Актуальное

Налог ударит по карману: о значении кадастровой стоимости для налогообложения

C 2016 года налог на имущество физлиц будет рассчитываться исходя из кадастровой стоимости.

Дом
Площадь облагаемого налогом объекта недвижимости будет уменьшена: на 10 кв. м для комнат, на 20 кв. м – для квартир, на 50 кв. м – для домов
(Чтобы увеличить, кликните на фото)

Эти правила распространяются на регионы, власти которых с 1 января 2015 года установили ее в качестве налоговой базы. Новая система оценки вызывает много нареканий. Чтобы решить проблему, в РФ будет введен институт государственных кадастровых оценщиков.

В чем разница между инвентаризационной и кадастровой стоимостью? Они существенно различаются как по способу определения, органам, ее определяющим, так и по размеру. Инвентаризационная стоимость – это восстановительная стоимость объекта с учетом износа и динамики роста цен на строительную продукцию, работы и услуги, тогда как кадастровая стоимость – установленная в процессе государственной кадастровой оценки рыночная стоимость объекта недвижимости, определенная методами массовой оценки.

Жители ряда субъектов РФ, в том числе и Санкт-Петербурга, уже в этом году впервые заплатят налог с кадастровой стоимости своих квартир, домов, комнат, дач, гаражей и прочих построек. Принятый закон устанавливает для всех перечисленных объектов недвижимости ставку налога, не превышающую 0,1% (размер налоговой ставки может быть уменьшен до нуля или увеличен, но не более чем в три раза нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований) от кадастровой стоимости.

Налоговая диверсия

В Петербурге на жилые помещения, кадастровая стоимость которых составляет до 7 млн рублей, налог в 2016 году составляет 0,1%; от 7 до 20 млн рублей – 0,15%; свыше 20 млн – 0,2%.

Так, для жилых домов стоимостью менее 5 млн рублей платеж составит 0,1% от кадастровой стоимости. Для домов от 5 до 10 млн рублей – 0,15%, от 10 до 20 млн рублей – 0,2%, максимальная ставка для владельцев недвижимости свыше 20 млн рублей составит 0,25%.

При этом площадь объекта недвижимости, которая облагается налогом, согласно федеральному законодательству, будет уменьшена: на 10 кв. м для комнат; на 20 кв. м для квартир; на 50 кв. м для домов.

Для снижения налоговой нагрузки на граждан предусмотрен особый порядок расчета на переходный четырехлетний период. Если сумма налога, исчисленная исходя из кадастровой стоимости, превысит сумму налога, рассчитанную за последний налоговый период исходя из инвентаризационной стоимости, налог будет рассчитываться по специальной формуле, предусматривающей плавное увеличение налога в течение четырех лет на коэффициент 0,2.

Если ранее кадастровая стоимость жилых помещений рассчитывалась без учета земельной составляющей, то теперь с учетом местоположения

Узнать о том, какой налог вам предстоит заплатить, просто. На сайте Федеральной налоговой службы есть налоговый калькулятор, который позволяет рассчитать земельный налог и налог на имущество физических лиц, исчисляемых исходя из кадастровой стоимости.

«Переход на налогообложение имущества физических лиц исходя из его кадастровой стоимости с 2016 года не повлечет резкого повышения налоговых платежей для налогоплательщиков – физических лиц. Все существующие льготы по уплате налога на имущество физических лиц сохранены. При этом данные льготы будут предоставляться в отношении одного объекта недвижимого имущества каждого вида (один гараж, один дом (дача), одна квартира или одна комната), который должен быть выбран самим налогоплательщиком», – утверждали власти города, агитируя за принятие законопроекта, увеличивающего налоговое бремя для граждан.

По прогнозам Смольного, налоговые платежи в казну за жилые помещения в 2016 году вырастут в 1,42 раза, в 2017-м – в 1,86 раза, в 2018-м – в 2,29 раза, в 2019-м – в 2,72 раза, а в 2020-м – в 3,15 раза. Несмотря на возмущение отдельных депутатов городского парламента, осенью 2015 года законопроект был принят.

Например, депутат Законодательного ­собрания Санкт-Петербурга Алексей Ковалев назвал изменения исчисления налога «диверсией против жителей города». По его расчетам, для большей части населения налог составит 0,1% от кадастровой стоимости – это в среднем по 5000 рублей за квартиру в год. «Даже с учетом установленного принятым законом переходного периода через два-три года мы придем к ситуации, когда жить в комнате в коммунальной квартире будет слишком дорого для обычного петербургского пенсионера. Почему это никто не обсуждает, почему правительство Петербурга не привлекло общественные организации, специалистов по недвижимости к обсуждению данного вопроса? Я считаю, так подобные вопросы решаться не должны», – говорит депутат.

Трудности переходного периода

Жителям Ленинградской области повезло немного больше. Первые выплаты по новой системе начнутся в 2017 году по налогам за 2016-й, а конкретные налоговые ставки будут утверждаться муниципальными органами власти. «За это время жители смогут дополнительно проверить установленную кадастровую стоимость и обратиться в Комиссию по оспариванию результатов государственной кадастровой оценки», – отметил первый заместитель председателя правительства Ленинградской области Роман Марков.

Кроме того, по его словам, переход от одной системы к другой будет произведен поэтапно, в течение нескольких лет. Как пояснил начальник отдела определения кадастровой стоимости филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Ленинградской области Денис Шереметьев, налог на имущество физических лиц с 1 января 2016 года рассчитывается от кадастровой стоимости объекта. До этого базой для налогообложения недвижимого имущества физических лиц являлась инвентаризационная стоимость объекта. Последняя государственная кадастровая оценка объектов капитального строительства на территории Ленинградской области была произведена в 2013 году. «В 2016 году налогоплательщикам поступят налоговые уведомления об уплате налога на имущество физических лиц за налоговый период 2015 года. Соответственно, налог на имущество за квартиры, дома, коттеджи и другие объекты недвижимости будет рассчитываться и взиматься за этот период от инвентаризационной стоимости», – рассказал Денис Шереметьев.

Налоговый кодекс РФ
Налогоплательщик, зная кадастровый номер интересующего объекта недвижимости, уже сейчас может увидеть его кадастровую стоимость на портале Росреестра
(Чтобы увеличить, кликните на фото)

Каждый налогоплательщик, зная кадастровый номер интересующего объекта недвижимости, уже сейчас может увидеть его кадастровую стоимость на портале Росреестра либо бесплатно заказать кадастровую справку о кадастровой стоимости объекта недвижимости в электронном виде.

 

В 2015 году в 47-м регионе была внесена кадастровая стоимость по около 113 000 земельных участков и порядка 230 000 объектов капитального строительства. Директор филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Ленинградской области Олег Михеев ранее обозначил наличие некоторых сложностей при расчете кадастровой стоимости на объекты недвижимости. В первую очередь трудности при определении кадастровой стоимости объектов капитального строительства связаны с отсутствием в действующих методических указаниях, утвержденных Минэкономразвития РФ, положений, позволяющих рассчитать кадастровую стоимость для сооружений и объектов незавершенного строительства.

На текущий момент в отношении 32 000 сооружений и объектов незавершенного строительства, права на которые зарегистрированы, не может быть исчислен налог на имущество исходя из кадастровой стоимости. Кроме того, была выявлена значительная разница в кадастровой стоимости объектов капитального строительства, утвержденной правительством Ленинградской области и рассчитанной при проведении кадастрового учета по утвержденным постановлением средним удельным показателям кадастровой стоимости.

Если говорить о Северной столице, то здесь жители пока не испытывают особенных тревог, поскольку платить по счетам большинству придется позже. Именно в такой ситуации работает принцип «пока гром не грянет…». Как считает представитель юридического центра «Генеральная линия» Антон Зайцев, на отсутствие четкой методики определения кадастровой стоимости налогоплательщики не жалуются, поскольку разбираться в этом у них нет ни желания, ни времени.

«Как правило, о завышенной кадастровой стоимости объектов недвижимости либо о ее существенном увеличении налогоплательщики узнают совершенно случайно – например, при заказе документов, необходимых для совершения сделки (кадастровый паспорт, справка о кадастровой стоимости объекта), либо при обращении за помощью в решении каких-либо юридических вопросов в отношении объектов недвижимости», – пояснил Антон Зайцев.

В то же время многих в этом году ждет весьма неприятный сюрприз. Платить государству придется больше. Антон Зайцев приводит пример, как может повыситься сумма налога на квартиру. Возьмем квартиру, кадастровая стоимость которой составляет 13 005 917,10 рубля. Ставка налога в данном случае будет 0,15%. Площадь объекта – 101,8 кв. м. Сумма налога за 2014 год, исчисленная исходя из инвентаризационной стоимости, – 9840 рублей. Сумма налога, исчисленная от кадастровой стоимости, составит 15 676 рублей, однако с применением временных «смягчающих» коэффициентов – 11 007 рублей. В последующие годы налог будет расти.

Живешь в центре – платишь больше

Критериев оценки квартир достаточно много. Сегодня новым и знаковым становится территориальный критерий. Если ранее кадастровая стоимость жилых помещений рассчитывалась без учета земельной составляющей, то теперь квартиры оценены с учетом местоположения.

В России будет введен институт государственных кадастровых оценщиков

ГУП «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости» (ГУП «ГУИОН») произвело оценку кадастровой стоимости помещений площадью менее 3000 кв. м, расположенных на территории города. Объектами оценки стали 2 млн жилых и 500 000 нежилых помещений общей площадью более 201 млн кв. м в 18 районах города.

Специалисты ГУП «ГУИОН» определили их кадастровую стоимость и сравнили ее с данными 2012 года, когда была произведена предыдущая оценка. Теперь квартиры были оценены с учетом местоположения. В этой связи рассчитанная стоимость оказалась выше стоимости, полученной в 2012 году, в среднем в 1,66 раза.

Наибольшее увеличение зафиксировано в центральных районах города, где доля земельной составляющей наиболее высока. Например, в Петроградском районе кадастровая стоимость жилья оказалась выше по сравнению с 2012 годом в 2,51 раза, в Центральном – в 2,4 раза, в Адмиралтейском – в 2,08 раза. Наименьшее увеличение в Красносельском районе – в 1,46 раза. Самая высокая средняя кадастровая стоимость жилой недвижимости в Петроградском районе (более 126 500 руб./кв. м), самая низкая средняя – в Колпинском (более 71 800 руб./кв. м). Минимальная кадастровая стоимость 1 кв. м жилья составила более 35 900 рублей, средняя – более 92 600 рублей, максимальная – более 369 800 рублей.

В результате проведения оценки нежилых помещений увеличение их кадастровой стоимости в сравнении с 2012 годом составило в среднем 1,25 раза, что объясняется удорожанием строительства. Необходимо отметить, что при оценке нежилых помещений в нежилых зданиях сегодня так же, как и в 2012 году, земельная составляющая рыночной стоимости помещений в соответствии с согласованной с заказчиком методикой оценки не учитывалась.

Самая высокая средняя кадастровая стоимость нежилой недвижимости зафиксирована в Центральном районе (более 34 000 руб./кв. м), самая низкая средняя – в Кировском (около 15 700 руб./кв. м). Минимальная кадастровая стоимость 1 кв. м в нежилом помещении составила более 89 200 рублей, средняя – более 51 400 рублей, максимальная – более 307 700 рублей. На практике это означает, что сфера государственного регулирования недвижимости начинает жить по жестким рыночным законам. Принцип «квартира в центре – платишь больше» заставит задуматься малоимущих жителей исторического центра о переезде на периферию. Пенсионеров спасут налоговые льготы, которые существенно облегчат жизнь. А вот многим их наследникам придется со временем согласиться на переселение.

Споры о результатах определения кадастровой стоимости
(Чтобы увеличить, кликните на изображение)

Суд в помощь

Однако у граждан есть возможность оспорить результаты кадастровой оценки. И многие решаются на подобные действия, так как проведенная оценка кажется им несправедливой.

Оспаривание результатов кадастровой оценки земельных участков и объектов недвижимости предусмотрено в федеральном законодательстве. Федеральный закон об оценочной деятельности дает такую возможность и организациям, и физическим лицам.

«Существует два варианта развития событий: можно обратиться сразу в суд либо в комиссию по оспариванию результатов государственной кадастровой оценки, созданную при управлении Росреестра по Ленинградской области. Нюанс состоит в том, что не все результаты государственной кадастровой оценки можно оспорить в комиссии. Она была создана в 2012 году, и результаты, утвержденные постановлениями областного правительства ранее, комиссия рассматривать не имеет права. Заявления об их оспаривании сразу отправляются в суд.

Таким образом, под судебное направление подпадают результаты кадастровой оценки земель населенных пунктов, земли садоводческих, огороднических и дачных объединений граждан и некоторые другие. Через комиссию можно оспаривать результаты кадастровой оценки объектов капитального строительства, земель промышленности и земель особо охраняемых территорий Ленинградской области», – рассказал Денис Шереметьев.

Что касается ГУП «ГУИОН», то оно в период 2015–2016 годов не привлекалось к участию в рассмотрении судебных дел, связанных с оспариванием результатов определения кадастровой стоимости квартир. Однако предприятие имеет дело с юридическими лицами.

В 2015 году ГУП «ГУИОН» участвовало в 64 судебных процессах, связанных с установлением кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости. В 10 случаях требования заявителей были удовлетворены, в двух случаях в удовлетворении требований было отказано. Оставшиеся дела либо были прекращены по процессуальным основаниям (например, несколько исков объединены в одно дело), либо находятся в стадии рассмотрения.

По словам Антона Зайцева, есть два варианта оспаривания кадастровой стоимости земельного участка. Первый предполагает досудебное оспаривание кадастровой стоимости недвижимости. Для этого необходимо обратиться с заявлением в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. Такие постоянно действующие комиссии работают во всех территориальных управлениях Росреестра.

Срок, в течение которого можно оспорить результаты определения кадастровой стоимости, – пять лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости результатов определения кадастровой стоимости, но не позднее момента определения новой кадастровой стоимости.

Для обращения в комиссию составьте заявление о пересмотре кадастровой стоимости, в котором укажите ваши Ф. И. О., адрес места жительства и причины, по которым кадастровая стоимость представляется неверной. Далее следует дождаться заседания комиссии. Срок рассмотрения вашего заявления о пересмотре кадастровой стоимости – месяц с даты поступления в комиссию. О дате рассмотрения заявления вам должны сообщить, и вы вправе присутствовать на заседании комиссии. При отказе комиссии в пересмотре кадастровой стоимости, если вы предварительно обращались в комиссию, и даже при отсутствии такого обращения вы можете обратиться непосредственно в суд.

Заявления
(Чтобы увеличить, кликните на изображение)

И такие обращения уже начались. По данным Росреестра, за период с 1 января по 29 февраля 2016 года в созданные при территориальных органах Росреестра комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости поступило 2501 заявление о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости в отношении 6570 объектов недвижимости. Физическими лицами подано 772 заявления.

В подавляющем большинстве случаев заявления подаются теми, кто недоволен результатами определения кадастровой стоимости земельных участков. Судя по всему, подобные апелляции не лишены смысла. Так, суммарная величина кадастровой стоимости объектов до рассмотрения заявлений в комиссиях составляла 131,5 млрд рублей, после – 102,4 млрд рублей, то есть произошло ее снижение на 22,1%.

Родина знает

Так или иначе, проблема неточностей при кадастровой оценке существует, и о ней заговорили даже представители партии власти, федеральные чиновники. «У нас сегодня этой оценкой занимаются так называемые независимые оценщики, – заявил первый заместитель руководителя фракции «Единая Россия» Мартин Шаккум. – Я не оговорился, когда сказал «так называемые». Потому что, с одной стороны, у них статус независимых оценщиков. С другой – в подавляющем большинстве это предприниматели, которые в первую очередь работают с целью получения прибыли, выгоды, доходов. И сегодня мы сталкиваемся с массой случаев их необъективности. Мы считаем, что введение института государственных кадастровых оценщиков является и актуальным, и свое­временным».

В настоящее время правительство РФ разрабатывает законопроект, который должен снять недовольство граждан и бизнеса несправедливой кадастровой оценкой недвижимости и земель. В конце марта на совещании с министрами президент РФ Владимир Путин обратил внимание чиновников на то, что многих россиян беспокоит «способ кадастровой оценки земли: говорят, что часто он выше рыночной».

Глава Минэкономразвития Алексей Улюкаев рассказал, что в России будет введен институт государственных кадастровых оценщиков. «На уровне субъекта Федерации будут создаваться государственные бюджетные учреждения, за которыми будут закреплены соответствующие функции не только определения кадастровой стоимости, но и осуществления постоянной работы с собственниками имущественных объектов, рассмотрение их жалоб», – пояснил министр.

В свою очередь, премьер Дмитрий Медведев­ намерен подготовить поручение Минэкономразвитию с предложением разработать единую методику расчета кадастровой стоимости земельных участков. «Должна быть какая-то общеметодологическая рамка, при помощи которой можно будет устанавливать более справедливую в широком смысле стоимость недвижимости, привязанную к конкретным условиям территории», – уточнил председатель российского правительства.

Сложно сказать, поможет ли подобный институт восстановить справедливость, но, скорее всего, революционных изменений в оценке недвижимости россиян не произойдет. Поэтому придется привыкать к новым ставкам и рыночной оценке жилья. Для тех, кто не сможет преодолеть соблазн сэкономить на имуществе, будут открыты ворота спальных районов Петербурга и некоторых его малопрестижных предместий, где с некоторых пор ведется интенсивное жилищное строительство.

Игорь Строев

В печатной версии название статьи – “Налог ударит по карману” (журнал “Строительство и городское хозяйство”, № 164, апрель, 2016 г.)

Исследование микрорайона

Новости партнеров

Загрузка...

Смотрите также

X