Консерватизм и инновационность


14.11.2009

Западная Европа демонстрирует первые признаки выхода из рецессии. ВВП Франции во II квартале вырос на 0,3% против I квартала 2009 г. Такой же рост продемонстрировала Германия. Оживает и рынок недвижимости, но говорить об устойчивой тенденции пока рано.


В целом ВВП еврозоны во II квартале 2009 года упал на 0,1%, а в странах ЕС – на 0,3% по сравнению с предыдущим кварталом, то есть падение продолжается пять кварталов подряд. Тем не менее пример Франции и Германии свидетельствует о восстановительных тенденциях, о том, что дно уже пройдено.

Уроки французского

Согласно отчету Национальной ассоциации агентов по недвижимости Франции, цены на жилье во втором квартале 2009 года выросли по сравнению с аналогичным показателем 2008-го на 3,9%. С поправкой на инфляцию рост составил 2,97%. Средняя цена на столичные французские квартиры в реальном выражении выросла на 3,6%. Таким образом, стоимость квадратного метра в парижских апартаментах во втором квартале составила 2972 евро.

Эксперты объясняют рост цен общей стабилизацией экономики Франции. Помимо этого, он был спровоцирован снижением процентных ставок по ипотечным кредитам. Как сообщает Rian.ru, несмотря на кризис, с начала 2009 года местный ипотечный рынок, по подсчетам Global Property Guide, вырос на 8,7% и достиг
710 млрд евро. Что касается процентной ставки, то в июне текущего года она была установлена на уровне 4,33% годовых – на 0,8% ниже декабрьской 2008 года. Немаловажную роль в восстановлении рынка недвижимости сыграло и французское правительство.

34 млрд евро достиг объем субсидий на жилищное строительство, выданный в 2008 г. правительством Франции.
Около 40% всех новых жилых объектов строились с привлечением разного рода субсидий.

Рост и падение

О позитивности и в то же время о неустойчивости рынка недвижимости свидетельствует пример Великобритании.
В августе совокупная стоимость объектов коммерческой недвижимости Великобритании по отношению к июлю увеличилась на 0,2%. Это произошло впервые с июня 2007 года.
Стоимость жилья в Великобритании снижалась восемь месяцев подряд, подталкиваемая ужесточением условий кредитования, которое гасит потребительскую активность. Однако, по данным Национального строительного общества страны, с весны появились признаки роста цен на жилье.
В июне цена снизилась по сравнению с предыдущим месяцем на 0,4%. Затем вновь продолжился рост в пределах 1,3%–1,6%.
Аналитики Национального строительного общества Великобритании полагают, что ценовой подъем обусловлен сравнительно невысокими объемами предложения недвижимости. А также рекордно низкими процентными ставками по ипотеке.
Число выданных жилищных займов в июле достигло 17-месячного максимума. Кроме того, в стране растут объемы строительства.
В то же время положение строительных компаний Великобритании не слишком радужное. Ведущая строительная компания страны Taylor Wimpey Plc получила в первом полугодии чистый убыток в размере 1,42 млрд фунтов стерлингов. За аналогичный период 2008 г. она демонстрировала прибыль.
С уплатой специфических налоговых платежей, которые строительные компании должны перечислять, достигнув определенной стадии строительства, связан ряд курьезов. Во избежание выплаты внушительных сумм за готовое здание строительным фирмам приходиться затягивать работы.
Для строительной компании в городе Беркшир решение разобрать часть уже построенного объекта стало единственным способом избежать банкротства.

Мысли о том, что рынок жилья начал восстанавливаться, преждевременны, отмечают европейские эксперты.
Например, по сообщению Rian.ru, объемы жилищного строительства в Швеции в первом полугодии снизились на 45% относительно того же периода 2008 года, до 6650 объектов. Эксперты прогнозируют, что сокращение объемов строительства приведет к нехватке жилья и росту цен на него.

Америка, Америка…

В США во втором квартале ВВП сократился на 1% против аналогичного периода 2008 года и на 0,3% против I квартала 2009 г. Сейчас из США приходят данные о росте объемов жилищного строительства. В августе объем жилищного строительства по сравнению с июлем увеличился на 1,5%.
Количество закладок нового жилья и выданных разрешений на строительство в США в августе поднялось до самой высокой за последние девять месяцев отметки. В некоторых регионах цены на жилье стабилизировались. Хотя в сентябре в 20 крупнейших городах США 39% объектов жилой недвижимости выставлено на продажу по сниженной цене.
По итогам второго квартала текущего года, стоимость жилой недвижимости в США выросла на 2,9% по отношению к первому. Это первый квартальный рост цен начиная с 2006 года.
Помимо упавших цен, рост продаж обусловлен сниженными процентными ставками по ипотечным кредитам и большим количеством жилья, отчужденного за долги по ипотеке. Банки выставляют его на продажу с уценкой. Однако строительные компании терпят серьезные убытки.

Одна из крупнейших строительных компаний США Lennar Corp сообщает уже о десятом подряд квартальном убытке. Сейчас основной вопрос для нее – сохранить баланс за счет продажи земель и сокращения расходов, сообщает Bloomberg.

Суммарный доход компаний от строительства домов упал на 42% в третьем квартале — до $643,6 млн, говорится в заявлении Lennar. Процентные выплаты поднялись на 47%, до $40,7 млн. При этом заказы на новое строительство упали на 8% по сравнению с предыдущим годом.
Лоббисты от строительной отрасли в Конгрессе сейчас работают над тем, чтобы государство продолжило программу по налоговым льготам для первичных покупателей домов и после 30 ноября.

Комментарии профессионалов

Евгения ВАСИЛЬЕВА, заместитель директора Департамента консалтинга компании Colliers International:
– Рынки Западной Европы и США были более стабильные и консервативные в отличие от быстрорастущего российского рынка недвижимости. Поэтому с началом кризиса степень падения нашего рынка оказалась более значительной. Понятно, что общий экономический спад привел к падению активности и на строительном рынке. Это особенно заметно на примере США: к августу строительная активность там составляла 50% от докризисного уровня.
В Европе все не так однозначно. Например, в Германии темпы строительства замедлились задолго до кризиса. Снижение активности не означает, что строительство остановилось. Достраиваются проекты, находящиеся на завершающей стадии строительства. Эта тенденция характерна как для России, так и для европейских стран.
Цены на недвижимость снизились, но в разных странах и в разных сегментах по-разному. Например, в центральном Париже арендные ставки по офисам снизились намного меньше, чем в Милане. Существенные различия наблюдаются даже в границах одного государства.
В сложной ситуации оказались сферы и жилой, и коммерческой недвижимости. Хотя такого глубокого падения, как у нас, в странах Евросоюза не наблюдается. Это во многом объясняется гиперактивным стремительным развитием рынка в России до кризиса. За рубежом благодаря консерватизму рынка требования к строительным и девелоперским компаниям и к их проектам более высокие, поэтому они оказались более устойчивыми.

Западные игроки рынка так же, как и их российские коллеги, стали сокращать расходы и пересматривать бюджеты. Но такой череды остановленных проектов и банкротств, как в России, мы не наблюдаем.
Что касается коммерческой недвижимости, то начиная с 3-го квартала 2008 г. продолжается тенденция «обратного поглощения», то есть высвобождения арендаторами арендуемых площадей. Например, в странах Западной Европы в сегменте бизнес-центров класса А и В уровень вакантных площадей составляет примерно 14–15%. В Санкт-Петербурге и Москве этот показатель для качественных бизнес-центров составляет около 20%. То есть рынок арендодателя превратился в рынок арендатора. Такая ситуация может продолжиться и в 2010 году, но в 2011 году мы ожидаем появление положительного тренда.
Западные инвесторы с началом кризиса вернулись с развивающихся рынков на свои более стабильные и менее рискованные рынки. В результате, например, в Англии, Германии наблюдается увеличение инвестиционной активности. Если в первой половине года в Москве и Петербурге почти не было серьезных сделок по коммерческой недвижимости, то в Париже, Лондоне, городах Германии они проходили.

Для инвесторов, заинтересованных в российском рынке недвижимости, первое полугодие 2009 г. можно охарактеризовать как «market testing», когда формировался предварительный портфель проектов, привлекательных для дальнейшего развития.

Сейчас работа по ряду объектов перешла в стадию активных переговоров по цене и условиям сделки. Некоторые инвесторы планируют действовать согласно популярному рыночному девизу «покупай дешево». Однако и банковские структуры, и инвесторы в сложившихся экономических условиях действуют гораздо более сдержанно и осторожно, чем в докризисный период.
Схемы финансирования строительных проектов в России и за рубежом схожи. Ведь многие схемы мы заимствовали именно из международного опыта. В основном проекты реализуются за счет заемных средств. Что касается опыта реструктуризации долговых обязательств, то в европейских странах используются различные схемы.

В России реструктуризация кредитов подразумевает, в основном, их пролонгацию. В Европе довольно часто применяют плавающие ставки по кредитам, которые привязаны к Eurobor (European Interbank Offered Rate, котируемый на европейском межбанковском рынке процент по евро) или к базовой ставке по кредитам в местной валюте. Но однозначно ставки по кредитам у них ниже, чем в России, где рост ставок связан с необходимостью учета определенных экономических и политических рисков.

Елена ШАБУНИНА, директор по маркетингу и продажам ООО «АйБиКон»:
– В период кризиса строительные компании по всему миру были вынуждены одни из первых внести существенные коррективы в свои стратегии развития. Отсутствие платежеспособного спроса привело к стагнации рынка, соответственно были заморожены многие проекты. Но реакция западных компаний на сложившиеся условия совершенно иная.
Западные компании ищут возможности сократить издержки на производство работ, просчитывают варианты удешевления строительства. Давно работающие и, как правило, хорошо отлаженные корпоративные ERP-системы позволяют им быстро и достоверно просчитывать такие сценарии.

Для абсолютного большинства российских компаний ERP-системы – это далекое будущее. Необходимо пройти предшествующие этапы. Это, в частности, разработка и внедрение учетной политики, внедрение практики бюджетирования проектов, внедрение корпоративной системы управления проектами.
Если говорить о том, по какому пути развивается рынок информационных технологий применительно к строительной отрасли за рубежом, то я бы выделила три направления.
· ГИС-технологии – визуализация процесса строительства, исполнительные генпланы;
· проектные инжиниринговые порталы, позволяющие объединить в одном информационном пространстве заказчика, проектировщика, исполнителя и согласующие ведомства;
· повышение мобильности проектных команд и оперативности управления за счет использования мобильных устройств (коммуникаторов), позволяющих непосредственно на объекте подключаться к ERP и вносить актуальные данные о выполнении работ.

Информационные технологии делают компанию более оснащенной и подготовленной к быстрому реагированию на перемены в экономической конъюнктуре. Устойчивость западных девелоперов и строителей объясняется их способностью совмещать здоровый консерватизм в экономической стратегии с инновационным подходом.

Подготовила Наталья Соколова

Количество показов: 233


^ Наверх