Возвращение ипотеки . Ставка снижается, маржа банков – нет


10.06.2010

Реализуемые в этом году государственные программы, направленные на поддержку ипотеки, призваны стимулировать покупку жилья не на вторичном, а на первичном рынке.

О том, что ипотека должна перенести акцент на первичный рынок, заявил премьер-министр РФ Владимир ПУТИН, выступая в феврале на заседании президиума Совета при Президенте России по реализации приоритетных национальных проектов. Причем государственная поддержка будет касаться исключительно жилья экономкласса.

Еще в конце прошлого года на программу господдержки ипотеки правительство решило выделить 250 млрд рублей. Путин заявил, что максимальный размер стандартных ипотечных кредитов будет ограничен 3 млн рублей в субъектах и 8 млн – в Москве и Петербурге, процентная ставка по таким жилищным кредитам не должна превышать 11%, а первоначальный взнос – 20% от стоимости квартиры. Напомним, что 250 млрд рублей должны поступить на ипотечный рынок через АИЖК и ВЭБ.


Неснижаемая маржа


7 апреля, рассказывая о стратегии развития АИЖК на текущий год, глава агентства Александр СЕМЕНЯКА заявил, что за счет привлеченного финансирования АИЖК в первую очередь планирует сконцентрироваться на кредитовании граждан, покупающих жилье на первичном рынке. В ходе конференции состоялась презентация нового продукта – «Переменная ставка». Кредиты, выдаваемые по этой программе, будут зависеть от ставки рефинансирования Банка России. К ставке ЦБ будет добавляться маржа банка. Для квартир, приобретаемых на вторичном рынке, ставка кредитования увеличивается на 0,5%, а если кредит выдается без личного страхования заемщика, ставка вырастет еще на 0,7 процентного пункта.

К началу марта ставка рефинансирования ЦБ снизилась до 8,25%. Представители АИЖК намерены рекомендовать банкам-партнерам устанавливать маржу на уровне 0,5%, если заемщик высокого качества, с личным страхованием и с высоким первоначальным взносом. В этом случае процентная ставка по кредитам для населения составит: на жилье в новостройках – 8,75–10%, на вторичном рынке – 9,25–10,5%.


Банкиры считают, что их маржа должна составлять три-четыре процентных пункта с учетом операционных издержек и резервирования.

 

Говоря о ситуации в первом квартале 2010 года, заместитель председателя правления Городского ипотечного банка Игорь ЖИГУНОВ заметил, что ставки по ипотечным кредитам, выдаваемым по федеральным стандартам АИЖК (вторичный рынок), составляют 9,5–11,5% в рублях. По коммерческим программам банков диапазон ставок колеблется в среднем на уровне 13–16%. Все это без учета маржи. Первоначальный минимальный взнос во многих банках остается пока на уровне 30%. Доходы рассматриваются только по форме 2-НДФЛ. И ипотека в основном выдается на улучшение жилищных условий, когда старое жилье используется в качестве первоначального взноса.

При этом все специалисты отмечают, что с начала года наблюдается серьезное оживление на рынке ипотеки. Растет объем заявок.


По мнению руководителя кредитно-кассового офиса Городского ипотечного банка в Санкт-Петербурге Андрея ПИМЕНОВА, повышение доступности ипотечных кредитов не может не отразиться на росте цен на жилье – спрос на ипотеку растет, а объемы строительства сократились. В этой связи намерение АИЖК направить в этом году основной объем ресурсов на поддержку первичной ипотеки специалист оценивает позитивно.


По кредиту «Новостройка» величина первоначального взноса составляет не менее 30% от стоимости жилья. Соответственно

10,5% годовых составит ставка по кредиту при первоначальном взносе от 50% до 70%;

10,75% – при наличии личного страхования и первоначальном взносе от 40% до 51%;

11% годовых – при первоначальном взносе от 30% до 39%.


Кредит «Новостройка»


Одним из вариантов господдержки является запуск в 2010 году программы «Новостройка», призванной, в частности, стимулировать банки кредитовать покупку жилья на первичном рынке. Кредиты по программе «Новостройка» предоставляются на приобретение квартир в домах, построенных не ранее 2007 года. Квартиры можно покупать и в готовых, и в строящихся домах, но при условии, что права собственности на приобретенное жилье будут оформлены до конца 2010 года.

Кредиты предоставляются в рублях. Размер кредита зависит от величины документально подтвержденных доходов. Ежемесячная сумма платежей заемщика не может превышать 45% его ежемесячного совокупного дохода (или группы заемщиков, участвующих в кредитной сделке).

При этом предусмотрены случаи снижения процентной ставки. Если стоимость одного квадратного метра площади приобретаемого жилья не превышает норматива, установленного Минрегионразвития, размер вычета составит 0,5%. В целом ряде случаев ставка снижается на 0,25%: когда на уплату первоначального взноса направляются средства материнского капитала; когда заемщик является участником подпрограммы «Обеспечение жильем молодых семей»; когда заемщик – владелец жилищного сертификата.

Если заемщик удовлетворяет сразу нескольким требованиям, положенные ему вычеты из процентной ставки суммируются.

Для получения кредита в обязательном порядке требуется оформить договор имущественного страхования предмета залога (приобретаемой недвижимости). Страхование жизни и трудоспособности заемщика не является обязательным, но без этого вида страхования ставка по кредиту увеличивается на 0,7%.

Кредиты предоставляются на срок до 30 лет, но для каждого заемщика максимальный срок кредита рассчитывается индивидуально. Погашение кредита производится ежемесячно, равными платежами. Мораторий на досрочное погашение составляет 6 месяцев. Комиссия за досрочное погашение кредита отсутствует. Стаж работы на последнем месте заемщика должен составлять не менее 6 месяцев.


В Петербурге выдача кредитов по стандарту «Новостройка» осуществляется с марта. К середине апреля их было выдало более 20.


В целом и банкиры, и строители положительно оценивают намерение государства активизировать покупку жилья в новостройках. Так как эти деньги напрямую попадают к строителям. Однако они отмечают и недостатки программы. В первую очередь – ограниченный срок действия. Выступая на «круглом столе», руководитель центра подбора квартир СПб ИА Денис ЗУБАРЕВ отметил, что программа «Новостройка» распространяется на объекты экономкласса в высокой степени готовности. Так как применение программы ограничивается условием оформления приобретаемой квартиры в собственность в течение 2010 года, то на практике это означает, что кредиты могут выдаваться только под покупку жилья в уже построенных объектах. Если это ограничение будет снято, число объектов, на которых может быть применена программа, расширится.

– Для того чтобы банки успели рефинансировать выданные ипотечные кредиты до конца года, им придется кредитовать только новое готовое жилье, объем которого в городе ограничен, – подтверждает начальник кредитного отдела ОАО «Балтийская ипотечная корпорация» Марианна БЕЛЬКОВА. – Кредитуя покупку квартир в домах высокой степени готовности, банки многим рискуют, так как из-за длительных процедур ввода дома в эксплуатацию и оформления права собственности они могут не успеть рефинансировать ипотеку.


Программа «Стимул»


Особое место в системе господдержки ипотеки занимает программа АИЖК с многозначительным названием «Стимул». Она призвана стимулировать кредитование застройщиков, реализующих проекты строительства жилья экономического класса и физических лиц, приобретающих жилые помещения в рамках данных проектов.


В целом по России на начало апреля 2010 г., по данным пресс-службы АИЖК, заключены договоры с 11 банками по 19 проектам объемом 6 миллиардов рублей.


В Петербурге банки и застройщики проявили интерес к этой программе. Ожидается, что во втором полугодии первые соглашения по конкретным проектам будут подписаны и программа заработает. Соответствующее соглашение о реализации программы «Стимул» будет заключено между администрацией города и АИЖК.

Как отметил Денис Зубарев, программа «Стимул» предусматривает кредитование граждан для приобретения жилья именно на этапе строительства. Известно также, что в данной схеме кредитования должен участвовать так называемый «гарант по сбыту», предоставляющий гарантию (оферту) на приобретение согласованного объема нереализованных жилых помещений по проекту в установленный срок и по фиксированной цене после завершения строительства.


Наталья Соколова


Колонка юриста


Николай ВильчурНиколай Вильчур,

управляющий партнер ООО «Международная консалтинговая компания «Вильчур и партнеры»


15 апреля 2010 года Минюстом России зарегистрирован приказ Минрегиона № 624. Данный приказ устанавливает новый перечень работ, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства. Соответственно ранее действующий приказ № 274 отменяется.


Появление нового приказа порождает массу проблем.

Проблема первая – отсутствие переходного периода. Старый приказ прекращает действие с момента введения нового, соответственно свидетельства, выданные на его основании, уже не являются надлежащим документом для ведения работ. Однако для выдачи новых свидетельств требуются время и разработка новых правил. А до тех пор все организации строительного рынка формально нарушают закон.


Проблема вторая – требования к выдаче допусков. Изменение перечня требует корректировки требований к выдаче допусков. На это понадобится время, которого ни у строителей, ни у СРО нет – работать необходимо уже сейчас.

Особенные сложности возникают в сфере действия постановления Правительства России от 3 февраля 2010 года № 48, которым были установлены минимально необходимые требования к выдаче саморегулируемыми организациями свидетельств о допуске к работам на технически сложных и уникальных объектах капитального строительства. Данные требования были ориентированы на приказ № 274 и не могут в полной мере распространяться на работу в новых условиях.


Проблема третья – приказ № 624 существенно сокращает перечень работ, требующих членства в СРО. Если в результате такого изменения необходимость в членстве в СРО отпадает, получается, что строительная организация потратила не менее 500 тысяч рублей для получения нескольких бумажек, которые ей совершенно не нужны. При этом возврат взноса в компенсационный фонд, а также вступительного и членских взносов законодательством не предусмотрен.

Проблема четвертая – страхование. Большинство членов СРО уже заключили договоры страхования ответственности, однако эти договоры опять-таки действуют на основании перечня выполняемых работ, который утрачивает силу. Потребуется перезаключение страховых договоров, которое возможно только после получения свидетельства нового образца.


Наконец, пятая проблема – тендеры. Какими должны быть требования к участнику конкурса на производство работ, когда все свидетельства формально утратили силу? Здесь не только открывается широчайшее поле для злоупотреблений, но и создается риск остановки уже выполняемых проектов.

Количество показов: 785


^ Наверх