Актуальное

Что ждет строительный рынок в 2016 году: прогнозы и мнения

Снижение спроса на жилье на первичном рынке отразилось на экономике строительного бизнеса, но госсубсидирование ипотеки облегчило положение. По прогнозам на этот год новые проекты будут отложены, а продажи снизятся.

Строительство
На первичном рынке жилья Санкт-Петербурга и Ленинградской области за 2015 год было реализовано 3,8 млн кв.м, что сопоставимо с показателем 2013 года (3,9 млн кв.м)
(Чтобы увеличить, кликните на фото)

Из-за кризиса спрос на первичном рынке жилья сократился почти на треть, что отразилось на экономике строительного бизнеса, но благодаря госсубсидированию ставок по ипотеке ситуация оказалась лучше, чем прогнозировалось. В этом году особых перемен не ожидается – новые проекты будут отложены, а продажи снизятся.

В 2015 году строительный рынок поддержала государственная льготная ипотека по ставке, не превышающей 12% годовых. Эту программу правительство РФ запустило после резкого сокращения объема выдачи ипотечных кредитов в начале прошлого года. Чтобы не допустить острого кризиса в отрасли, правительство РФ выделило в 2015 году банкам 20 млрд рублей для субсидирования ставок по ипотечным кредитам. Летом власти увеличили с 400 до 700 млрд рублей предельный объем средств, направляемых организациями на выдачу ипотечных кредитов с льготной процентной ставкой. Наихудшего сценария удалось избежать. Ситуация в Санкт-Петербурге мало отличалась от общероссийской. Принятые меры не смогли предотвратить падения спроса, но, безусловно, стабилизировали ситуацию. По итогам прошлого года выдача ипотечных кредитов в рублях в Петербурге сократилась к показателям 2014 года на 27,3%, до 68,7 млрд рублей, говорится на сайте ЦБ.

В Ленинградской области в 2015 году введено 2,3 млн кв.м жилья. В Петербурге в 2015 году введено в эксплуатацию 3,03 млн кв.м жилья

На первичном рынке жилья Санкт-Петербурга и Ленинградской области за 2015 год было реализовано 3,8 млн кв. м, что сопоставимо с показателем 2013 года (3,9 млн кв. м). Вопреки негативным ожиданиям спрос по отношению к результатам 2014 года снизился на 27%, отметила руководитель консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» Ольга Трошева. При этом в прошлом году было выведено в продажу 4,57 млн кв. м жилья в СПб и пригородах, что на 20% меньше, чем годом ранее, и на 9% меньше, чем в 2013 году.

В 2015 году рынок осуществлял плавную «посадку», охарактеризовал ситуацию руководитель отдела стратегического консалтинга Knight Frank Saint-Petersburg Игорь Кокорев. В основном продолжалась реализация проектов в высокой стадии готовности. Новые проекты выводились в соответствии с изменившейся конъюнктурой, то есть в первую очередь на рынок жилой недвижимости, который, несмотря на снижение объемов, пребывал в относительно стабильном состоянии. Как отметила начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент» Светлана Денисова, прошедший год был вполне благополучным. На фоне растущей себестоимости вследствие девальвации и сокращения объема предложения цены оставались стабильными, заметила она.

Вопреки прогнозам

Строительство
Каплан: Серьезное отставание отмечалось при текущем ремонте городских магистралей и строительстве новых объектов транспортной инфраструктуры из-за недофинансирования до 35% от реальной стоимости работ
(Чтобы увеличить, кликните на фото)

По словам вице-губернатора Санкт-Петербурга Игоря Албина, план жилищного строительства в 2015 году выполнен на 112,2%, введено в эксплуатацию 3,03 млн кв. м жилья. В соответствии с адресной инвестиционной программой комитета по строительству за счет бюджета построено и введено в эксплуатацию 33 социальных объекта, еще 4 здания построены за счет инвесторов. Это позволило создать для граждан дополнительно 2079 мест в детских садах, 1125 мест в школах, поликлинические и больничные учреждения на 1550 посещений в смену, построено 534 квартиры для очередников, нуждающихся в улучшении жилищных условий, более 100 новых мест в доме-интернате для престарелых.

«В части развития транспортной инфраструктуры были завершены работы по важнейшим объектам: открыто движение по Суздальскому проспекту и дороге на Каменку, открыт путепровод в Репино, завершены работы по созданию искусственного земельного участка в западной части Крестовского острова. Большое внимание уделялось развитию метрополитена. В 2015 году открыт второй выход вестибюля станции «Спортивная», состоялась проходка первого в истории петербургского метростроения двухпутного тоннеля, открыта после реконструкции станция метро «Пушкинская», активные работы велись по четырем линиям: Невско-Василеостровской, Красносельско-Калининской, Лахтинско-Правобережной и Фрунзенскому радиусу метрополитена», – сообщил Игорь Албин.

Впрочем, не все эксперты разделяют оптимизм городских чиновников. Вице-президент, директор Петербургского союза строительных компаний «Союзпетрострой» Лев Каплан называет итоги 2015 года в жилищном строительстве неоднозначными. С одной стороны, строительные компании ввели в действие свыше 3 млн кв. м жилья, повторив результат прошлого года. С другой – спрос на квартиры снизился на 30–40%. «Это ненормальная ситуация, когда предложение настолько превышает спрос. При этом средняя цена квадратного метра составила около 100 000 рублей, что усугуб­ляет проблему реализации построенного жилья», – подчеркнул Лев Каплан.

Серьезное отставание отмечалось при текущем ремонте городских магистралей и строительстве новых объектов транспортной инфраструктуры из-за недофинансирования до 35% от реальной стоимости работ, отметил он. Негативно на дорожном строительстве отразилось и банкротство таких крупных компаний, как «Мостоотряд-19» и «Мостострой-6». В сегмент промышленного строительства наблюдается застой.

Преимущество будет на стороне тех компаний, которые не обременены кредитами, эффективно распределяют собственные средства и оперативно подстраиваются под ситуацию на рынке

Отчасти эти слова подтверждает заместитель генерального директора института «Ленметрогипротранс» Владимир Марков. «В 2015 году произошло резкое снижение объема проектных работ в Санкт-Петербурге. В 2016 году портфель заказов продолжает сокращаться. Между тем мы надеемся на появление новых заказов, на обновление разработанных ранее проектов, но не прошедших экспертизу по тем или иным причинам. Также мы рассчитываем поучаствовать в разработке предпроектных решений по перспективным линиям метрополитена в Санкт-Петербурге», – заявил эксперт.

Для Ленинградской области год оказался удачным, хотя и здесь кризисные явления на рынке проявляются. Как отметил вице-губернатор Ленинградской области Михаил Москвин, в регионе было введено 2,3 млн кв. м жилья, открыто 19 детских садов, ряд других социальных объектов, но все же инвестиции в основной капитал по отрасли «строительство» сократились на 15–17%. «Это говорит о том, что застройщики не спешат выводить на старт новые очереди. В следующем году, я думаю, мы покажем хорошие результаты за счет тех проектов, которые начинались два-три года назад. Вместе с тем мы будем уделять больше внимания качеству, чем количеству», – сказал Михаил Москвин.

Испытание на прочность

Для застройщиков 2015 год стал серьезным испытанием на прочность. Клиенты стали разборчивее при выборе недвижимости, да и число их заметно сократилось. «Между тем катастрофического снижения спроса и продаж по рынку не произошло, – говорит председатель совета директоров группы компаний «Лидер Групп» Александр Рассудов. – Как и глобальной заморозки проектов. В 2015 году объем продаж нашей компании к 2014 году в сделках сократился на 30%. Однако в деньгах мы потеряли всего 15%». По словам эксперта, финансовые потери не были такими ощутимыми, поскольку покупатели перестали вкладываться в инвестиционные квартиры и вместо студий и однокомнатных квартир стали приобретать более просторное жилье для постоянной жизни. «То есть в штуках мы стали продавать меньше, а в деньгах – почти столько же, как в докризисные годы», – пояснил Александр Рассудов.

Несмотря на существенный спад в строительной отрасли, продуктивным считает прошедший год генеральный директор Северо-Европейской строительной компании Анатолий Соболев. «Не стоит запугивать народ «страшилками» про 90-е годы и искать виноватых в кризисе. Самое главное – сконцентрировать все ресурсы на собственном развитии. Я считаю, что преимущество будет на стороне компаний, которые не обременены кредитами, эффективно распределяют собственные средства и оперативно подстраиваются под ситуацию на рынке. Такие возможности есть не у всех, но если их использовать максимально, то в будущем экономический подъем компании обеспечен», – заметил эксперт.

Тест на выживаемость

Сегодня ясно, что наступивший год не станет легкой прогулкой для участников рынка. Ввод жилья в 2016 году будет на уровне 2,3–2,5 млн кв. м, прогнозирует генеральный директор компании «Петрополь» Марк Лернер. При этом доля проданного жилья в сданных домах в среднем по рынку не превысит 65%.

Дорога
Власти Петербурга и Ленобласти декларируют уверенность в собственных силах и обещают помогать строительному сектору
(Чтобы увеличить, кликните на фото)

«Основные объемы затоваривания ожидаю в «закадье», в районах с плотной застройкой и жесткой локальной конкуренцией застройщиков в борьбе за покупателя. Выживут далеко не все. Спрос на жилье в новостройках уже снизился в 1,5–2 раза по сравнению с 2014 годом, и эта тенденция сохранится. Девелоперы будут с осторожностью принимать решения о запуске новых проектов, поэтому предложение в 2016–2017 годах сократится в полтора-два раза против 2014–2015 годах, тем самым сбалансируется падение спроса», – предположил Марк Лернер. Стратегия его компании в нынешнем году состоит в том, чтобы работать над повышением эффективности и улучшением сотрудничества между подразделениями.

«В 2016 году мы не ожидаем существенного роста средней цены квадратного метра строящегося жилья, – говорит Ольга Трошева. – Тем не менее стоимость квартир по мере увеличения готовности дома будет расти. Может увеличиваться цена в некоторых локациях, где представлен небольшой выбор объектов и сложился отложенный спрос на жилье. Впрочем, мы не видим и предпосылок для существенного снижения цен. Объем продаж в 2016 году, по нашим прогнозам, будет чуть ниже, чем в 2015 году, около 3,5 млн кв. м. Выход на рынок новых объектов тоже может сократиться. В 2015 году были открыты продажи в новостройках на 4,5 млн кв. м, а в 2016 году этот показатель может составить порядка 3,5 млн кв. м».

Власти Петербурга и Ленобласти, в свою очередь, декларируют уверенность в собственных силах и обещают помогать строительному сектору. «Есть уверенность, что задел, созданный в предыдущие годы, позволит пройти полосу трудностей с минимальными потерями, и в целом по году мы выйдем на хорошие показатели», – заявил Игорь Албин. По его словам, в этом году будет введен в эксплуатацию грандиозный инновационный объект – футбольный стадион на Крестовском острове, завершится масштабная реконструкция Дома журналиста на Невском проспекте, в рамках Адресной инвестиционной программы будут построены 29 социально значимых объектов.

«Мы выходим практически на финишную прямую в подготовке города к чемпионату мира по футболу – 2018. Продолжатся работы по возведению транспортной развязки на пересечении Пулковского шоссе с Дунайским проспектом, будут строиться набережная Макарова и мост в районе острова Серный, начнется реконструкция Тучкова моста», – перечислил Игорь Албин.

Вице-губернатор Ленинградской области Михаил Москвин рассказал о том, как власти будут помогать строителям в непростое время. «Самая главная поддержка – не мешать бизнесу. Мы продолжим работу по устранению административных барьеров, например, будем пытаться сократить сроки подключения новостроек к сетям. Очень надеемся, что субсидирование ипотечных кредитов в этом году продолжится в каком-либо виде. Более 60% сделок по договорам долевого участия в Ленинградской области заключаются с привлечением ипотечных кредитов. Если этот рынок относительно дешевых денег «просядет», то падение продаж неизбежно», – заявил Михаил Москвин.

Инвестиции в основной капитал по отрасли “строительство” в Ленобласти сократились на 15%

Власти рассчитывают, что подспорьем для застройщиков станет государственная программа «Жилье для российской семьи». По словам директора департамента жилищной политики Минстроя России Никиты Стасишина, в Минстрое России рассматривается возможность ее продления до 2020 года. За 2015 год по программе было построено порядка 200 000 кв. м жилья в 13 регионах России. Пока реализацию программы «Жилье для российской семьи» планируется завершить к концу 2017 года.

Федеральные власти поставили задачу перед Ленинградской областью построить в регионе 75 000 кв. м в рамках программы «Жилье для российской семьи». По словам Михаила Москвина, к настоящему времени в регионе в высокой степени готовности проекты в Щеглово (10 000 кв. м) и Кировске (15 000 кв. м) – здесь выделены участки, есть проекты планировок, можно приступать к строительству.

«Мы также рассматриваем участки в Ополье­ и Агалатово. Конечно, очень сложно найти компании, готовые строить за 35 000 рублей за квадратный метр плюс четыре тысячи рублей за метр инженерной подготовки, так как это равно себестоимости строительства. Вместе с тем мы предпринимаем ряд мер, чтобы программа стала привлекательнее. Во-первых, мы ведем постоянные переговоры с Министерством строительства о повышении стоимости квадратного метра, которые компенсируются застройщику, я знаю, что эта идея кажется им разумной. Во-вторых, мы готовим изменения в региональную законодательную базу с тем, чтобы квартиры в этих домах смогли покупать не только жители Ленинградской области, но и граждане любого субъекта Федерации. Так, по крайней мере, мы сможем стопроцентно обеспечить покупку квартир в новых домах. Кроме того, региональным оператором этой программы станет Агентство ипотечного жилищного кредитования области. Это будет гарантией того, что на эти проекты придут добросовестные застройщики», – пояснил Михаил Москвин.

Петербург не входит в перечень субъектов РФ, на территории которых осуществляется реализация программы «Жилье для российской семьи». Как рассказал Игорь Албин, существуют объективные причины неготовности застройщиков в Северной столице реализовывать жилье по рекомендованной участникам программы цене, в частности – не выше 35 000 рублей за кв. м, а до февраля 2015 года – 30 000 рублей кв. м.

Стадион
Албин: Мы выходим практически на финишную прямую в подготовке города к чемпионату мира по футболу
(Чтобы увеличить, кликните на фото)

«В нашем городе разработаны и реализуются городские программы, направленные на обеспечение граждан доступным и комфортным жильем. Город стабильно обеспечивает установленные для регионов страны на федеральном уровне контрольные значения объемов ежегодного ввода жилья. Так, например, в 2014 году ввод в эксплуатацию жилья составил 3 261 800 кв. м. или 130,5% от установленного Минрегионом России контрольного показателя, а в 2015 году – 3 030 700 кв. м (112,2%)», – рассказал вице-губернатор Санкт-Петербурга.

Эксперты сходятся во мнении, что для поддержки отрасли следует продолжить программу льготного ипотечного кредитования, и правительство России прислушалось к консолидированному мнению участников рынка. Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ в феврале согласовало проект постановления правительства о продлении программы льготной ипотеки до конца 2016 года. Условия программы для граждан останутся прежними: процентная ставка по ипотечным кредитам на новостройки будет субсидироваться до 12% годовых.

Поддержка строительной отрасли, безусловно, важная функция государства, но при этом оно не должно вставлять палки в колеса и препятствовать бизнесу. В том, что власти это понимают, уверены не все участники рынка. Так, например, по мнению Александра Рассудова, прежде всего государству необходимо уменьшить административные барьеры, пересмотреть нововведения, которые усложняют и без того непростую ситуацию на рынке. «Я имею в виду ситуацию со страхованием ответственности застройщиков, инициативу со снижением до 40 метров в высоту проектов в городской черте», – пояснил эксперт.

Похожего мнения придерживается и Светлана Денисова. По ее словам, то, что происходит последние полгода, обескураживает. Появляется много новаций, которые ухудшают положение бизнеса. Среди них – внесение изменений в градостроительные нормативы, изменение высотного регламента, предложение об отмене «долевки», попытка ввести дополнительный налог на построенное, но еще не реализованное жилье, также полная неразбериха наблюдается в ситуации со страхованием. «За каждой строительной компанией стоят дольщики. Такая ситуация возмущает участников строительного рынка и является основным риском его дестабилизации», – констатирует начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент».

Игорь Строев

В печатной версии название статьи – “Затяжной прыжок” (журнал “Строительство и городское хозяйство”, № 163, март, 2016 г.)

Похожие сообщения

X