Этажи над крышей


11.03.2008

Устройство мансард на существующих зданиях – эффективный способ получить дополнительные площади без прокладки наружных коммуникаций, дорог, новой инфраструктуры. Вместе с тем при возведении надстройки следует учитывать как правовые, так и технологические факторы.

Поводы для инвестиций

Мансардное строительство в Москве и Петербурге, по мнению специалистов, ждет ренессанс. Мосгордума, например, в целом одобрила проект обустройства под жилье плоских крыш домов типовых серий, представленный ООО «СТ-Лимитед-С».

Жилищный фонд Москвы на 70–80% состоит из домов с плоскими крышами, их площадь около 20 млн. кв. м. Надстройка позволит осуществить в столице масштабную жилищную программу. По расчетам авторов, затраты на возведение двухуровневых мансард будут $700 – $1200 за кв. метр. Рыночная же стоимость даже в спальных районах составит не менее $3500 за кв. м, а в центре Москвы – от $7000.

В Петербурге иная ситуация. В исторической части города 10 тыс. зданий. Треть их, по официальным данным, с износом более 35–40%, нуждается в срочном капремонте.

Спасти старые дома могут проекты строительства мансард, привлекательные для потребителей и инвесторов, поскольку они предусматривают санацию: замену инженерных сетей, окон, дверей, утепление перекрытий над верхним этажом. Инвестор приводит здание в порядок, получает дополнительную площадь и извлекает прибыль.

В объект средней площадью 700 кв. м требуется вложить 8–9 млн руб. Из них 30% идет на санацию здания, 70 – на изыскательские работы и проект, платежи, строительство самой мансарды.

Бум мансардного строительства, например, в послевоенной Германии содействовал быстрому решению жилищной проблемы. Но там жилье было государственным и экономкласса.

В центре Петербурга инвестор формирует жилье класса премиум и выше. Поэтому мансарда здесь не дешевле, а то и дороже квартиры. Квадратный метр обходится в 2300 – 2400 долл. (1900 долл. в начале 2007 г.). И все же это выгодно, ведь в центре продать жилое помещение можно по 3 тыс. долл. за кв. м.

Создание рынка мансардного строительства еще впереди. По оценке гендиректора ООО «Мансарды Петербурга» Андрея Мыльникова, в исторической зоне можно возвести лишь около 200 тыс. кв. м мансард. Причем жилых только на 80 домах. Но есть ряд доводов в их пользу.

– В Петербурге уже нет земли под застройку, – комментирует Андрей Мыльников. – Пригодную под жилищное строительство, а это, по разным оценкам, 10–15 млн кв. м, выкупили или взяли в аренду крупные инвестиционные компании, в числе которых ЛенСпецСму, ЛСР, RBI и др., чем и обеспечили себе развитие на ближайшие 10 лет.

Остается перспектива участия в реконструкции зданий, в том числе с устройством мансард. В последние годы в Санкт-Петербурге ежегодно вводится в строй 2–2,3 млн кв. м жилья, а реконструируется только 150 тыс. кв. м. В Европе это соотношение 50 х 50. В условиях дефицита земли мы будем идти тем же путем.

Расширять площади здания за счет подземных этажей не позволяют грунтовые воды и строительные ограничения, устройство мансарды дает такую возможность. С помощью сооружения мансарды, например, решена проблема дефицита площадей Арбитражным судом СЗФО.

А в школе на Шпалерной оборудовали мансарду под спортзал.



Посчитаем риски



Надстройка, как правило, сопряжена с рисками. Существуют архитектурные и строительные ограничения, высотный регламент. Допустимый предел высоты здания с мансардой 28 м. За этой чертой проект отдельно рассматривает градостроительный совет и ученый совет КГИОП. Притом нельзя произвольно нарушать архитектуру здания, тем более сложившийся облик города.

Кроме того, в проекте должен быть решен ряд технических вопросов. Например, отвечают ли пути эвакуации требованиям пожарной безопасности? Выдержат ли дополнительную нагрузку основание, система отопления, как будет осуществляться энергообеспечение?

Выгоднее, конечно, строить двухъярусные мансарды. Главная сложность при проектировании заключается в устройстве аварийных выходов: по правилам пожарной безопасности должен быть отдельный из каждого уровня. Для этого используют балконы, вертикальные наружные металлические лестницы, раскладные лестницы-люки в перекрытиях.

Известно, что наш город стоит на слабых грунтах. Значит, следует учитывать относительную дополнительную нагрузку на основание фундамента. Двухуровневая надстройка на пятиэтажке прибавляет около 10% нагрузки, мансарда на двухэтажном здании увеличивает ее на 30%.

По СНиП СПб 10%-я дополнительная нагрузка принимается, если позволяет ресурс несущей способности оснований. При большем значении нагрузки надо укреплять грунт.

Система отопления 5-этажного здания с надстроенной мансардой должна справиться с дополнительным сопротивлением движению теплоносителя в трубах. Гидравлический расчет покажет, хватит ли давления поднять в мансарду горячую воду.

Но если в здании два-три этажа, гидравлическая нагрузка возрастает в 1,8 раза, и не исключено, что потребуется реконструкция отопительной системы.

Для новых площадей и объемов нужна электроэнергия: отдельный питающий фидер, перекладка сетей от точки питания с применением кабеля большего сечения.



Конструкции и материалы



По данным компании «Велюкс в России», экономия тепла в зданиях (5 этажей) с надстройкой, где проведена санация, достигает 30%. Это обеспечено хорошей теплозащитой при реконструкции кровли с устройством мансарды. Верхний этаж больше подвержен потерям тепла: над ним нет «теплового буфера», он имеет большую поверхность соприкосновения с внешней средой.

В качестве утеплителя, например, компания «Мансарды Петербурга» применяет базальтовую вату толщиной 250 мм (по расчетам достаточно 200 мм). Она же надежное средство противопожарной защиты, так как плавится при t° 1460 °С. И не горит. В результате ограждающие конструкции мансард по изолирующим свойствам эффективнее капитальной стены в 1,5 раза.

Архитектурно-планировочных решений мансард множество. Особую выразительность придают открытые террасы, балконы, зимние сады, эркеры. Эти элементы могут опираться как на объем здания, так и на собственные конструкции – консоли балок, выносные плиты перекрытий, кронштейны и даже небольшой каркас. Но спектр материалов здесь ограничен. Конструкции, как правило, металлические. Из проката, трубчатого металла, тонкостенных профилей, что дает существенную экономию материала. В качестве стеновых хорошо показали себя пено- и газобетон.

Благодаря применению легких, но эффективных материалов мансарда создает на 30–35% меньшую нагрузку на основание, чем обычный этаж.

Группа компаний «Град Петра» предлагает инженерные решения, снижающие вес строительных конструкций на 40–60% при той же несущей способности. Вместо стали толщиной 8–12 мм применяют тонкостенный С-образный профиль 1–2 мм с усиленными характеристиками прочности и жесткости.

Интересна деревометаллическая конструкция, разработанная московской фирмой НПК «Элевит». Балки и стойки с двутавровым металлическим сварным сердечником и деревянной оболочкой.

Для объединения элементов в систему применяется «пакетирование»: металл и дерево склеивают термоустойчивыми мастиками, а также устанавливают трубчатые нагели с развальцованными концами. Основные силовые воздействия в композитной конструкции воспринимает металлический сердечник, деревянная оболочка со специальной пропиткой обеспечивает устойчивость и огнестойкость.

Большую роль играют окна. Они нередко являются частью кровли и помещены в наклонную крышу. Конструкции мансардных окон предлагают европейские фирмы VELUX, Roto Frank AG, Schindler, Fakro, Zenith-Tegola, Delta-Braas и др.

Стекло должно выдерживать те же нагрузки, что и кровля (дождь, снег, град). Поэтому оно закаленное и ударопрочное. Стыки тщательно изолируют от протечек. Используют также особый механизм открывания – поворотный на центральной оси с фрикционными петлями и фиксаторами.

Устройство мансард – самый быстрый способ строительства.

Важно, однако, выбрать эффективную технологию. Для инвесторов наиболее существенны сроки и темпы выполнения работ. Этим требованиям отвечает метод возведения мансард из объемных конструкционных элементов полной заводской готовности, впервые предложенный учеными СПбГАСУ (д.т.н. О. А. Тимощук и д.т.н. Г. М. Бадьин, «ПСО», № 105).

На монтажной площадке, равной высоте здания, производят сборку на катках укрупненных блок-секций и по направляющим с помощью лебедок перемещают к месту установки.

При реконструкции старого фонда мансарда – экономическая основа проекта и завершающая его часть. А построить ее современными методами можно быстро и качественно.



Подготовил Виктор Малков



Количество показов: 541


^ Наверх