на главную
    Стройпульс-всё о строительстве: новости, экономика, материалы и технологии, городское хозяйство, каталог компаний, строительные объекты, строительные тендеры, конкурсы, торги, СРО, нормативные документы > Строительство > Малоэтажное строительство > Положение обязывает

 
Регистрация >


 

НОВОСТИ КОМПАНИЙ

Положение обязывает


16.07.2008

С распространением моды на загородную жизнь давление мегаполиса на Ленинградскую область заметно усилилось. Как вписывается современная малоэтажная застройка в градостроительный контекст, в систему городов и поселков Ленобласти, рассказывает заместитель председателя Комитета по градостроительству и архитектуре Евгений Владимирович Домрачев.


– Что сегодня предпочтительнее: строить коттеджные поселки «в поле» или «привязывать» их к существующим городам и поселкам Ленобласти?

– И с правовой, и с экономической, и с инженерной точки зрения более предпочтителен второй вариант. Для области, потому что это создает некоторый импульс к развитию населенных пунктов, дополнительную налогооблагаемую базу. Заставляет инвестора принимать участие в реконструкции сетей, дорог, объектов соцкультбыта, что для многих населенных пунктов непосильная задача.
Для девелоперов строительство малоэтажных комплексов вблизи городов также предпочтительнее. Из-за близости объектов социальной инженерной инфраструктуры и возможности перевести земли сельскохозяйственного назначения в земли поселений, предназначенные для ИЖС. Это тоже создает преимущество при реализации проекта.

– И несмотря на это, большое число коттеджных поселков строится если не на пустом месте, то рядом с населенными пунктами настолько маленькими, что говорить о полноценной инфраструктуре там не приходится. Что происходит?

– Практически под все такие проекты приобретается земля сельскохозяйственного назначения. Перевод земли в категорию ИЖС – процедура сложная и длительная. Но законодатель несколько облегчил задачу застройщику, разрешив создавать дачные некоммерческие партнерства (ДНП) без перевода земель.
Ничто не мешает девелоперу строить коттеджи любой площади и уровня комфортности в рамках такого партнерства и продавать их.
Это вполне легитимно. Более того, недавно Конституционным судом разрешена регистрация по месту постоянного проживания в садоводстве. Если, конечно, дом соответствует санитарным и пожарным требованиям и расположен в черте населенного пункта.
Чтобы создать ДНП, девелоперу достаточно продекларировать свое намерение местной власти и дождаться официального согласия или мотивированного отказа от администрации поселения. Созданное партнерство регистрируется в ГБР на местном уровне, и процедуру на этом можно считать завершенной.

– Тем не менее многие девелоперы не жалеют трудов, чтобы приобрести для своих проектов статус ИЖС…

– Конечно. Выгоднее продать потенциальному покупателю не только загородное жилье. Но и определенный социальный пакет: почтовый адрес, возможность получить первую медицинскую помощь, пенсию на дом и т. д.
ДНП – это кооператив, члены которого сами о себе заботятся. Малоэтажная или индивидуальная жилая застройка в черте города или сельского поселения подразумевает определенные гарантии со стороны администрации населенного пункта.

– Реализация проекта в таком формате требует уже разработки градостроительной документации и длительной процедуры согласований.

– Да. Для начала застройщику придется найти понимание на первом уровне власти. Следует подать декларацию о намерениях и обоснование инвестиций, чтобы получить согласие на разработку проектной документации. Дальнейшее сильно зависит от того, насколько соответствует новый проект генеральному плану поселения. Дело в том, что именно генеральный план является основным документом для перевода земель сельскохозяйственного назначения в земли поселений.

При этом – в отличие от Санкт-Петербурга, где существует определенная вертикаль в принятии градостроительных решений – в Ленинградской области большие полномочия делегированы местным органам власти. В их компетенции находится выпуск распоряжения о разработке градостроительной документации (генерального плана, проекта планировки, правил землепользования и застройки), проведение публичных слушаний, утверждение документации, подготовка и выдача градостроительных планов на земельные участки, заменивших прежние АПЗ. В том случае, если администрации городов и сельских поселений с этими функциями не справляются: не хватает кадров, возможностей или просто отсутствует необходимость систематически этим заниматься, они передают свои полномочия на уровень района.

– Как вообще обстоит дело в населенных пунктах Ленобласти с градостроительной документацией? Есть база для того, чтобы проектировать новую застройку?

– Из 17 муниципальных районов Ленинградской области в 13 ведется разработка схем территориального планирования. Практически все города и поселки городского типа, а их в Ленобласти 62, на сегодняшний день располагают генеральными планами. Большая часть из них сейчас корректирует свои генпланы в соответствии с новым Градостроительным кодексом.

Утверждены новые генеральные планы городов Волхова, Новой Ладоги, Киришей, Шлиссельбурга, Коммунара и поселка Кузнечное.
В стадии согласования находятся генеральные планы Гатчины, Луги, Пикалева, Ульяновки, Светогорска. Еще 30 генеральных планов находится в разработке. Что касается сельских поселений, то здесь разрабатывается 50 генеральных планов и только 2 сейчас проходят согласования. Остальные пользуются ранее сделанными наработками, если они соответствуют потребностям населенного пункта по функциональному зонированию и планировочному характеру территории. Потому что даже если имеется генплан, скажем, 1971 г., согласованный и утвержденный Леноблисполкомом, он имеет законную силу.
Большинство центральных усадеб бывших совхозов такой документ имеют, и он вполне удовлетворяет их требованиям.

– Если земли сельхозназначения, на которых реализуется проект, примыкают к городу, то их перевод под жилищное строительство автоматически влечет за собой изменение городской черты и корректировку генерального плана. Это очень растянутая во времени процедура?

– Процедура полностью расписана в Градостроительном кодексе. От принятия решения о разработке нового генплана до его утверждения обычно проходит 1,5–2 года. Этот время придется учесть, рассчитывая сроки реализации проекта. И это в том случае, если включение новых земель в границы населенного пункта не противоречит интересам области. Если эти земли не предназначены под прокладку транспортных коммуникаций, инженерных сетей, создание промышленных зон. А также при условии, что все согласования с надзорными и контрольными органами, общественные слушания и т. д. пройдут без осложнений.

Наталья Андропова


НОВОСТИ


 
на главную

О ПРОЕКТЕ | КОНТАКТЫ | РЕКЛАМНАЯ СЛУЖБА | КАРТА САЙТА | ВХОД

© 2009-2010 «СЕВЕРОСЛАВЯНСКОЕ БЮРО РЕКЛАМЫ»