Девелоперы выбирают


13.12.2010

Объемы многоэтажного жилищного строительства снизились в первую очередь из-за выключения прежнего механизма финансирования, питавшего стройки за счет инвестиционного спроса на городские квартиры.

Объем же малоэтажного строительства за два года, прошедшие с обрушения фондовых рынков в России, вырос. Причем рост составил, по разным оценкам, от 4 до 21%.

Миграция спроса на стройматериалы с крупных городских строек в малоэтажный сектор (как в индивидуальное строительство, так и в девелоперские проекты) очень хорошо прослеживается на структуре продаж газобетонного завода «Аэрок СПб», чья продукция равно ориентирована на высотное и малоэтажное строительство. Эти тенденции приводят к переориентации маркетинговой активности производителей материалов с крупных застройщиков на частного потребителя и небольших девелоперов.

Рейтинг конструктивных решений


По данным на август 2010 г., в Ленинградской области заявлены к реализации около 250 проектов с разбивкой на индивидуальные участки. Примерно в 100 случаях реализуются только земельные участки без подряда. Остальные проекты систематизируются по конструктивным решениям следующим образом (см. табл. 1).
Таблица составлена по заявлениям девелоперов и наглядно демонстрирует, во-первых, условность и неполноту деления проектов по материалу стен, во-вторых, то, что часть проектов фактически реализуется в формате дачных поселков (хотя бы потому, что проекты домов с однослойными деревянными стенами не могут получить положительное заключение экспертизы при централизованном строительстве домов, позиционируемых для постоянного проживания), а в-третьих, показывает рейтинг популярности стеновых конструкций.

Этот рейтинг можно оценивать как достаточно объективный, отражающий сложившееся на рынке распределение предпочтений. Причем предпочтения эти характерны не только для девелоперов, но и для конечных потребителей. Подтверждением объективности высокого рейтинга, например газобетона, может служить совокупный объем продаж газобетонных блоков в регионе.
При этом суммарная установленная мощность действующих в Петербурге и Ленинградской области газобетонных заводов, реализующих свою продукцию на местном рынке, в 2010 г. составляет порядка 1 млн куб. м газобетона в год. По данным компании AEROC, более половины произведенной продукции идет именно в малоэтажное строительство и в строительный сезон объем продаж превышает производительность предприятия. Совокупный объем потребления газобетона в малоэтажном строительстве Ленинградской области можно оценить в 250–300 тыс. куб. м в год, что эквивалентно более чем 3000 односемейных домов площадью около 160 кв. м.
Поскольку рейтинг выявляет предпочтения потребителей, он же должен служить ориентиром для инвесторов, показывая наиболее ликвидные варианты конструктивных решений.

Сроки строительства в зависимости от конструкции


Срок реализации проектов в сегодняшних реалиях в последнюю очередь зависит от конструктивного решения односемейного дома. Самыми времяемкими этапами являются согласование проектной документации и инженерная подготовка территории. Коробка и инженерная начинка здания в любом случае создаются за один сезон, будь то дом со стенами из одинарного кирпича или из панелей заводской готовности: начатый строительством в мае – июне, к октябрю он будет сдан под чистовую отделку. Однако большинство проектов с заявленным сроком реализации 1,5–2 года в реальности застраиваются и продаются значительно дольше. Поскольку основным лимитирующим скорость строительства фактором являются не строительные технологии, а финансирование. Технологии накладывают на темпы реализации проекта весьма условные ограничения (см. табл. 2). При составлении таблицы фундамент принимался малозаглубленным монолитным утепленным.

Как видно из таблицы и предшествовавших ей посылов, выбор материалов не накладывает ограничений на сроки реализации девелоперских проектов. Аргумент в пользу быстровозводимости актуален при ликвидации последствий стихийных бедствий (в обоснованных случаях) и в борьбе за мнение частного застройщика (в каковой хороши любые аргументы).


Стоимость владения. Новая постановка вопроса

Гарантийный срок на строительные работы по действующему законодательству составляет пять лет. Поэтому вопросы эксплуатационной надежности становятся актуальны для застройщика лишь при строительстве доходных домов для последующей эксплуатации собственными силами. На рынке малоэтажного жилищного строительства подобных прецедентов пока нет, маловероятны они и в ближайшем будущем. Однако вопросы надежности и экономичности актуальны для приобретателей недвижимости и влияют на рейтинг предпочтений. Текущая фиксация этого рейтинга показана в первой части статьи, а разбор понятия «стоимость владения» будет приведен здесь.
Под стоимостью владения недвижимым имуществом следует понимать совокупные эксплуатационные расходы, которые, в свою очередь, складываются из текущих расходов на ресурсы (энергия на освещение, отопление, нагрев воды, собственно вода) и расходов на поддержание конструкций в надлежащем состоянии (плановые и аварийные ремонты). Упрощая формулу, скажем, что стоимость владения состоит из расходов на отопление и ремонт.

Стоимость ремонта учитывается через его ресурсоемкость и прогнозную продолжительность безремонтной эксплуатации. Расходы на компенсацию теплопотерь через тот или иной вид наружного ограждения определяются как гиперболическая функция от сопротивления теплопередаче. Большая работа по определению стоимости владения (с учетом также начальных капвложений в строительство) была проведена в ОАО «СПб ЗНИиПИ».
Результаты работы, в которой сравнивался один и тот же модельный дом с разными конструктивными решениями стеновых конструкций, приведены в таблице 3. Комментарии к таблице, на наш взгляд, не нужны.

Совокупность характеристик

Приведенные выше рейтинг привлекательности, анализ времяемкости и разбор стоимости владения могут быть дополнены и другими критериями.
Например, важный фактор – освоенность технологии. Использование освоенной технологии строительства минимизирует риск допущения брака и, соответственно, роста издержек. Приведенные в начале статьи конструктивные решения довольно легко можно проградуировать по признаку освоенности и стойкости к случайному браку.
Другой фактор, не рассмотренный в статье, – требовательность к оснащенности стройплощадки (энергия, подъемные механизмы, качество подъездных путей).
Список критериев можно расширять и дальше.
Важен вывод: выбор конструктивных решений для девелоперского освоения территорий может быть основан на объективном сравнительном анализе существующих предложений.

Полагаем, что подобный разбор инвестиционной привлекательности может быть проведен и применительно к другим конструктивным элементам малоэтажного жилья, и особенно к его инженерной начинке.

Подготовил Виктор Малков
по материалам «Аэрок СПб».



Выпуск ПСО: 128 октябрь 2010

Количество показов: 830

Новости партнеров:

Загрузка...
RedTram

Жилой комплекс на Большевиков
^ Наверх
/js/script.js">