жк днепропетровская 37 евротрешка

Актуальное

Логистический-складской комплекс Петербурга

На настоящий момент совокупный рынок складских помещений Санкт- Петербурга составляет свыше 6 млн кв. м, при этом половина из них предназначена для обслуживания внешнеэкономического грузопотока (2 млн кв. м – портовые мощности, 0,62 млн кв. м – внутренние терминалы). Если говорить о текущей ем- кости складского рынка, то в Петербурге по состоянию на тысячу жителей приходится порядка 300 кв. м крытых хранилищ, тогда как в странах Европы этот показатель составляет от 1000–2000 кв. м.

ПРЕДПОЧТЕНИЕ – КЛАССУ А

Нынешний рынок складской недвижимости характеризуется не только спросом, превышающим предложение. Отмечается тенденция роста требований к складским площадям со стороны арендаторов: все больше предпринимателей предпочитает комплексы высокого уровня с соответствующей инфраструктурой и дополнительными услугами. Поэтому на территории Санкт-Петербурга приоритеты отдаются размещению складских объектов классов A+, A и B+, тогда как склады менее высокого класса выводятся из центральных районов Санкт-Петербурга на территории, расположенные за кольцевой автомобиль- ной дорогой вокруг города.

КАКИЕ ЕСТЬ СКЛАДЫ?

– На современном рынке принято классифицировать складские помещения по трем группам, – поясняет генеральный директор ООО «НордБокс» Дмитрий ИЛЬЧЕНКО. – Во-первых, по классу: А, В, С, D – в зависимости от типа зданий, качества отделки, инженерных коммуникаций, сервисной инфраструктуры. Основная статистика ведется по так называемой качественной складской недвижимости, включающей в себя склады классов А (А+) и В (В+). Во-вторых, по характеру использования: спекулятивные, предназначенные для сдачи в аренду сторонним компаниям единым лотом (отдельное помещение или здание, как правило, большой площади – от 2500 кв. м); логистические, предлагающие услуги ответственного хранения; склады, предназначенные для собственного использования. Отдельно стоит выделить новую категорию, появившуюся в России совсем недавно, – склады индивидуального хранения (self storage). Наконец, в третьих, по типу хранимой продукции: продовольственные (чаще всего это склады-холодильники), непродовольственные, фармацевтические и специального назначения.

СКЛАД – ЗА КАД

По разным оценкам, считает спикер, от 60 до 70% качественной складской недвижимости в Петербурге составляют логистические комплексы класса А. В то же время существует огромный и сложно оцениваемый пласт менее качественных складов класса С/D, представляющих собой перепрофилированные производственные помещения советских или даже дореволюционных времен. Именно их правительство города предполагает переместить за КАД или даже в соседний регион.

– На данный момент можно говорить о более-менее достоверной оценке качественной складской недвижимости (класс А и В), которая составляет порядка 2 млн кв. м (по некоторым оценкам, около 2,2 млн кв. м), – говорит Дмитрий Ильченко. – Преимущественно складские комплексы расположены в южной части (Шушары, КАД-юг, ПетроСлавянка) и на западе города (Янино, Уткина Заводь). До конца 2014 года в Санкт-Петербурге ожидается ввод еще около 200 000 кв. м складских площадей.

ЛОГИСТИЧЕСКИЙ БУМ

Строительство КАД и других транспортных магистралей в Северной столице привело к развитию территорий, расположенных на въездах (выездах) из города, а также в близлежащих районах Ленинградской области. Вокруг города начал формироваться так называемый складской пояс. Уже практически сформирован логистический комплекс в промышленной зоне Шушары, что обусловлено ее спецификой – при небольшой удаленности от города в этой зоне все же не предполагается масштабного строительства жилищ- ной, офисной и торгово-развлекательной недвижимости.

Также планируется интенсивное освоение территории вокруг аэропорта Пулково (вблизи строящейся КАД). Введение в эксплуатацию Восточного полукольца КАД дало импульс к развитию территорий, обладающих хорошей транспортной доступностью. Так, например, разработана концепция развития территории площадью свыше 400 га во Всеволожском районе Ленинградской области. Вдоль КАД растут заводы, складские терминалы, крупные торговые центры, жилые кварталы, офисные центры, технопарки. Также предполагается развитие складской недвижимости в районе Парголово, около Выборгского шоссе, где разместилась терминально-складская зона «Парголово».

Что касается характера использования складской недвижимости, то лидирующим типом являются спекулятивные склады, составляющие на данный момент при- мерно 40% предложения, причем данная цифра имеет тенденцию к увеличению.

СТАВКА НА РАЗВИТИЕ

Перспективы развития логистического комплекса города достаточно радужные. По уже выданным разрешениям на строительство к 2015 году предполагается ввести склады класса А, А+ и В+ общей площадью 1,97 млн кв. м, а к 2030 году еще 2,6 млн кв. м. И это правильно, считает Дмитрий Ильченко, так как основная тенденция рынка складской недвижимости Петербурга на протяжении последних лет – это устойчивое превышение спроса над предложением, даже с учетом нового строительства.

– Мы ожидаем увеличения девелоперской активности на рынке и строительства новых складских комплексов (Nordway Logistic Park – BSV, логопарк «Троицкий» – Resolute Asset Management, логопарк «Осиновая Роща» – корпорация «Стерх»), – говорит Дмитрий Ильченко. – Ряд крупных торговых или производственных компаний заявляют о строительстве сво- их собственных складских объектов (Х5 Retail Group, Юлмарт) либо привлекают девелоперские компании к строительству объектов под конкретного заказчика (схема build-to-suit) – торговая сеть «Верный» (PNK), ЗАО «Вюрт Северо-Запад» (STEP), О’кей («Стерх»).

Кроме того, прогнозируется рост спроса на небольшие и средние площади (200–3000 кв. м). По разным оценкам, доля спроса на такие площади составляет порядка 70–80% от общего спроса. На этом фоне ожидаемым явился ввод нового складского комплекса «Октавиан», единственного объекта класса А в Санкт- Петербурге, в котором можно арендовать небольшой блок от 1200 кв. м.

ИНТЕРНЕТ-МАГАЗИНАМ ТРЕБУЮТСЯ СКЛАДЫ

На развитие логистическо-складского комплекса Северной столицы, безусловно, повлияло бурное развитие рынка электронной коммерции. Многие лидеры рынка интернет-торговли, такие как, на- пример, Ozon и Lamoda, самостоятельно строят крупные складские комплексы под свои нужды. Это позволяет им наладить качественную и гибкую систему распре- деления и доставки товара до конечных потребителей. Другие крупные компании арендуют значительные площади (до 10 000–15 000 кв. м) в современных логистических комплексах.

– Небольшие интернет-магазины и стартапы в сфере электронной коммерции ищут склады, которые расположены ближе к конечному потребителю, – поясняет эксперт. – Безусловно, объекты формата self-storage являются для них наиболее удобными и востребованными. Как правило, такие интернет-магазины интересуют площади от 10 до 25 кв. м с возможностью подъезда грузового транспорта.

НОВОЕ НАПРАВЛЕНИЕ ОТ NORDBOX

Как раз в этой нише трудится компания NordBox, которая при разработке концепции своего не так давно открытого складского комплекса на ул. Седова, 13, рассматривала представителей рынка электронной коммерции как одного из основных арендаторов. И не ошиблась: на данный момент порядка 30% арендаторов комплекса связаны с интернет-торговлей.

В то же время на московском рынке имеются примеры, когда крупные компании интернет-торговли открывают собственные складские комплексы в пределах 50 км от МКАД и в то же время арендуют небольшие склады формата индивидуальных складов, площадью до 20 кв. м, внутри трансконтинентальной магистрали TTK Eurasia Highway для удобства организации логистики грузов.

Открытие в Петербурге складского комплекса NordBOX, предлагающего в аренду индивидуальные боксы площадью от 1 кв. м, положило начало новому направлению в развитии логистического комплекса. Размер инвестиций в проект составил 20 млн рублей, арендопригодная площадь нового объекта составляет 1000 кв. м.

В кирпичном здании постройки 60-х годов была возведена современная мезонинная складская конструкция, позволившая увеличить арендопригодные складские площади практически в два раза. Основная целевая аудитория ново- го комплекса – небольшие компании и индивидуальные предприниматели, которые смогут арендовать отапливаемый или холодный склад необходимой им площади на срок от одной недели.

Лилиана Глазова

Другие материалы по теме

X