В ожидании длинных денег (Беседа с генеральным директором ОАО «Санкт-Петербургское ипотечное агентство» (СПИА) В. Назаровым)


19.11.2010

Ставки возвращаются на докризисный уровень.

Согласно прогнозам Санкт-Петербургского ипотечного агентства, объемы ипотечного кредитования в 2010 г. могут вдвое превысить прошлогодние показатели. Эксперты связывают это с ожиданиями по восстановлению фондового рынка длительных обязательств.


Апокалипсиса в банковском секторе, и в частности в сегменте потребительских кредитов, не случилось. Положительная динамика по выданным жилищным кредитам и уверенный рост объемов ипотеки в российских регионах сегодня позволяют надеяться на достижение докризисного уровня. В свою очередь, оживление в строительном секторе вкупе с «потеплением» ипотечного климата готовит благоприятную почву для роста покупательской активности по сделкам с недвижимостью.
О развитии рынка ипотечного кредитования в посткризисный переломный год корреспондент СГХ беседует с генеральным директором ОАО «Санкт-Петербургское ипотечное агентство» (СПИА) Владиславом Борисовичем НАЗАРОВЫМ.

Владислав Назаров– Какие тенденции сегодня преобладают на ипотечном рынке Северо-Запада, как бы вы оценили его сегодняшнее состояние?
– Тенденции рынка ипотечного кредитования на Северо-Западе схожи с общероссийскими. В кризисный период практически все банки свернули программы ипотечного кредитования, включая таких крупных игроков, как «Сбербанк» и «ВТБ 24». Сейчас кредитные организации восстанавливают свои позиции на рынке, возобновив кредитование по ипотечным проектам, в активной фазе оно ведется с начала 2010 года. И уже с уверенностью можно констатировать, что рынок ипотеки понемногу оживает. Точнее – восстанавливается тот объем предложения, который банки могут выставить потенциальным заемщикам. Что касается спроса, то он сам по себе никогда не являлся для рынка ипотеки сдерживающим фактором.

– С чем связано это оживление на ипотечном рынке?
– Подъем в финансовом секторе связан с ожиданием банков по долговому рынку длительных обязательств, который в период кризиса был практически закрыт. Учитывая, что единственным сдерживающим фактором для роста предложения ипотечных программ является застой фондового рынка длительных обязательств, можно предположить, что ожидания, связанные с этим рынком, играют ключевую роль при принятии решения кредитной организацией о возобновлении или приостановке ипотечных программ.
Долговой рынок пока полностью не восстановился, поэтому растущие ипотечные портфели – это лишь «пробные шары». В период кризиса произошло перераспределение рынка в пользу банков, которые способны были накапливать и удерживать на собственном балансе кредитные портфели. Поэтому сейчас активно работают только те финансовые организации, которые имеют возможность рефинансирования через федеральное АИЖК или обладают собственными ресурсами. Собственными ресурсами обладают в городе очень немногие банки – «ВТБ 24», «Сбербанк» и «Газпромбанк». Эта тройка не зависит от внешнего финансирования. Остальные ожидают, что долговой рынок со временем станет более доступным, и на этих ожиданиях вновь запускают свои ипотечные программы.

– Но есть же очевидные параметры – рост доходов населения или снижение цен на строящееся жилье.
– Каждый из этих факторов, разумеется, является стабилизирующим и влияет в положительном смысле на рост ипотеки. Но ни один из них не является ключевым. При этом понятно, что если цены на жилье упадут, то количество сделок купли-продажи возрастет, то же касается и роста доходов населения. Снижение процентных ставок в среднесрочной перспективе, если оно и будет происходить, во что я не очень верю,  тоже подействует в положительном смысле на развитие ипотечного рынка. Что касается объемов кредитования, надо понимать: многие банки, которые обладали ипотечными программами, в период кризиса ликвидировали ипотечные подразделения. Для восстановления штата сотрудников нужно время, нельзя недооценивать роль кадрового состава банков в развитии рынка ипотеки.

– Прослеживается ли обратная зависимость – между размером ипотечной ставки и ценой на жилье?
– Это два совершенно независимых фактора. Безусловно, чисто теоретически, одно может повлечь за собой другое. Например, значительное сокращение процентных ставок спровоцирует рост спроса на ипотечные кредиты и, как следствие, на объекты недвижимости. Тогда, влияя на баланс спроса и предложения, оно может воздействовать и на ценовые характеристики.
Падение ставки теоретически может спровоцировать снижение цен на жилье. Но в нынешних условиях оно маловероятно.
Кредитные ставки вернулись на уровень, близкий к докризисному. Среднекоммерческие ставки составляют сегодня порядка 13–14%, по федеральной программе около 11%. Это предельно низкая доходность, которая на сегодняшний день обеспечивает безубыточную деятельность кредитной организации. Думаю, что все эти тенденции сохранятся и на ближайшее время.

– Заемщик сегодня может рассчитывать на гуманные сроки погашения кредита?
– Сегодня банки возобновляют ипотечные программы на прежних условиях. Сроки возврата по кредитам, как и были до кризиса, достаточно продолжительные.
К примеру, максимальный срок погашения ипотечного кредита по федеральной программе составляет 30 лет. Дальнейшее увеличение этих сроков нецелесообразно с точки зрения экономики.

– Кризис преподал урок банкирам?
– Как все помнят, в кризис особую популярность приобрела тема либерализации условий кредитования. Лично я не вижу и здесь глобальных изменений. Стандартные ипотечные программы банков не подверглись переработке и остались, как уже отмечено, на докризисном уровне. Поэтому говорить о каких бы то ни было уроках кризиса вряд ли имеет смысл. Есть сегодня у банка деньги – банк кредитует, нет долгосрочного финансирования – банк не кредитует. В период кризиса длинные кредиты были недоступны для банков, и тогда были приостановлены программы.

– Потрясения в банковском секторе спровоцировали колоссальный подъем ставок – до 26–29% годовых. Разумно ли поступали банки, вкладывая ресурсы в заведомо рискованные операции?

– В отсутствии внешнего финансирования во время кризиса ипотека сохранялась за счет собственных ресурсов банков. Эти ресурсы дороги. Отсюда столь резкий подъем ставок. С другой стороны, риски по ипотечным портфелям были высоки.
Многие банки сегодня утверждают, что хотя и был зафиксирован некоторый всплеск просрочек по ипотечным портфелям в период кризиса, но он был невелик.
В любом случае, пока ипотечный актив остается самым надежным активом по сравнению с иными видами розничного кредитования. Можно считать, что рынок возобновился. Сдерживающих факторов, на мой взгляд, нет. Рост объемов ипотеки – лишь дело времени.

– Каков ваш прогноз по развитию рынка ипотеки на ближайшие год-два?
– По моим предположениям, объемы рынка ипотечного кредитования по Северо-Западу в текущем году вырастут в два раза по сравнению с прошлым годом. Это не означает бурного роста, скорее, указывает на то, что базовый трамплин был низким. С точки зрения удешевления ресурсов и падения ставок я не готов дать однозначный прогноз. В сегодняшних рыночных условиях снижение ставок едва ли правдоподобно.

Если долговые рынки откроются на низких уровнях, приближенных к ставке рефинансирования ЦБ, то ставки по ипотеке получат шанс на снижение.

Либерализация требований к заемщику также вряд ли будет происходить скачкообразно. На исходе кризиса рынок ипотеки все-таки стал достаточно адекватным, и требования к заемщикам приобрели вполне реалистичные черты. Двигаться назад, открывая кредиты по заявительному принципу, теперь вряд ли кто-то будет. Все остальное упирается в спрос со стороны населения, уровень цен на квадратный метр и соотношение цены на жилье с доходами населения. Макроэкономические факторы, такие как доходы населения, вряд ли резко изменятся. Относительно цен на жилье сегодня звучат абсолютно разнонаправленные мнения экспертов в области строительства – от падения до взрывного роста, поэтому здесь я воздержусь от оценок. В целом мой прогноз – стабильный рост.

Нонна Цай


Порядка 4000 ипотечных сделок по приобретению недвижимости на территории Санкт-Петербурга и Ленобласти было проведено за время работы ОАО «Санкт-Петербургское ипотечное агентство».
Более 7,5 млрд руб. составляет общая сумма выданных кредитов. Более 2000 кредитов по стандартам АИЖК сопровождает сейчас СПИА.


ОАО «Санкт-Петербургское ипотечное агентство» образовано в 2004 году правительством Санкт-Петербурга со 100%-м участием города в УК. СПИА создано с целью становления и развития массового ипотечного кредитования и реализации федеральных ипотечных программ.

Выпуск СГХ: 120 сентябрь 2010

Количество показов: 675


^ Наверх