Старт многолетней программы


30.06.2008

В конце 2007 г. подписано соглашение о взаимодействии между городским Жилищным комитетом, ГУ «Горжилобмен» с одной стороны и Российской Гильдией риэлторов (РГР), Ассоциацией риэлторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области (АРСП) – с другой. Оно было разработано для реализации городского закона «Расселение коммунальных квартир в Санкт-Петербурге».


На вопросы отвечает П. Б. СОЗИНОВ – представитель президента Российской гильдии риэлторов по Северо-Западному федеральному округу, председатель Комитета по работе с городскими жилищными программами АРСП.



– Павел Борисович, в чем суть соглашения риэлторов и власти?



– В том, чтобы резко ускорить процесс расселения коммунальных квартир в Петербурге. Он идет давно, но стихийно. И рынок уже «выбрал» большинство привлекательных адресов. А оставшиеся не расселены по целому ряду причин.



– Назовите основные из них.



– Первая – расселение этих коммуналок экономически не рентабельно для инвестора. Существуют и всевозможные проблемы с документами. Среди них утеря возможности приватизации, прописанные «мертвые души» и т. д. И еще – поскольку многие жители коммуналок относятся к старшему поколению, у них нет желания к перемене мест.



– Какие проблемы у бизнеса?



– Самое важное сегодня – незащищенность инвестора. Все остальные участники процесса, а именно: власть, жители – защищены законом.

Все риски расселения принимает на себя инвестор, затраты которого начинаются сразу после выбора адреса. И они нарастают до самого конца. В этом состоит основная проблематика.



– В распоряжение риэлторов передана база из 60 тыс. коммунальных квартир. Неужели в ней нет привлекательных?



– На первый взгляд этот массив кажется огромным. Но расселить можно только ликвидные адреса. И наша основная задача – мониторинг предоставленной базы на предмет отбора инвестиционно привлекательных объектов. К сожалению, первый этап мониторинга, который проводился силами 40 риэлторских агентств с начала года, – а это более 2 тыс. адресов – показал: база неактуализирована. Часть квартир уже расселена. А прочие не вызывают серьезного интереса у инвестора – рассмотрены могут быть не более 10 процентов адресов.



– Почему? Выбор можно вести и в обход этого массива?



– По данным Жилищного комитета в городе насчитывается 118 310 коммунальных квартир. В них проживают 327 тыс. семей – 696 тыс. человек. Но закон о расселении затронет только очередников, которые могут претендовать на субсидии. То есть законодатель изначально предусмотрел, что не все коммуналки будут расселены.

Проблем множество. Например, при заключении сделки стоимость 1 кв. м расселяемой квартиры в большинстве случаев будет ниже среднерыночной оценки. А речь в большинстве случаев идет о многокомнатных коммунальных квартирах, спрос на которые не столь велик. В год реализуется не более 5–7 тыс. многокомнатных квартир, причем как строящихся, так и на вторичном рынке. А стихийно расселяются не более 1–2 тыс. квартир ежегодно. Так что ажиотажа у инвесторов нет.

Очередники, которым положена субсидия – это 30 процентов, – не всегда оптимизируют ситуацию. Поэтому соглашение между инвестором или риэлтором с жителями коммуналок нередко срывается. И город не в силах повлиять на жителей, если они по любой причине отказываются от сделки. Особенно когда срабатывает правило так называемой «последней комнаты». Во многих коммуналках находится житель с чрезмерно завышенными требованиями. И тогда очередной адрес превращается для инвестора в сложный и долговременный проект с непредсказуемым концом.



– Известен ли процент несостоявшихся сделок?



– Статистика подобных случаев у каждого агентства своя. Но для всех одинаково безрадостная. Чаще всего такое бывает с многокомнатными квартирами с большим количеством жильцов. Но именно эти квартиры, если они расположены на первых этажах и нужны под конкретные проекты – апарт-отель, офис или что-нибудь связанное с коммерческой недвижимостью. Часто за такими проектами стоит малый и средний бизнес. Ему не по карману риски.



– Что еще снижает эффективность работы инвестора?



– Перевод из жилого фонда в нежилой. Этот процесс увеличивает на 20–30 процентов расходы инвестора и затягивается вместо положенных по Жилищному кодексу 3 месяцев на полгода-год.



– Кто принимает такое решение?



– У нас по региональному закону от 2005 года ответственность за это делегирована районным администрациям. Каждая разрабатывает свой собственный регламент. Так что наш питерский инвестор мало защищен, в отличие, скажем, от московского. Там правила игры более очевидны – через «единое окно» с инвестором работает городское правительство, а не районные чиновники с бесконечными согласованиями.



В Петербурге число инстанций в пять-шесть раз больше, чем требуется по Жилищному кодексу.



– Все это не сорвет программу расселения?



– Нет, конечно! Подчеркну, что в основе своей закон принят правильный. Город признал за собой необходимость участия в программе расселения. Но закон не останется незыблемым. Надо тщательно продумать главное: как защитить ключевую фигуру процесса – инвестора. И привлечь к работе новых инвесторов.



– Каким образом?



– За счет ипотечного кредитования. Пока для банка не появится очевидного предмета залога – кредитования не будет. Коммуналка с собственниками не может быть предметом залога.



Если город сможет гарантировать, что данная коммуналка будет обязательно расселена после того, как она попала в программу, банк может рассмотреть возможность кредитования.

Далее. Необходимо максимально расширить количество малогабаритных отдельных квартир для расселения.

Но 80–90 процентов предложения таких квартир на вторичном рынке связаны в цепочки и не могут быть вовлечены в процесс расселения. Рынок строящегося жилья практически исключен – в постановлении городского правительства прописано, что квартира должна предоставляться только 70-процентной готовности и по договору долевого участия. Но таких квартир нет в предложении – на основе таких договоров продается ничтожное количество объектов. При 70-процентной готовности обычно дом уже полностью продан. Следует эти параметры скорректировать, учитывая реалии рынка.



– А актуализация базы данных?



– Этому процессу инвесторам, Горжилобмену и районным структурам надо уделять максимальное внимание. И обязательно закреплять за инвесторами адреса, которые они берут в работу.



– Город может более заметно участвовать в работе?



– Такие предложения есть. Например, при участии города можно создать госкорпорацию или государственно-частное партнерство для целенаправленного выкупа коммуналок у горожан. Чтобы затем продавать инвестору освободившиеся объекты недвижимости. Или сдавать их в коммерческую аренду, выбрав по конкурсу управляющую компанию.

Подобные корректировки дали бы к 2010 году заметный результат – до 40 процентов жилья на вторичном рынке может реализовываться с использованием городских программ. Доля расселения коммуналок, контролируемая госсектором через его управляющие компании, может прирастать с темпом 10 процентов в год.

Да и бюджетные 75 млрд руб. будут потрачены разумно и по-хозяйски.



Беседовал Валентин Воронов



Количество показов: 1586


^ Наверх