жк днепропетровская 37

Актуальное

Отдохнуть от революций

Строительное сообщество, отмечая положительные тенденции в отрасли, не одобряет новых требований № 214-ФЗ о долевом строительстве и опасается последствий введения механизма проектного финансирования.

Строительство дома
По данным Росстата, спад объемов ввода жилья в эксплуатацию в России за 8 месяцев 2017 года составил 7,3 % по сравнению с аналогичным периодом прошлого года
Фото: abnews.ru

Как отразятся революционные изменения на участниках рынка, что, по мнению строителей, отрицательно повлияет на дальнейшее развитие отрасли – на эти вопросы пытались найти ответы специалисты в ходе традиционной итоговой конференции «Развитие строительного комплекса Санкт-Петербурга и Ленинградской области». Удержали лидерство Позитивный взгляд на развитие строительной индустрии высказал президент РСС Владимир Яковлев. «Ситуация в отрасли во второй половине 2017 года вселила надежду на то, что отрицательные тенденции сменились на положительные, – отметил руководитель российского отраслевого союза. – Если в январе ввод составил лишь 78,3% от января прошлого года, то уже по итогам восьми месяцев этот показатель до- стиг 92,7%».

Как далее сообщил Владимир Яковлев, в Северо-Западном федеральном округе показатели по объемам и вводу жилья на душу населения – лучшие в стране и составляют 0,425 кв. м/чел.

За девять месяцев в СЗФО построено 677 900 квартир общей площадью 46,4 млн кв. м, что в общей сумме составляет 93,6% от девяти месяцев 2016 года. Среди субъектов безусловный лидер – Ленинградская область, где по итогам девяти месяцев введено 1,12 кв. м на человека. Это пока единственный регион, превысивший уровень в 1 кв. м на человека.

Повышается и спрос на новое жилье. Коллективные ожидания застройщиков по росту спроса на ипотеку оправдались. По информации Агентства ипотечного жилищного кредитования, в первом полугодии выдано более 23 000 ипотечных кредитов на общую сумму 773 млрд рублей, что на 15% превышает уровень 2016 года.

В Минстрое РФ констатируют: только за сентябрь было выдано 100 000 кредитов объемом 190 млрд рублей, что на 50% выше показателя предыдущего года и на 20–30% выше уровня рекордного 2014 года.

Стена
Из 82 проблемных объектов до конца 2017 года запланировано сдать 39 площадью 6000 000 кв. м
Фото: lenobl.ru

Драйвером роста стало снижение ипотечных ставок, для рыночных заемщиков АИЖК установило уровень в 9,75%, средняя ставка по строительным кредитам сейчас составляет 10,7%.

Если так пойдет и дальше, оптимистично заметил глава РСС, этот год строители закончат не хуже, чем предыдущий, в котором было введено 80 млн кв. м жилья. «Девелоперский бизнес Петербурга традиционно занимает лидирующие позиции на отечественном строительном рынке – об этом свидетельствуют рекордные цифры ввода жилья – около 3 млн кв. м ежегодно», – подтверждает позитивные тенденции на петербургском рынке первый заместитель директора ГБУ «Управление строительными проектами» комитета по строительству Юрий Кабушка.

Чиновник затронул тему госконтрактов и взаимоотношений государства со строительным бизнесом. На сегодня между городом и строителями заключено 119 соглашений о создании объектов социальной инфраструктуры. Говоря об активности и успехе петербургских застройщиков, Юрий Кабушка призвал участников рынка ответственно подходить к заключению государственных контрактов по строительству бюджетных объектов и трезво оценивать свои возможности при заключении договоров подряда.

В погоне за минимальным доходом в виде авансовых платежей застройщики зачастую не нацелены на завершение объекта, что нередко заканчивается расторжением контрактов, сменой подрядчика и нарушением сроков строительства.

Наряду с этим он отметил высокую социальную ответственность петербургских застройщиков, которые стараются вводить объекты социальной инфраструктуры синхронно с жилыми зданиями. «По итогам трех кварталов введено в эксплуатацию шесть объектов социального назначения, всего же за год будет сдано объектов на сумму 8,5 млрд рублей за счет собственных средств застройщиков», – подытожил Юрий Кабушка.

Несмотря на достойные объемы ввода жилья, проблем у участников рынка множество. Патриарх петербургского строительного комплекса вице-президент, директор Санкт- Петербургского союза строительных компаний «Союзпетрострой» Лев Каплан затронул наболевшую тему неплатежей в строительном комплексе. Недостаточный фронт работ для предприятий малого и среднего бизнеса на монополизированном рынке вкупе с неплатежами выводит малые компании – подрядчиков и поставщиков – за грань рентабельности. Заказчики искусственно затягивают процедуру приемки готовых объектов или месяцами задерживают выплаты, пользуясь несовершенством Гражданского кодекса в части сроков приема работ по подрядам.

В строительной среде наряду с термином «обманутые дольщики» закрепляется другой – «обманутые подрядчики». Примеров такого явления и в городе, и в области предостаточно.

«В условиях жесткого кредитования и отсутствия оборотных средств это приводит к массовым банкротствам: малые и средние компании уходят с рынка, – отметил Лев Каплан. – Если ситуация с обманутыми подрядчиками не будет решена в ближайшее время, а их ответственность не будет уравновешена с ответственностью заказчика в части приемки и оплаты выполненных работ, четко прописанной в Гражданском кодексе РФ, – отрасль и бизнес ожидает печальное будущее», – предостерегает Лев Каплан.

Стоп-сигнал для инноваций

По-прежнему остро перед строительным комплексом стоит проблема качества проектирования. Разработчики не стремятся использовать новые материалы и технологии. В среде проектировщиков прочно укрепилось понятие – «невыгодный» материал, то есть не имеющий типовых узлов, методик расчета и других сопутствующих рекомендаций. В итоге нередко рождаются откровенно слабые проекты.

Стройка
По сравнению с аналогичным периодом прошлого года рост объемов ввода жилья составил 15 %
Фото: an-global.ru

«Понятно, что новые разработки приводят к увеличению стоимости проектирования, прибавим сюда фиксированные цены кон- тракта и установленные заказчиком сроки. Это в целом затрудняет приток инноваций в отрасль, – комментирует вице-президент Союза проектировщиков России Сергей Шарапов. – Более того, зачастую новых материалов нет ни в федеральных, ни в территориальных технических номенклатурных справочниках, или их параметры нигде толком не описаны. В советское время созданием рекомендаций для проектировщиков по использованию новых материалов занимался ЦКБ Госстроя СССР, теперь эта деятельность должна быть передана проектным организациям», – убежден он.

Президент Союза проектировщиков России отметил еще один негативный фактор, снижающий качество проектирования, – наличие большого числа сертификационных коммерческих лабораторий, которые фактически занимаются продажей сертификатов.

«Сертификаты выдаются сроком на пять лет – за это время компания, выдавшая документ, может обанкротиться или исчезнуть, а сертификат продолжает действовать, – поясняет он. – В регионах сейчас работают 63 специализированные лаборатории и 350 сертификационных центров по экспертизе материалов, применяемых в строительной сфере. Мы призываем провести государственный и общественный аудит этих сертификационных центров, подчас не имеющих должных полномочий».

Сертификацией должны заниматься аффилированные с государством компании, имеющие бюджетное финансирование, считает Сергей Шарапов, что фактически означает возврат к старой централизованной системе выдачи сертификатов.

С революцией – повременить

Темпы перемен в законодательной и нормотворческой сфере, огромное количество новых законодательных актов и изменений, обрушившееся на участников строительного рынка, застигло врасплох.

«Глядя на перемены, происходящие в последние годы в строительной отрасли, можно с уверенностью утверждать, что у нас на глазах совершается революция, – полагает президент ГК «ННЭ», заслуженный строитель России Александр ОРТ. – Все этапы строительной деятельности, начиная от согласования пятен застроек и заканчивая вводом объектов, буквально пронизаны переменами. Примерами могут служить революционные законодательные инициативы по изменениям № 218-ФЗ, нацеленные на привлечение средств в долевое строительство, создание СРО экспертного сообщества или вводимый с 1 января 2018 года Единый электронный документооборот в экспертизе и ЕГРЗ. Они оторваны от жизни, вносят сумбур в строительную деятельность и работу экспертных организаций, и порой не понятно, чьи интересы они защищают».

Избыточными могут оказаться и революционные перемены в сфере инженерных изысканий. С 1 июля 2017 года, как известно, вступил в силу № 372-ФЗ, предполагающий изменения Градостроительного кодекса в части системы контроля качества выполнения изыскательских работ. В частности, были изменены критерии к участникам Национального реестра специалистов в области инженерных изысканий. Как полагает генеральный директор ООО «МегаМейд Изыскания» Алексей Никишов, препятствием для многих участников рынка при вступлении в Реестр стали завышенные требования к стажу работ специалистов и наличие обязательного профильного высшего образования. «С новыми правилами деятельность изыскательских компаний оказалась существенно затруднена – все стали искать способы оптимизировать штат, избавляясь от «неподходящих» специалистов. Но и привлечение другого персонала, отвечающего по формальным признакам требованиям, вовсе не гарантирует качества проведения изысканий», – считает он.

По данным Ассоциации «Инженерные изыскания в России» конца 2016 года, 80% изысканий фальсифицируются, и по- тери, которые несут строители, составляют 200–250 млрд рублей в год, сообщил Алексей Никишов.

«Эти цифры – прямой результат отсутствия критериев оценки и системы контроля качества изыскательских работ. Поэтому в первую очередь необходимо сосредоточиться на разработке механизма контроля производства инженерных изысканий, который не позволит недобросовестным компаниям заниматься фальсификацией», – заключил он.

Новации, убивающие «долевку»

С перестроечных лет за Петербургом тянется печальная слава обладателя проблемной «долевки» – наш мегаполис пока еще остается в черном списке городов с множеством незавершенных объектов жилищного строительства. Федеральное законодательство в сфере долевого строительства менялось в течение года несколько раз и заставило застройщиков оперативно и гибко приспосабливаться к новым правилам игры.

Кроме того, с целью сокращения числа проблемных объектов в Минстрое готовятся к переходу на проектное финансирование в жилищном строительстве, что тоже не вызывает оптимизма у ряда экспертов – прежде всего в связи с удорожанием строительства.

«Проектное финансирование повлечет за собой полную перестройку банковской системы, ведь у банков должны быть кредитные ресурсы, чтобы финансировать строительство, – считает Лев Каплан. – Кроме того, внутри финансовых институтов должны быть сформированы строительные подразделения, которые будут заниматься техническим надзором. Перестройке подлежит и работа строительного комплекса, поскольку продажа объектов состоится после приемки и ввода в эксплуатацию. Придется пересмотреть и условия ипотечного кредитования».

Председатель совета директоров строительной компании «Норманн» Виктор Сеппенен убежден: новации, внесенные регулятором в № 214-ФЗ, убьют долевое строительство. И это мнение большинства застройщиков.

«Безусловно, плюсы в обновленном законе очевидны, они направлены на защиту прав дольщиков, – комментирует он. – Но вместе с тем новации имеют право на существование в зрелом, устойчивом рынке. В сегодняшних условиях это приведет к существенному удорожанию жилья. Переход к проектному финансированию надо осуществлять поэтапно. Рынок должен развиться, следует дождаться формирования в нем сектора рентного жилья, как это было в дореволюционной России. В мире около 50% населения живут в арендуемых домах и квартирах. Нельзя все поменять в одночасье, логично дать застройщикам возможность хотя бы несколько лет поработать в условиях стабильного законодательства. Иначе неизбежен передел рынка».

«Введение проектного финансирования приведет к удорожанию стоимости жилья на 15–30%, это официальные данные, которые были представлены в Минстрое РФ, – поддержал коллегу вице-президент РСС, исполнительный директор ССОО Олег Бритов. – Постоянное ужесточение требований к застройщикам и другие законодательные новеллы последнего времени, направленные на защиту дольщиков, могут привести к уходу с рынка части добросовестных застройщиков. Помимо обманутых дольщиков и обманутых под- рядчиков вследствие перемен скоро появится еще одна категория – «обманутые застройщики».

С 1 июля 2018 года вступит в силу ряд организационно-правовых и финансовых требований к компаниям, которые привлекают в свои проекты средства дольщиков. По мнению участников рынка, большинство норм № 218-ФЗ будет препятствовать строительной деятельности.

«Ситуация развивается драматически: непонятно, какие изменения будут в этот закон вноситься. Если он вступит в силу с июля 2018 года без изменений, то одним из самых опасных последствий будет уход с рынка 15–30% застройщиков. Кто будет достраивать объекты и решать вопросы с дольщиками – тоже неясно», – резюмировал Олег Бритов.

По итогам работы конференции ССОО подготовлен проект резолюции. Документ направлен в Минстрой, Российский союз строителей, администрациям двух регионов для учета точки зрения профессионального сообщества при формировании градостроительной и технической политики.

В частности, строители Петербурга предложили исключить из № 218-ФЗ новеллу «один застройщик – одно разрешение на строительство», изменить систему контроля над расходованием средств дольщиков или отсрочить вступление в силу № 218-ФЗ, согласовав срок со строительным сообществом. Консолидировать организации негосударственных экспертиз, поддержать положения проекта закона, запрещающего создание негосударственных экспертиз в структурах государственных. Есть все-таки надежда, что эти голоса будут услышаны.

Подготовила Нонна Цай

Другие материалы по теме

    X