на главную
    Стройпульс-всё о строительстве: новости, экономика, материалы и технологии, городское хозяйство, каталог компаний, строительные объекты, строительные тендеры, конкурсы, торги, СРО, нормативные документы > Строительство > Малоэтажное строительство > Невидимый спрос

 
Регистрация >


 

НОВОСТИ КОМПАНИЙ

Невидимый спрос


11.06.2010

Столичные эксперты по недвижимости с начала 2010 г. фиксируют рост покупательского интереса на загородные дома экономкласса.<br>
Считается, что кризис вывел на первый план формат, которым ранее пренебрегали, и создал спрос на технологии быстровозводимых домов.

заместитель гендиректора консалтингового центра компании «Петербургская Недвижимость» Ольга ТРОШЕВАМосковские девелоперы активно учатся «экономить», причем не только в Подмосковье, но и в других регионах Центрального федерального округа: в Воронежской, Владимирской, Курской, Липецкой областях. Следуя принципу «разумного минимализма», они разрабатывают решения, позволяющие снизить себестоимость строительства поселков на 10–30%. И находят своего покупателя. В Петербурге дело с загородным эконом-классом обстоит не столь однозначно.


О том, что стоит за довольно обширной рекламой «домов по цене квартиры», мы беседуем с заместителем гендиректора консалтингового центра компании «Петербургская Недвижимость» Ольгой ТРОШЕВОЙ.

– В первую очередь, экономкласс определяется площадью дома (100–150 кв. м), типовым решением проекта (нельзя «уходить» в индивидуальные проекты, это увеличивает стоимость и мешает конкурировать по цене) и площадью земельного участка (8–10, реже 6 соток). Такой формат поселка определяет также большой масштаб проекта. Это не маленькая закрытая территория для элиты. Местоположение такого поселка обычно не дальше чем в 40 км от города. Хотя бывают и исключения. В 2009 г. девелоперы проектов, которые не были четко позиционированы в бизнес-классе и располагались на не самых престижных территориях, начали активно расширять линейку предложения и ценовой диапазон. Произошло частичное переформатирование проектов.

Из крупномаштабных проектов экономкласса знаковым является «Новая Ижора». Девелопер дал пример «нижней планки», предложив перед кризисом типовой индивидуальный дом за 6 млн руб. Но часть поселка строилась по государственному заказу, туда подвели все городские коммуникации. Вообще, это практически единственный пример завершенного поселка экономкласса. И, несмотря на однообразие внешнего вида, дома там покупаются, потому что, видя поддержку властей, покупатель уверен, что все с проектом будет нормально.

В марте вышло на рынок довольно много проектов в таком формате. Подсчитать точное количество довольно трудно. В Петербурге и Ленобласти заявлено всего порядка 180–190 коттеджных поселков – в разных сегментах. При этом заметно больше стало предложений в нижнем ценовом диапазоне – от 3,5 до 5 млн руб. Но коттеджные поселки не всегда «видно». Примерно 40% из них – те, где продаются участки без конкретного позиционирования и с весьма неопределенными перспективами по поключению коммуникаций. Это не может не отражаться на спросе.

Потенциальному покупателю «эконома» не нравится приезжать на пустое место и покупать что-то просто под обещания. Здесь, как и в городе, востребовано ликвидное, рентабельное, функциональное жилье на высокой стадии готовности.


И даже в большей степени. Потому что до завершения поселка невозможно создать сколько-нибудь обустроенную среду. Экономкласс требует инфраструктуры: школы, детского сада – по городским нормативам. Иначе будут проблемы, которые придется решать самостоятельно – т. е. потребуется две машины в семье, свободный от работы человек, чтобы возить детей в город, что ближе к стилю жизни бизнес-класса.


Цена дома должна быть аналогичной или на 20% ниже, чем на городскую трехкомнатную квартиру, чтобы у людей появился стимул для переселения за город.

Безусловное ценовое преимущество – у панельно-каркасной технологии. Она сильно выигрывает по скорости строительства, что сегодня очень существенно для девелоперов. Ее плюсом является также то, что мощности производителей позволяют поддерживать большие объемы строительства. Однако покупателями такие дома воспринимаются неоднозначно. Ситуация изменится, если удастся на практике доказать их хорошее качество и долговечность. Дерево у нас традиционно ассоциируется с дачей, а не с домом для постоянного проживания. Но я думаю, что неплохие перспективы в загородном экономклассе имеет газобетон-монолит.

Меня как аналитика смущает объем застройки, необходимой в экономклассе для окупаемости и нормальной жизнедеятельности поселков. Темпы продаж, которые мы сегодня фиксируем, недостаточно велики, чтобы осуществить реализацию большого поселка даже за 5–10 лет. Первая и вторая очереди «Новой Ижоры» успешно завершены, но если сейчас выйдет сразу несколько подобных проектов – будут ли они конкурентоспособны?

Не надо забывать, что для поселков экономкласса будут конкурентами и обычные многоквартирные проекты на пригородных территориях. Если серьезные застройщики начнут строить на пограничных территориях с КАД интересные, а не просто типовые, малоэтажные проекты, по характеристикам соответствующие комфортклассу, с привлеченными архитекторами, то у девелоперов поселка с тремя типами панельно-каркасных домов могут возникнуть большие трудности.

По-прежнему есть проблемы с коммуникациями. Даже те девелоперы, кому удалось получить централизованные мощности на пригородных территориях, не очень довольны экономикой – затраты оказались черезмерно высоки. Надо либо объединяться с другими девелоперами, либо ждать, пока придет крупный застройщик, который сразу сможет вложить значительные средства в строительство инженерии.


Подготовила Наталья Андропова


Комментарии


Сергей КОПЛАН-ДИКС, коммерческий директор компании «Канадский дом»:

– Интерес девелоперов к каркасно-панельной технологии для загородного рынка существовал всегда. Но если раньше девелоперы относили ее исключительно к экономклассу, то сейчас на нее смотрят просто как на современную каркасную технологию. Она дает шанс строить и в сегменте бизнес-класса.

Мы сейчас ведем переговоры по 6–8 девелоперским проектам. В активной фазе находится работа с коттеджным поселком «Кивеннапа».

Дом экономкласса – это хороший, доступный дом с оптимальной архитектурой, достаточно интересной для того, чтобы дом сохранял свою ликвидность. Есть индивидуальный набор требований, который мы обсуждаем с каждым девелопером отдельно. Но я пока не вижу требований – дайте самые дешевые отделочные материалы, фасадные решения, окна-двери, и тогда это будет продаваться. И мы не идем путем удешевления концепции. Наоборот, улучшаем потребительские качества домокомплекта. Используем только сухую калиброванную доску, пенополистирол компании KNAUF. В базовой комплектации отказались от однокамерных стеклопакетов и предлагаем двухкамерные, хотя раньше это было опцией. Мы считаем необходимым дать человеку за разумные деньги надежное оборудование.


Владимир ГРИШАКИН, генеральный директор компании «Академия строительства»:

– Если говорить о технологии строительства из клееного бруса, которой занимаемся мы, то сегодня существенно снизилась себестоимость строительства за счет высокого качества материалов, изготовленных в заводских условиях, высокой степени их готовности. Стоимость квадратного метра оказалась в пределах 30–40 тыс. руб. За эту цену сегодня можно построить дом как эконом-, так и бизнес-класса. Дальнейшее зависит от работы девелоперов: позиционирование объекта, стратегии и тактики продаж. В начале 2010 г. у нас сработал эффект отложенного спроса – несмотря на «низкий» сезон, выстроилась очередь из покупателей. Но все это были частные лица. Девелоперы пока молчат.

У нас есть собственная проектная мастерская, которая готовит типовые проекты. Один из проектов с полным комплектом документов мы назвали «Трехкомнатная квартира в частном доме» или «Дом дешевле квартиры». Дом площадью 81 кв. м стоит 1,5–2 млн, возводится в течение 2 месяцев, имеет полноценные технические характеристики. Но пока спроса на этот проект нет. Когда у российского покупателя появляются деньги, ему сразу хочется чего-нибудь эксклюзивного. У финнов наоборот, они предпочитают проекты, испытанные практикой.


Александр ЛЕБЕДЕВ, заместитель гендиректора по развитию ГК проекта «Кивеннапа»:

– Понятие «экономкласс» применительно к малоэтажному строительству характеризуется относительно низкой ценой объектов, высокой скоростью их возведения, использованием относительно дешевых строительных материалов, преобладанием небольших по площади участков и домов и типовой застройки. А также отсутствием отделки домовладений, значительным масштабом поселков, минимальным количеством объектов инфраструктуры: магазин, аптека, детская площадка. Зачастую отсутствует оборудованная система безопасности и организованное благоустройство.

При реализации поселков экономкласса возможен отказ от центральных коммуникаций с переходом на автономные системы отопления, водоснабжения, канализации и вентиляции, так как они дают независимость от внешних источников и государственных монополий. Но со временем в экономклассе будет увеличиваться количество проектов большого масштаба, и централизованные системы будут становиться более распространенными.

Требование к «экономичности» отражается на планировке поселков. Преобладает стремление к реализации проектов большого и среднего размера, к максимальному извлечению прибыли из площади участка.Наиболее востребованными являются каркасно-панельные технологии для индивидуальных домов и монолит для таунхаусов. Прежде всего при выборе технологий учитываются факторы стоимости и скорости строительного производства.

По аналитическим данным группы компаний проекта «Кивеннапа», около 50 коттеджных поселков по основным характеристикам относятся к экономклассу. Из них реальные продажи ведутся только в 30–40. Но данное направление очень перспективно, сейчас на него приходится большинство продаж на рынке загородной недвижимости.


НОВОСТИ


 
на главную

О ПРОЕКТЕ | КОНТАКТЫ | РЕКЛАМНАЯ СЛУЖБА | КАРТА САЙТА | ВХОД

© 2009-2010 «СЕВЕРОСЛАВЯНСКОЕ БЮРО РЕКЛАМЫ»