнения по регионам и сегментам.

Такие вопросы, как «Какие из сегментов недвижимости по инвестиционной привлекательности являются лидерами, какие аутсайдерами? Какой сегмент коммерческой недвижимости перспективен для вложений? Какие сегменты недвижимости характеризуются наиболее быстрыми сроками окупаемости?» – не имеют однозначного универсального ответа, однако выявить некоторые особенности текущей ситуации и тенденции развития и призвано настоящее исследование.

Несмотря на то, что в рамках исследования привлекались эксперты из разных регионов и сегментов, структура полученных ответов не всегда равномерна.

В большей степени оказались охвачены такие города, как Москва, Санкт-Петербург, Самара, Казань, Волго- град, Екатеринбург, Омск, в меньшей степени – Новосибирск, Челябинск, Уфа, Красноярск. Наибольшее количество ответов получено по сегментам жилой, офисной и торговой недвижимости. Наименьшее количество ответов – в сегментах гостиничной и складской недвижимости.

Другие материалы по теме

X