на главную
    Стройпульс-всё о строительстве: новости, экономика, материалы и технологии, городское хозяйство, каталог компаний, строительные объекты, строительные тендеры, конкурсы, торги, СРО, нормативные документы > Строительство > Малоэтажное строительство > Дорогое удовольствие

 
Регистрация >


 

НОВОСТИ КОМПАНИЙ

Дорогое удовольствие


28.04.2008

Предложения рынка загородного малоэтажного домостроения уже давно конкурируют с городской недвижимостью.
Инвесторы коттеджных поселков сталкиваются с обременениями в структуре себестоимости проектов, взлетом цен на стройматериалы, отсутствием инфраструктуры, энергомощностей и ипотечных продуктов.


Конкуренция становится жестче

На первом плане для инвесторов – повышение привлекательности предложения в условиях растущей конкуренции, роста себестоимости строительства в связи с ростом цен на стройматериалы, энергоносители и так далее. Основным плюсом поселка по-прежнему остается его местоположение.

Андрей Бочков, заместитель генерального директора компании «ПулЭкспресс Групп», считает, что для постоянного проживания наиболее популярным остается Курортный район, направления Лисий Нос, Сестрорецк, Ленинское. Всеволожский район интересен близостью к городу и перспективами развития окружающей территории, которые ожидаются в связи с планируемым переездом администрации Ленинградской области во Всеволожск.

– Сейчас начинает развиваться новое направление – юг. Южные районы перспективно развивать под экономкласс. Они могут быть интересны для людей, стоящих перед выбором – купить трехкомнатную квартиру в городе или небольшой дом в ближайшем пригороде.

Другими преимуществами предложения представитель «ПулЭкспресс Групп» называет его архитектурную составляющую, уровень комфорта, скорость застройки территории. Последнее справедливо для проектов, где покупателю предлагают строящееся жилье.

Алексей Субботин, генеральный директор «Лейкстоун Вилладж», подчеркивает, что на конкурентоспособность предложения влияет решение компании-девелопера взять на себя обязательства по дальнейшему управлению проектом. Например, в поселке «Лейкстоун» в качестве управляющей компании будет действовать структура «Лейкстоун Вилладж». Такие предложения на рынке существуют, и ряд компаний-девелоперов уже зарекомендовали себя в качестве управленцев.

Максим Красненко, генеральный директор компании «НеваИнвестПроект», считает важными преимуществами проекта создание социальной инфраструктуры – детских садов, домов детского творчества, медицинских учрежденией, отделений банка и почты. Рекреационная зона также повышает конкурентоспособность поселения.
В последнее время на рынке появились новые технологии обслуживания коттеджных поселков. К ним можно отнести системы переработки отходов человеческой жизнедеятельности. Одна система в состоянии обслуживать 50–70 домов, экологична и незаметна для жителей поселения.

Детишки включены в стоимость

В структуре себестоимости проекта малоэтажной застройки важную роль играют различного рода обременения. Как правило, они связаны со строительством инфраструктуры в пользу территории, где создается поселение. Стоимость подключения к территориальным энергомощностям, по информации Алексея Субботина, составляет 25–27 тысяч рублей за киловатт и включает расходы на их реконструкцию. Инвесторы коттеджных поселков готовы платить такую цену, если бюджетом проекта не предусмотрено строительство для него подстанций, что в ряде случаев является более доступным решением.

– Если застройщик хочет получить электрическую мощность – в технические условия может входить реконструкция сетей или подстанции. Это абсолютно нормальная практика, – считает Андрей Бочков.
Но договоренности девелоперов и власти не сводятся к восстановлению энергомощностей. Довольно часто ради сохранения добрых отношений с местной администрацией и населением инвестор строит дороги, объекты социальной инфраструктуры.

– В пользу муниципального образования мы взяли на себя обязательство построить детский сад и дом детского творчества, куда смогут ходить все детишки из округи, – говорит Максим Красненко.
Алексей Субботин подчеркивает, что составляющая обременения в структуре себестоимости поселка не может превышать 18–26 процентов.
– Мы должны объяснить покупателю, на какие нужды пошли $20–30, заложенные в цену квадратного метра его домостроения.

Власть в инвесторах заинтересована. А чего ждут инвесторы от власти?

По словам Алексея Субботина, в последнее время инвесторы стали проявлять интерес к проектам экономкласса. Однако из-за отсутствия нормативной базы, регулирующей выделение структурами власти участков под застройку, степени участия инвестора и бюджета в создании инфраструктуры, большинство инвесторов предпочитают выждать. Некоторые девелоперы выходят с предложениями к администрациям различного уровня.
Но ответ, как правило, один – прежде покажите, на что вы способны. Есть и другие препятствующие реализации проектов обстоятельства. В настоящий момент цена квадратного метра жилья экономкласса определена программой «Доступное и комфортное жилье – гражданам России» порядка 21 тысячи рублей. Однако эта цифра не учитывает расходов на нецелевое назначение, например, строительство дорог в пользу территории. По подсчетам инвесторов, они могут составить около $250. Перерасход бюджета чреват экономией на строительстве дорог, увеличением числа домовладений и другими факторами, которых участники рынка, не желая утратить репутацию, избегают.

Цена растет – проблемы остаются

По информации Андрея Бочкова, цена на коттеджи будет расти исходя из того, что в Петербурге реализуются тренды, которые в Москве стали закономерностями. Стоимость деревянных домов, строящихся на территории поселков «ПулЭкспресс Групп», с 2005 года на конец 2007 года увеличилась в два раза.
Рост стоимости предложений не избавляет инвесторов от трудностей, с которыми они постоянно сталкиваются на рынке. К основным проблемам, возникающим у инвесторов при реализации проектов, Максим Красненко относит продолжительные сроки согласования и получения тех или иных разрешений, на получение разрешений, необходимых, чтобы приступить к строительству, может уйти более года.

По мнению Андрея Бочкова, на сегодняшний день практически во всех районах существует проблема нехватки электрических мощностей.
– Так, депрессивным в этом смысле является Выборгский район, – говорит он. – Не каждый инвестор готов строить подстанцию для поселка, уровень издержек на автономное электроснабжение значительно снижает экономическую эффективность проекта. На начальной стадии строительства поселка электроснабжение осуществляется с использованием дизель-генераторов, но дальнейшее обслуживание дизель-генератора – это дорого. Вторая по сложности и насущности проблема – это дорожная сеть. Отсутствие магистрального газа поблизости от поселка также усложняет девелопмент. Хотя по последним двум параметрам улучшения налицо.
Еще одной проблемой инвесторы называют отсутствие банковских ипотечных продуктов на загородные участки и строящееся жилье. На рынке городской недвижимости ипотека успешно действует. А вот на «загородку» это пока не распространяется.

МНЕНИЕ СПЕЦИАЛИСТА
Владимир Цехомский, руководитель ООО «Архитектурная мастерская Цехомского В. В.»:

– На мой взгляд, есть два пути оптимизации затрат в сфере малоэтажного строительства. Первый – технологический, второй – градостроительный.
Первый путь подразумевает применение легких конструкций, в частности возведение каркасно-щитовых домов по канадско-американской технологии, о которой сейчас много пишут и говорят. На сегодняшний день нет ничего дешевле. По сути дела, это коробочки без капитальных стен, пробиваемые насквозь «хорошо поставленным ударом». Но теплые.
Себестоимость квадратного метра в этом случае лежит в пределах 15 тысяч рублей. Без учета затрат на благоустройство территории и прокладки инженерных сетей, что также составит около 15 тысяч. Примерно в такую же сумму за 1 кв. м обойдется земельный участок. Следовательно, затраты на возведение жилья из легких конструкций составят 45 тысяч. Попытки строительных фирм уложиться в меньшие суммы – это уже авантюра.
Однако широкому распространению такой продукции мешает ментальность российского человека. Наши соотечественники тяготеют к основательным стройматериалам – кирпичу, бетону. А в Америке народ привык к «коробкам», которые, правда, при урагане разлетаются, словно карточные домики, но и в сопоставимых темпах возводятся снова.

Второй путь, к сожалению, зависит не только от архитектора, но в большей степени от законодательной базы.
Рациональная планировка может оптимизировать плотность застройки не в ущерб удобству и комфорту жителей. Сегодня в проекты планировки закладывается плотность порядка 200–300 человек на гектар. Это продиктовано резким увеличением нормы обеспеченности парковочными местами (что понятно) и увеличением санитарных разрывов от них до жилых домов (что не очень понятно). Но цена земли у нас сегодня выше, чем в цивилизованной Европе.
Следовательно, себестоимость жилья критично растет. На мой взгляд, этаким «порогом плотности», при котором малоэтажные строения становятся доступными потребителю среднего класса, будет величина 400–500 человек на гектар. Это уже нормальный урбанистический показатель, при котором можно создать уют и комфорт, если грамотно подойти к вопросу благоустройства прилегающей территории.


НОВОСТИ


 
на главную

О ПРОЕКТЕ | КОНТАКТЫ | РЕКЛАМНАЯ СЛУЖБА | КАРТА САЙТА | ВХОД

© 2009-2010 «СЕВЕРОСЛАВЯНСКОЕ БЮРО РЕКЛАМЫ»