Цена продаж равна себестоимости


08.09.2009

В августе целый ряд аналитиков и специалистов заявили о том, что цены продаж на рынке жилищного строительства практически достигли уровня себестоимости. Какова же сегодня себестоимость квадратного метра?

В августе среднерыночная цена на петербургском рынке жилищного строительства составила около 70 тыс. рублей за кв. метр. В частности, в домах низкой степени готовности – 55–60 тысяч, в объектах средней степени готовности – 65–70 тысяч. А в домах близких к сдаче и сданных в эксплуатацию – 70–85 тысяч.
Эти данные привел директор по развитию ООО «Мир недвижимости» Андрей ВЕРЕСОВ, выступая на круглом столе «Осенние прогнозы рынка жилья». При этом он отметил, что цены реальных сделок нередко бывают на 10% ниже цен, объявленных в предложении. И что для многих компаний нормой уже стала цена в 56 тыс. рублей за кв. метр, а есть предложения – по 44 тыс. рублей.
– Цены приблизились к себестоимости строительства. Это граница, ниже которой цены не отпустятся, если не упадет себестоимость, – отмечает специалист.
Чуть ранее выводы о том, что цены продаж практически достигли уровня себестоимости, озвучили специалисты «Петербургской недвижимости».

Что касается оценки себестоимости жилищного строительства, то здесь мнения чиновников и строителей несколько расходятся. В одном из выступлений вице-губернатор Петербурга Роман ФИЛИМОНОВ заявил, что себестоимость квадратного метра при бюджетном строительстве находится сейчас в пределах от 32 до 38 тыс. рублей. В случае проблем с инженерным обеспечением себестоимость может доходить до 40 тысяч. Он уточнил, что речь идет о квартирах с полной отделкой как в панельных, так и в кирпично-монолитных домах.

Три части

Председатель совета директоров УК холдинга «Эталон-ЛенСпецСМУ» Вячеслав ЗАРЕНКОВ предлагает разобраться в структуре себестоимости. Он отметил, что себестоимость состоит из трех частей. Это собственно строительная часть. Это оплата за землю, которую получает город за предоставление права застройки, и оплата монополистам за подключение к сетям. Кроме того, требуются дополнительные затраты, и в частности расходы по кредитам, которые строители берут на начальном этапе для раскрутки проекта. В итоге себестоимость колеблется в районе 2000 долларов за кв. метр.

– Как мы видим, строительно-монтажные работы по данному объекту составляют 902 доллара за кв. метр, это примерно 30 тыс. рублей.
Но нам также приходится платить городу и монополистам! Это 660 долларов – и это минимальный вариант. Также мы вынуждены нести дополнительные затраты, связанные со строительством. Только коммерческие расходы на продажу и рекламу составляют до 6% от себестоимости. Плюс охрана объектов, управление объектами, проектирование… Эта часть в целом составляет 435 долларов. В результате получаем себестоимость – 1997 долларов за кв. метр (69 895 рублей).

Почему-то чиновники не учитывают эти дополнительные составляющие себестоимости.
Я неоднократно предлагал, чтобы город и монополисты с финансистами снизили свои составляющие на 20–30%. Никто, кроме самих строителей, на это не пошел. До кризиса строительная часть в себестоимости составляла 1100 долларов за кв. метр, сегодня мы понизили ее до 902. А монополисты в самый разгар кризиса ввели плату за подключение к водопроводу и канализации, которых ранее не было. Выросла и финансовая составляющая. Если до кризиса мы брали кредиты под 9,5–11% годовых, то сегодня 18% – это уже мечта.
Сейчас цена продаж уже дошла до той точки, ниже которой ее отпускать нельзя.
Те компании, которые отпускают цену ниже себестоимости, будут иметь неприятности с налоговыми органами. К тому же продажа продукта ниже себестоимости – это прямой путь к банкротству.
Считаю, что до конца года цены вырастут на 8%, в следующем году они вырастут примерно на 30%, и скачок цен будет в конце 2010-го или в 2011 году.

Индивидуальный подход

Дмитрий АСТАФЬЕВ, генеральный директор Группы компаний ООО «Маяк» – ООО «ЛенСпецСтрой»:
– Средняя себестоимость по городу сейчас 55–60 тыс. рублей за кв. метр, а средняя цена продажи 75 тыс. за кв. метр. Для компаний, которые не привлекают подрядчиков, а выполняют все работы сами, то есть содержат большой штат и производственную базу, себестоимость может быть несколько выше.
Очень важно, как и по какой цене была приобретена земля. Даже в одном месте можно купить участок по разной цене. Немаловажный фактор – плата монополистам за подключение, она составляет от 15 до 17 тыс. рублей. То, что выше 17 тыс. рублей за кв. метр – невыгодно, то, что ниже – очень выгодно.

Далее идет собственно строительно-монтажная часть, дешевле, чем 35 тыс. рублей за кв. метр, сделать ее невозможно. Кроме того, нужно сделать проект, заниматься рекламной деятельностью, нужно продавать, содержать офис, оплатить технадзор. Все вместе и с непредвиденными расходами получаем 10% от себестоимости.
Что касается цены продаж, то никто не мешает на начальной стадии продавать по цене ниже себестоимости, например по 40 тыс., а на завершающей стадии – значительно выше себестоимости.
Тем более что на каких-то объектах себестоимость может быть значительно ниже средней. Например, на моих объектах сумма «инфраструктура плюс монополисты» колеблется в районе 6–6,5 тыс. рублей за кв. метр, а средняя по городу 15–16 тыс. То есть на этих объектах себестоимость 45 тыс. рублей на кв метр и даже чуть ниже.

Алексей ПЛЮТА, директор по экономике и финансам корпорации «Мегалит»:
– Пару лет назад, когда начинались сегодняшние проекты, только цена приобретения прав на пятно составляла 10–15% от себестоимости. Сейчас это цена снизилась. В кирпично-монолитном доме минимальная себестоимость кв. метра составляет 45 тыс. рублей. Это если застройщик не особо кредитовался, строил за свой счет, если оформление документов не было связано с какими-то особыми платежами. Что будет?
Сейчас приобретение пятна требует меньших затрат. И если считать, что себестоимость материалов, заработная плата подрядчиков не вырастет, а останется на данном уровне, то в тех домах, которые закладываются и строятся сейчас, себестоимость квадратного метра может оказаться на уровне 40–42 тыс. рублей.

Тарас КРУЧИНИН, заместитель генерального директора ИСК «Сфера»:
– На этапе от начала строительства и принятия решения до ввода объекта в эксплуатацию себестоимость от плановой будет корректироваться процентов на тридцать. В связи с этим назвать какую-то фиксированную цифру себестоимости кв. метра сейчас нереально. Она колеблется в зависимости от объекта, от условий финансирования, от условий подключения и даже от изменения в законодательстве. Какую-то часть квартир в доме строитель может при грамотной экономической модели продать даже ниже себестоимости. В наших домах эконом-класса на Юго-Западе себестоимость составляет от 58 тыс. рублей за кв. метр.

Закир МУРАТОВ, генеральный директор ЗАО «Холдинговая строительная компания-2»:
– Сейчас цена стройматериалов свелась почти к себестоимости, поэтому себестоимость СМР действительно снизилась до 30 тыс. рублей за кв. метр. Общая же себестоимость может существенно отличаться даже на близлежащих участках. Так как в течение года покупка земли осуществлялась по очень разным ценам.

Оценить рентабельность строительства в целом сейчас весьма проблематично. По одним данным, это не более 12%, по другим – 4–6%.

Наталья Соколова

Количество показов: 232


^ Наверх