Активы меняют владельцев


19.09.2009

В первой половине 2009 года российский рынок слияний и поглощений, так называемый M&A, продемонстрировал определенную пассивность. Во втором полугодии специалисты ожидают увеличение числа сделок M&A в сфере недвижимости.

Специалисты аудиторской компании КПМГ считают, что общие объемы рынка слияний и поглощений по итогам 2009 г. могут оказаться на 50% ниже показателей 2008 года. Однако активность в течение года будет расти.

Ко второй половине года у многих компаний иссякнет «запас прочности» и их владельцы будут поставлены перед нелегким выбором – либо продать недорого, либо закрыть бизнес.

Снижение оценочных мультипликаторов к этому времени должно существенно замедлиться либо полностью остановиться. Так что ожидания акционеров станут больше соответствовать рыночным ценам. Кроме того, у ряда инвестиционных фондов и инвесторов возрастет необходимость в более активном вложении средств.

По данным информационно-аналитической группы M&A Online, в первом полугодии российский рынок M&A
упал вдвое ниже показателя 2008 г.

При этом:
· на 65,9% сократился объем сделок с переходом контроля;
· на 21,7% сократился объем сделок без перехода контроля.

Специалисты прогнозируют:
· сокращение количества сделок по приобретению российскими компаниями зарубежных активов;
· уменьшение среднего размера сделок;
· ускорение процесса консолидации в ряде отраслей;
· усиление влияния государства и госструктур;
· рост продаж непрофильных активов во всех секторах экономики.

Под лозунгом «купи-продай»

По мнению экспертов РСС, в ходе банкротств и сделок слияний и поглощений со строительного рынка может уйти около 80% его участников.
Но с этим согласны далеко не все специалисты. Предполагается, что выживут структуры, не обремененные большими долгами, с развитой производственной базой и гарантированным рынком сбыта. Сбыт, в частности, может обеспечить государство, через покупку готового жилья и предоставление госзаказов на строительство.

По данным специалистов Агентства «Контент-Медиа», процессы на рынке M&A в области строительства и недвижимости активизировались уже начиная с февраля. Продажа строительного и риелторского бизнеса может быть обусловлена тем, что собственникам требуются денежные средства для погашения ранее принятых на себя обязательств.
В одном из выступлений управляющий директор консалтинговой компании CB Richard Ellis (CBRE) Даррелл СТАНАФОРД заявил, что две трети собственников российских БЦ и ТЦ будут вынуждены продать часть своих активов для выплаты банковских кредитов и рефинансирования долгов.

В № 111 «СГХ» мы подробно рассказывали о деятельности банков на рынке девелопмента и недвижимости в целом. До кризиса лишь немногие российские банки серьезно занимались вопросами девелопмента и имели свои девелоперские структуры. Сегодня банки вольно или невольно стали владельцами недвижимости и недостроя. Многим компаниям легче оказалось отдать заложенные объекты, чем расплатиться по кредитам. Банки за относительно небольшие деньги могут входить в капитал девелоперских и строительных компаний.
Теперь банки решают, что делать с полученной недвижимостью. В числе крупных владельцев недвижимости Банк ВТБ, Сбербанк, ВЭБ и др.

Помимо перехода объектов недвижимости или акций строительных и девелоперских компаний к банкам, идет процесс перераспределения собственности внутри строительной отрасли.
В начале года стало известно, что ХК «Базовый Элемент» продает компанию «Главстрой СПб» инвестиционной группе «Нафта Москва». Но потом появилась информация, что стороны не сошлись в оценке 75% акций. В результате сделка приостановлена.
В апреле 2009 года «Нафта Москва» приобрела 25% акций компании ПИК, а в мае получила одобрение ФАС РФ на приобретение еще 20%. По неподтвержденным данным, 4 июня «Нафта» через кипрскую «Холборнер Сервисиз Лимитед» приобрела еще 6% акций девелопера.

Несмотря на впечатляющие примеры, генеральный директор ЗАО «Интерсервис-гарант» Александр ПЕТРУК считает, что в отсутствие живых денег поглощение небольших строительных компаний крупными игроками рынка недвижимости тенденцией не станет.
– Если подрядные компании и будут продаваться, то разве что за долги, – считает он. – Да и большинству крупных строительных компаний сейчас не до расширения бизнеса, они зачастую сами готовы продавать свои проекты, чтобы консолидировать финансовые ресурсы.

За круглым столом

Примечательно, что проходивший 26 июня в Фонде имущества «круглый стол», посвященный вопросам перераспределения собственности, процессам слияния и поглощения на рынке недвижимости, вызвал большой интерес у петербургских специалистов.

По мнению президента корпорации «Адвекс. Недвижимость» Александра РОМАНЕНКО, в целом на рынке будет происходить укрупнение игроков, мелким фирмам выживать в кризис очень трудно.

Замдиректора департамента правового консалтинга ГК «Аверс» Антон ЗЕМЦОВСКИЙ заметил, что для небольших компаний обеспечением обязательств по кредитам, как правило, являются их акции.
– И хотя собственники не хотят продавать бизнес, банки проводят весьма агрессивную политику по обращению взыскания на акции. При этом банки не заинтересованы долго держать на своих балансах непрофильные для себя активы, так как не умеют управлять ими,– сообщил он.

Продолжая тему, начальник департамента оценки недвижимости ГК «Лаир» Светлана ЧЕВДАРЬ подчеркнула, что управление проблемными активами, находящимися на балансе банков, – вынужденная мера. Она связана только с тем, что кредитным учреждениям не удается продать их в условиях замершего рынка. В результате банкам приходится создавать собственные управляющие компании. А насколько эффективной будет их работа, покажет время.
Директор по развитию компании Praktis CB Сергей ФЕДОРОВ считает, что помимо прямой продажи залога есть и другой, более предпочтительный путь – переуступка долга. В этом случае будущий собственник берет на себя обязательства по выплате кредита, не выкладывая сразу всю сумму за актив. Банк при этом не получает на свой баланс проблемный объект. Такую возможность предлагает, в частности, Сбербанк.
– На наш взгляд, оптимальная схема для банка с большим количеством залогов – удержание части активов в управлении до момента восстановления рынка. При этом они могут переходить на баланс дочерней структуры банка либо передаваться профессиональной УК.

Его коллега, генеральный директор компании «Praktis. Управление недвижимостью» Анна ДЕРКАЧ отметила, что если в начале года компания работала с одним таким объектом, то сейчас их уже пять. При этом изменился и характер залогов. Сначала это были сравнительно небольшие объекты, а теперь – имущественные комплексы.

Один из потенциальных инвесторов, генеральный директор компании «Альфа-Инвест» Сергей СЕБЕЛЕВ признался, что его компания рассматривает возможность приобретения интересных банковских залогов.

Что касается слияний и поглощений, то, по мнению Светланы ЧЕВДАРЬ, сейчас они носят в основном вынужденный характер и происходят, когда у предприятия есть проблемы.
– Очевидно, что в процессах M&A усиливается роль государства. Это проявляется, в том числе, в создании госкорпораций, иногда – с элементами деприватизации, – констатирует она. – Если говорить о частном бизнесе, оптимальными мне представляются слияния в виде альянсов.

Подводя итог дискуссии, шеф-редактор «НП» Дмитрий СИНОЧКИН отметил, что на рынке недвижимости возникло несколько новых групп собственников.
Во-первых, государство; во-вторых, банки с девелоперскими подразделениями и инвестфонды; в-третьих, крупные компании, которые сегодня осторожно подбираются к новым активам.

Подготовила Наталья Соколова

Количество показов: 354


^ Наверх