на главную
    Стройпульс-всё о строительстве > Экономика > Финансовые инструменты > Борьба светлых и темных сил (Избыточная активность банков не находит выхода)

 
Регистрация >

НОВОСТИ КОМПАНИЙ

Борьба светлых и темных сил (Избыточная активность банков не находит выхода)


23.12.2010

Решение банка выдавать или нет кредит девелоперу не в последнюю очередь зависит от того, какие силы в данный момент преобладают в банке: «светлые» – так называемые «клиентщики» или «темные» в лице риск-менеджеров.

Для того чтобы объективно оценить современные взаимоотношения банков и девелоперов, руководитель инвестиционного департамента «ВТБ-Девелопмент» Александр ПАРШУКОВ обычно предлагает сделать небольшой экскурс в историю.

Каждому инструменту свое время

Период 2006–2008 гг. был характерен большим количеством покупателей недвижимости, стремительным ростом цен, укрупнением проектов, приглашением звезд европейской архитектуры. Финансирование проектов было достаточно простым: собственные средства, привлечение соинвесторов, кредиты российских и зарубежных банков, рефинансирование, в случае долевого строительства – средства дольщиков. Благодаря высокой доходности проектов девелоперы могли позволить себе набирать кредиты. А банки боролись за таких клиентов. Они активно размещали средства в активно растущей отрасли недвижимости. Анализ рисков зачастую выполнялся весьма приблизительно.
Осенью 2008 г. все изменилось. Резко упали спрос и цены на недвижимость, с рынка ушли западные фонды. Банки сделали переоценку рисков и начали жестко требовать возврата кредитов. Девелоперы заморозили проекты, стали распродавать активы. Финансирование девелоперских проектов практически прекратилось. Недвижимость для банков превратилась в один из самых рисковых активов, а платежеспособность девелоперов стала оцениваться как низкая.
Главным инструментом в работе банков с девелоперами стали судебные иски к неплатежеспособным заемщикам. Банки стремились вернуть размещенные средства любыми способами. В первую очередь путем обращения взыскания на предмет залога, продажей этих залогов. Если продажа не удалась, банк оказывался в роли владельца зданий, земельных участков, проектов.
В 2010 году рынок несколько стабилизировался. Потихоньку начинаются реализовываться новые проекты, в первую очередь в жилом секторе. Но это уже не столь масштабные проекты, да и финансируются они крайне избирательно. Западные инвесторы на российский рынок пока не вернулись.
В основном сейчас происходит дофинансирование проектов с целью вывести их на стадию продаж, повысить их ликвидность.

Серьезные шутки

Открывая дискуссию на тему «Банковское финансирование проектов недвижимости: новые возможности для девелопера» в рамках форума PROEstate, вице-президент – управляющий директор Банка ВТБ, вице-президент ГУД Александр ОЛЬХОВСКИЙ заметил, что нынешняя ситуация на рынке вряд ли создает такие возможности. С этим утверждением согласен и Сергей ИЛЬЧЕНКО, заместитель председателя совета Национального резервного банка.
– Все проекты в области девелопмента проходили и проходят через механизм проектного финансирования, – рассказывает он,– а это подразумевает строгий контроль и мониторинг рисков. Сегодня банки выдают кредиты только тем компаниям, чьи проекты находятся в стадии практически готовых объектов.
По мнению эксперта, стремительное огосударствление экономики создает обманчивое впечатление у игроков рынка, что государство всем поможет и у всех все выкупит, чуть ли не по кризисным ценам. В реальности же на российском рынке на порядок упал платеже-способный спрос на жилую недвижимость и до нуля – на коммерческую. Более того, добавляет Ильченко, многие инструменты, которые применяются в развитых странах, у нас так и не запустились. Например, не развит рынок закладных по ипотечным кредитам. Когда ценные бумаги находятся в обороте, вся система рисков пересчитывается иначе. И девелопер понимает, какие банки и на каких условиях готовы его кредитовать.

Сегодня российские банки оценивают риски по девелоперским проектам как максимальные. В то же время банки находятся в состоянии избыточной активности: им надо вкладывать деньги, а на рынке нет предложения с адекватным уровнем рисков.

– Так как у банков достаточно денег, у них нет необходимости продавать плохие активы, которые были получены по мировым соглашениям со строительными компаниями, – делает вывод С. Ильченко. – Эти активы висят на балансе у банков мертвым грузом, и это создает впечатление устойчивого рынка.

Тем не менее многие представители строительной отрасли уверены, что при правильном подходе всегда можно получить деньги на проект. Но к каждому сегменту рынка недвижимости у банков разный подход. Наиболее перспективное направление – жилая недвижимость. Из коммерческой недвижимости больше шансов на получение финансирования у объектов торговли.

– Если банкир понимает, что на рынке существует платежеспособный спрос, то он готов финансировать проекты. Даже если этот спрос искусственно создается государством, – комментирует
С. Ильченко. – Мы готовы участвовать в таких проектах. Мы готовы учитывать риски различных субъектов, тем более – федеральные. Если у проекта есть гарантия федерального или регионального бюджета, мы готовы рассматривать такие предложения.

Управляющий директор Консалтинговой группы «НЭО Центр» Михаил ИЛЬИН образно сравнил ситуацию в банках с борьбой светлых и темных сил. Светлые силы – это банковские структуры, нацеленные на работу с клиентами, темные – отделы по управлению рисками, которые не рекомендуют выдавать кредиты. По его словам, до кризиса «клиентщики» могли пробить решение о выдаче кредита, несмотря на любое заключение по заемщику и по состоянию рынка. Затем ситуация в корне изменилась. И все же эксперт утверждает: сейчас в банках доминируют не самые консервативные силы. Да, взгляд на строительную часть любого проекта стал строже, повысилось внимание к бюджету проекта, к софинансированию. Но возможность для кредитования есть. К тому же рынок недвижимости остается идеальным средством для размещения больших сумм.
– Сегодня вопрос кредитования зачастую оказывается не финансовым, а психологическим, – замечает М. Ильин. – Даже банки, очень удачно работавшие на рынке недвижимости до кризиса, новых проектов не планируют. Почему? Не хотят. Как только светлые силы победят, а темные силы в лице риск-менеджеров потерпят поражение, сразу же начнется финансирование.
В ответ Ольховский серьезно пошутил:
– Пока эти силы между собой воюют, серые принимают решение выдавать или не выдавать кредиты.

Глядя на Запад

Что касается западных инвесторов в целом (не только банков), по мнению президента холдинга RBI Эдуарда ТИКТИНСКОГО, их подход в отношении России не совсем корректен. Они предъявляют очень высокие, практически европейского уровня, требования к уровню рисков и ликвидности, но при этом ожидают чрезмерно высоких показателей доходности. А таковые возможны лишь при инвестировании в высокорисковую зону. Об этом Тиктинский заявил в ходе дискуссии на тему «Международные и российские инвесторы: на тонком льду». Специалист прогнозирует стабилизацию соотношения доходности и риска. Но, по его словам, российским девелоперам надо готовиться к работе в высококонкурентной среде, где каждой компании придется доказывать свое право на получение инвестиций.
По мнению экспертов, западные инвестиции придут в российские регионы не раньше чем через 2–3 года, а возможно, и позже. В лучшем положении Москва и Санкт-Петербург.

«Набережная Европы»

Между тем в России научились создавать инвестиционные девелоперские продукты, которые могут быть интересны не только российским, но и иностранным инвесторам. Проект комплексного освоения территории «Набережная Европы» подтверждает это. Пока речь идет именно о возможности подобных инвестиций, а не о финансовой реальности.
– Мы сейчас не готовы быть соискателями этих инвестиций, – подчеркнул Александр Ольховский.
Но дальнейшее развитие проекта неизбежно будет связано с привлечением партнеров и соинвесторов. По своему масштабу (около $2 млрд) «Набережная Европы» является проектом, неприемлемым практически для любого инвестиционного фонда. Поэтому он будет структурирован таким образом, чтобы создать отдельные, автономные составляющие, комфортные для западного инвестора. В самостоятельный инвестиционный продукт будет выделена гостиница, то же самое произойдет с торгово-офисным комплексом.
Расходы на некоммерческую часть (помимо Дворца танцев у девелопера «Набережной Европы» есть еще 5 инвестиционных обязательств) накладывают отпечаток на общую стоимость входа в этот проект.
– Мы не предлагаем инвестору построить часть Дворца танцев. Речь идет о том, что за вход в один из сегментов проекта он платит сумму, которая уже содержит в себе расходы на некоммерческую часть и нашу маржу, – сообщил А. Ольховский. – В настоящее время Группа ВТБ выступает и инвестором, и кредитором проекта. Впоследствии мы готовы разделить эти функции с третьими лицами. Банк может стать младшим кредитором, уступив долю старшего кредитора другим банкам, заинтересованным в софинансировании этого проекта.

Наталья Соколова

НОВОСТИ


 
на главную

О ПРОЕКТЕ | КОНТАКТЫ | РЕКЛАМНАЯ СЛУЖБА | КАРТА САЙТА | ВХОД

© 2009-2011 «СЕВЕРОСЛАВЯНСКОЕ БЮРО РЕКЛАМЫ»