Технопарки в городе


07.09.2007

Несмотря на быструю окупаемость и умеренную арендную плату, небольшие технопарки пока не получили широкого распространения. Для дальнейшего роста числа технопарков рынку недостает цивилизованности.


Технопарк технопарку рознь



Технопарками обычно называют два вида объектов. Первый  – это инновационно-технологические центры с бизнес-инкубаторами при учебных или научно-исследовательских институтах, которые, как правило, занимаются исследовательской деятельностью, разработкой программного обеспечения и других интеллектуальных продуктов.

Второй тип технопарка – комплекс, состоящий из офисного центра, небольшого локального склада и маленького производства на одной территории. Еще недавно девелоперы прогнозировали рост количества технопарков подобного профиля, особенно учитывая их невысокую стоимость и небольшой срок окупаемости.

Действительно, для небольшого предприятия и для его клиентов гораздо удобнее разместить на одной территории и производство, и офис, и склад. Заказчик сможет ознакомиться с товаром в специальном выставочном помещении, оформить все документы в офисе, здесь же произвести оплату и забрать товар со склада. Казалось бы, теперь, когда в городе растет количество освобождаемых промышленных помещений, малому производственному бизнесу есть куда податься.



Прирастает ли недвижимость города малыми технопарками?



– В Петербурге сейчас около 10 технопарков, созданных по типу «небольшое производство плюс офис плюс складское помещение», – говорит Владислав Ковалевский, руководитель проектов де-

партамента складской недвижимости Becar Commercial Property SPb. – В последнее время явной тенденции по увеличению количества индустриальных парков не наблюдается. Технопарков, построенных «с нуля», в городе наперечет: «Горелово», «Ленпроектирование», в проекте – «Кировский завод».

По мнению В. Ковалевского, оценить истинную потребность в технопарках такого профиля сложно. Проблема заключается в том, что заводы сокращают свои мощности, «дробят» производственные площадки под аренду самым разным компаниям по очень низким ставкам, а технопарк подразумевает собой концептуальный объект, находящийся под управлением профессиональной компании с определенным набором услуг.



– С точки зрения развития цивилизованного рынка потребность в таких технопарках есть, – уверен Владислав Ковалевский. – Но с точки зрения самих предприятий, которые находятся «в тени», явной потребности в индустриальных парках нет, потому что им придется выходить «из тени», сделать свой бизнес прозрачным. Это повлечет за собой большую финансовую нагрузку на предприятие – налоги, соответствие санитарным и пожарным требованиям. Управляющая технопарком компания готова обеспечить все условия для работы арендаторов, но за счет их средств. Из-за этого спрос на технопарки невелик, вследствие чего тенденции к увеличению их количества в Петербурге пока не наблюдается.



Стоимость аренды в технопарке составляет около $4–6 за кв. м в месяц.



Технопарк или бизнес-центр?



Тем не менее, по прогнозам девелоперов, спрос на офисную недвижимость последних лет рано или поздно должен смениться спросом на технопарки. Кроме того, строительство технопарка на освобождаемых производственных площадках не лишено логики: оборудование, транспортная и инженерная инфраструктура производства сохраняются и гораздо удобнее подходят для размещения и эксплуатации небольших (и зачастую профильных) предприятий, чем бизнес-центров.

Создание технопарка мало чем отличается от создания бизнес-центра. Сначала разрабатывается девелоперский проект. Потом девелопер находит инвестора, который готов купить технопарк и эксплуатировать его в дальнейшем. Девелопер формирует профессиональную управляющую компанию для управления и эксплуатации технопарка на протяжении всего срока его существования. Хотя иногда крупное предприятие управляет технопарком самостоятельно. Заполнением технопарков занимаются брокеры различных агентств.

По мнению девелоперов, технопарки более дешевы и удобны для малых промышленных предприятий. Они быстрее, чем бизнес-центры, окупаются, что очень важно для инвесторов. Для собственника технопарк – это меньший доход, чем офисный центр, однако он в большей степени гарантирован. Отсюда оптимистичные прогнозы в отношении развития технопарков на ближайшие годы.



– Сегодня стоимость аренды в технопарке составляет около $4–6 за кв. м в месяц, – поясняет Владислав Ковалевский. – Сроки окупаемости зависят от объема инвестиций, вложенных в производство, операционных расходов и доходов собственника, поэтому вывести средний срок окупаемости трудно. Но окупаемость у технопарков довольно высокая, и можно сказать, что сроки невелики. А вот для арендаторов очевидной выгоды не видно. Чтобы их привлечь, нужно основывать парк с «якорным» арендатором либо обеспечить их услугами профессиональной компании или перспективой инкубации бизнеса, то есть оказывать помощь в становлении бизнеса. Минус первой модели в том, что «якорный» арендатор в конце концов поглотит мелких арендаторов. Минус второй модели – удержать вместе разношерстные производства достаточно сложно.

Управляющая компания заинтересована в создании технопарков, чтобы получать прибыль. Если объект, находящийся под ее управлением, будет заполнен арендаторами, желательно на базе долгосрочных договоров, то УК получает процент от прибыли объекта. По словам Владислава Ковалевского, хорошим примером создания и эксплуатации индустриального парка является общественно-деловая территория «Треугольник», расположенная между станциями метро «Балтийская» и «Нарвская», которой управляет УК «Музей».



Будущее – за отраслевыми технопарками в промзонах



Специалисты девелоперских компаний единодушны в том, что сегодня самое удачное место для размещения технопарка – бывшие заводы на территории промышленных зон на окраине Петербурга, таких как «Парнас», «Ижорский завод», «Обухово» и другие.



– Небольшие технопарки обычно создаются в промзонах еще и потому, что инженерное обеспечение площадки имеет принципиальное значение, – говорит Владислав Ковалевский. – Расположение технопарка в промзоне, как правило, сокращает сроки реализации технопарка и минимизирует затраты на производства. Если создавать технопарки в открытом поле, то необходимо будет решать вопросы по категории земельного участка, его инженерной подготовки, создавать технические условия, организацию дорожно-транспортных условий, решать проблему транспортной доступности.

Поэтому первое, на что надо обратить внимание при создании индустриального парка, это на имеющиеся инженерию и на мощности.

Основные арендаторы технопарков – производственные компании малого бизнеса с соответствующими объемами производства.

Отрасли предприятий-арендаторов представлены легкой, пищевой, деревообрабатывающей промышленностью, есть небольшие сборочные производства и т. д. По экологическим требованиям все они не являются вредными. Это одно из основных требований при создании индустриального парка, так как вредные производства имеют массу ограничений по организации дополнительных санитарных зон и требуют дополнительных затрат.

Чаще всего на территории технопарка находится не одно предприятие, а несколько. Например, на двух площадках ЗАО «Технопарк ЛТА» работают компании по производству деревянных окон, лестниц, оконного бруса, по строительству энергосберегающих домов, по продаже деревообрабатывающего оборудования и другие предприятия если не одного профиля, то схожей направленности.

По мнению Владислава Ковалевского, основное разделение среди арендаторов технопарков происходит по отраслевому признаку. В этом отношении показателен проект Кировского завода по размещению в индустриальном парке нескольких производств комплектующих для машиностроения.



Татьяна Рейтер



Количество показов: 1016

Новости партнеров:

Загрузка...
RedTram

Жилой комплекс на Большевиков
^ Наверх
/js/script.js">