Актуальное

Недвижимость без статуса

Статус апарт-отелей до сих пор не определен законодательно. Между тем в обеих столицах объем предложения недвижимости этого класса стремительно растет и пользуется все большим спросом со стороны потребителей.

Апарт-отель
Апарт-отели официально не считаются жильем

Формат без границ

В Петербург вслед за Москвой пришла мода на апартаменты – новый для России формат недвижимости, который официально относится к нежилому сегменту рынка, а фактически используется для проживания. Первым проектом такого типа стал апарт-отель «Вертикаль», открывшийся в 2014 году. Но, по мнению директора по маркетингу холдинга RBI Михаила Гущина, в Петербурге рост спроса на апартаменты начался лишь в прошлом году. Причина в том, что такие помещения обладают целым рядом неоспоримых преимуществ, значимых как для покупателя, так и для девелопера.

«Застройщикам этот формат недвижимости интересен прежде всего потому, что в городе есть привлекательные земельные участки, где по ПЗЗ нельзя строить жилье, но при этом допускается возведение гостиниц, – отмечает генеральный директор группы компаний «Глобал ЭМ» (ООО «ГЭМ») Вадим Парадник. – Именно такие территории сегодня застраиваются апарт-отелями».

По словам директора департамента жилой недвижимости Colliers International в Санкт-Петербурге Елизаветы Конвей, формат апартаментов позволяет девелоперам реализовывать проекты в том числе в «сером поясе», на территории промышленных предприятий, где сложно перевести назначение земель в жилую категорию, а также в центральных районах города, где регламенты застройки зачастую не позволяют в силу ограниченной социальной инфраструктуры, требований инсоляции и других нормативов построить качественный жилой дом.

«Основные причины, которые поддерживают популярность апартаментов, – это комфортная ценовая политика (как правило, апартаменты продаются дешевле, чем жилье с аналогичными характеристиками), уникаль­ные преимущества (очень качественная инженерия, отделка, выдающиеся видовые характеристики), а также эксклюзивные локации, строительство жилья в которых невозможно», – говорит Елизавета Конвей.

Выгодные инвестиции

Так как апарт-отели официально не считаются жильем, их пока еще можно строить без обеспечения социальной инфраструктурой. «Однако это не значит, что все комплексы апартаментов испытывают дефицит общественных объектов, – отмечает директор по продажам Seven Suns Development Алексей Бушуев. – В борьбе за покупателя выигрывают объекты, обеспеченные социнфраструктурой, как, например, квартал «Светлый мир «Внутри…» в Дюнах, где есть свои детский сад и медицинский центр и многочисленные спортивные и образовательные объекты».

И наконец, при возведении апарт-отелей, в отличие от многоквартирных домов, не требуется соблюдения всех положений закона № 52-ФЗ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения».

«А для покупателя главное преимущество апартаментов перед квартирами – это низкая стоимость предложения и доходные программы», – говорит руководитель отдела исследований Knight Frank St Petersburg Тамара Попова. «Цена на апартаменты на 15–30% ниже прайса на квартиры», – конкретизирует Алексей Бушуев.

Апарт-отель
В среднем номер в апарт-отеле обходится покупателю на 20-30 % дешевле, чем квартира такой же площади и класса
Фото: apart-sova.ru

Чаще всего апартаменты в отелях по планировке не отличаются от квартир, и точно так же, как квартиры, эти помещения можно приобретать (оформляется право собственности на коммерческое помещение), использовать для проживания или сдачи в аренду. Но в отличие от квартиры в номере апарт-отеля нельзя зарегистрироваться (прописаться) постоянно, возможна только временная регистрация – на срок до пяти лет.

«Кроме того, в апарт-отелях выше ставка налога на имущество для физических лиц, она составляет 0,5% от кадастровой стоимости помещения против 0,1–0,2% в жилых домах, – говорит Тамара Попова. – Тарифы на коммунальные услуги примерно на 15–30% выше, чем в жилых помещениях».

Эти специфические особенности обуславливают особенности покупательского спроса на помещения в апарт-отелях. «Для покупателя сервисных апартаментов главный мотив – инвестиции, – поясняет Тамара Попова. – С этой точки зрения основное преимущество перед квартирами – низкая стоимость предложения и доходные программы». Особое значение они имеют в Петербурге как крупном и постоянно развивающемся деловом и туристическом центре.

Доход без забот

По данным NAI Becar, более 60% реализующихся на этом рынке проектов предназначено для последующей сдачи в аренду. Тем более что в апарт-отелях для этого есть все необходимое. Номера сдаются с отделкой, домашней техникой и мебелью (может подбираться по вкусу собственника). Проживающим предоставляется такой же уровень сервиса, как в гостиницах, от уборки до доставки продуктов (услуги клиент оплачивает отдельно). Клиенту не обязательно выбирать весь набор опций – он может взять из всего предложения только то, что нужно лично ему.

В список преимуществ апарт-отеля входит также круглосуточная охрана и развитая инфраструктура. Например, в отеле сети YE’S на улице Хошимина есть свой фитнес-центр с плавательным бассейном, авторский ресторан, кофе-шоп, мини-офис, подземный и наземный паркинг, система хранения вещей. При этом стоимость аренды апартаментов сравнима с ценой съемной квартиры и составляет в среднем по городу от 25 000 до 60 000 рублей в месяц.

«В Петербурге доходность для апартаментов класса «комфорт» – на уровне 12%», – говорит Елизавета Конвей. Важнейший для собственника плюс заключается в том, что все заботы, связанные со сдачей апартаментов в аренду, берет на себя управляющая компания. За свои услуги она назначает комиссию и оформляет договор в полном соответствии с буквой закона, включая уплату налога с доходов. Таким образом, развивающийся рынок апарт-оте­лей, таких как «Вертикаль», «Салют», YE’S, YE’S plus и других, сегодня составляет конкуренцию сдающемуся внаем частному жилью. Кроме того, они успешно соревнуются за клиента с гостиницами.

«Недостаток в Петербурге качественных отельных площадей и в связи с этим высокая стоимость номеров позволяют апартаментам весьма успешно составлять конкуренцию классическим отелям, – говорит генеральный директор и акционер УК «МТЛ» Николай Антонов. – Выгода особенно очевидна при среднесрочной и долгосрочной аренде: в этом случае апарт-отели обходятся значительно дешевле, при этом они предоставляют сервис, сравнимый с отельным, а оснащенность номеров – даже выше».

«Апарт-отели сегодня снимают все сливки с рынка аренды», – комментирует президент Ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области (АРСП) Игорь Горский. По его мнению, такие события, как чемпионат мира по футболу и Кубок Конфедераций, приведут к дальнейшему развитию этого сегмента рынка.

Но востребованность апартаментов как объекта инвестиций не означает, что они покупаются исключительно для сдачи внаем. Тамара Попова отмечает, что рекреационные и элитные апартаменты приобретаются для собственного проживания. Надо отметить, что такой вид недвижимости не покупается как первое и единственное жилье.

По словам председателя совета дирек­торов инвестиционно-строительного Хол­динга RBI Эдуарда Тиктинского, апартаментные проекты сегодня есть в арсенале практически всех крупных застройщиков. «Очевидно, что здесь Петербург движется по московскому сценарию. В столице, особенно в центре, уже под 50% новой недвижимости – именно апартаменты. У нас цифры пока скромнее – порядка 10%», – говорит Эдуард Тиктинский.

Генеральный директор ГК «Еврострой» Оксана Кравцова отмечает, что сейчас в Петербурге в продаже находится 25 проектов с апартаментами общей площадью 197 800 кв. м. «Это ликвидные объекты: к моменту сдачи они, как правило, проданы практически на 90%, – говорит она. – Наша компания также выходит на новый для себя рынок апартаментов. Мы вложим 1,8 млрд рублей в строительство апарт-отеля на Васильевском острове, на Среднем проспекте, 87».

Пространство для роста

Поскольку апарт-отели по структуре значительно отличаются от многоквартирных жилых домов, разработка проектов для строительства такого рода недвижимости требует особых знаний и опыта. Признано, что это один из самых сложных объектов гражданского проектирования. Он требует не только органичного сочетания помещений жилой и коммерческой недвижимости, но и высокой насыщенности досуговой инфраструктурой, особого подхода к дизайну (кроме того, более размытые рамки, чем те, которыми ограничено проектирование жилых домов, дают проектировщику больше свободы), организации инженерных сетей и т. д.

Апарт-отель
Тарифы на коммунальные услуги в апарт-отеле на 15-30 % выше, чем в жилых помещениях
Фото: apart-sova.ru

Проекты апартаментов требуют более точного и взвешенного подхода к архитектурной концепции, чем обычные жилые комплексы. «Во многом это обусловлено особым юридическим статусом апартаментов, которые аналогично гостиницам должны иметь не только развитую инфраструктуру и соответствующие элементы сервиса, но и множество подсобных и рабочих помещений для деятельности сотрудников управляющей компании, а также необходимые для всех гостиничных проектов номера и конструктивные элементы для людей с ограниченными возможностями», – отмечает Елизавета Конвей.

Пока апарт-отели не имеют отдельного юридического статуса, но государство пытается решить этот вопрос. Так, в июле 2015 года вступили в силу поправки к своду технических регламентов, применяемых в строительстве. Эти изменения напрямую касаются застройщиков, которые реализуют апартаментные проекты.

«В числе новаций – ужесточение требований к инфраструктуре и парковочным местам и введение соответствующих норм, – говорит Тамара Попова. – Согласно новым сводам правил от 01.07.2015, включенным в СНИП, к апарт-отелям планируют предъявлять такие же требования по обеспечению социальными объектами и зелеными зонами, как и к жилым зданиям».

Учесть в проекте все требования закона и создать по-настоящему интересный объект – задача не из легких. В Петербурге безусловный лидер по количеству спроектированных и проектируемых апарт-отелей – компания «Глобал ЭМ» (ООО «ГЭМ»).

«Общая площадь проектов апарт-отелей, разработанных нашей компанией, приближается к 500 000 кв. м, – говорит Вадим Парадник. – В их числе – «Салют», выполненный для ЗАО «Союз-строй», Prime Residence на ул. Херсонская и пр. Добролюбова для «Ярд Групп», «Пилот-апарт» для компании «Стройальянс» и многие другие. Сейчас мы готовим документацию по апарт-комплексу VALO на ул. Салова для компании «Лемминяйнен», заказчиком которого выступает компания «ГАЛС».

По словам Елизаветы Конвей, сейчас в городе насчитывается еще около полутора десятков интересных локаций для девелопмента апартаментов – зачастую они очень привлекательны с точки зрения транспортной доступности, видовых характеристик и близости к центру города.

По данным Николая Антонова, к 2018 году в городе планируется ввод еще 32 новых апартаментных объектов общей площадью 700 000 кв. м. «Это рост более чем в два раза по сравнению с нынешним количеством», – отмечает эксперт.

«Пока будет сохраняться экономическая эффективность такой модели либо уникальность локаций, в которых будут строиться апартаменты, они будут пользоваться спросом», – говорит Екатерина Конвей.

По ее словам, после насыщения рынок апартаментов может ждать качественное развитие. Оно может происходить за счет обязательного наличия управляющей компании, расширения линейки доходных (инвестиционных) программ для инвесторов или улучшения качества отделки.

Оксана Ермошина

Похожие сообщения

X