жк днепропетровская 37

Актуальное

Запрет вместо защиты

Сегодня в России, по данным комитета по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям Госдумы, около 150 000 обманутых дольщиков. Защитить россиян от рисков и потерь личных вложений государство намерено, по сути, запретом долевого строительства.

Новостройки
Фото: realestate.ru

Для этого в конце июля принят Нижней палатой и одобрен Советом Федерации закон «О публично-правовой компании по защите прав граждан – участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Проект закона предварительно обсуждался профессиональным сообществом, и после длительных и бурных дискуссий первоначальный вариант был одобрен и направлен на рассмотрение в Госдуму. Однако окончательный вариант, в итоге ушедший на подпись президенту, столь разительно изменился, что вызвал вал критики не только со стороны застройщиков, но и со стороны потерпевших – обманутых дольщиков, которых, по намерению разработчиков, призван защитить.

«Ряд новых требований включили в законопроект уже после того, как третьего июля в Госдуме прошли слушания по данному нормативному акту с участием представителей компаний-застройщиков, – отметил генеральный директор СРО А «Объединение строителей СПб» Алексей Белоусов. – Эти законодательные новеллы стали неожиданными для всего строительного сообщества».

Обеспокоились и в отраслевом министерстве: министр Михаил Мень начал серию консультаций с экспертами и застройщиками по правоприменению закона. Подчеркнув, что большинство положений документа вступают в силу после окончания переходного периода – 1 июля 2018 года, он заметил, что у экспертного сообщества и участников рынка жилищного строительства есть год для анализа изменений и перестройку под новые правила.

По его мнению, преобразование компенсационного фонда в публично-правовую компанию обеспечивает должную прозрачность его деятельности. Министр также считает, что единая ставка обязательных отчислений для застройщиков – 1,2% от цены договора – на первых порах приемлема. «А в дальнейшем документ допускает возможность пересмотра ставки, правда, не чаще одного раза в год и только на основании федерального закона,– сказал он. – И нам предстоит решить, будем ли мы через год выходить с законодательной инициативой по изменению тарифа».

Согласно справке ЕРЗ, совокупная стоимость жилищного строительства, указанная в проектных декларациях застройщиков, составляет 7 трлн рублей

Застройщикам идея единого тарифа не понравилась, поэтому они предложили все-таки рассмотреть возможность дифференцировать тариф.

Закон требует корректировки

В СРО А «Объединение строителей СПб» также прошло обсуждение вышеозначенного закона, на котором ведущие застройщики города договорились создать рабочую группу по разработке поправок к свежеиспеченному нормативному акту. По словам Алексея Белоусова, в тексте законопроекта появились новые требования к деятельности застройщиков, собственным средствам компаний, кадрам, информационной открытости и ряд иных законодательных новаций, вызвавших негативную реакцию профессионалов.

«Негативный отклик строителей получили такие новеллы, как обязательность экспертизы проектной документации во всех случаях, когда для этого привлекаются деньги дольщиков, даже при малоэтажном строительстве, – рассказал он. – Не вызвало одобрения и то, что компания, планирующая привлекать средства дольщиков, должна иметь опыт не менее трех лет в строительстве многоквартирных домов общей площадью от 10 000 кв. м и обязана на банковском счете застройщика, размещенном в уполномоченном банке, располагать средствами в объеме 10% от проектной стоимости строительства на дату направления проектной декларации в контролирующий орган. Но главный минус – с 1 июля следующего года можно будет получить разрешение на строительство только одного объекта и до его завершения приступать к другим объектам запрещено».

И не защищает дольщиков

Последний запрет ставит крест на процессе, который действовал до сих пор, когда успешные застройщики брались достраивать объекты обанкротившихся коллег, а взамен региональные власти предоставляли им земельные участки под новое строительство без торгов. Иными словами, те десятки тысяч дольщиков, что ожидают завершения строительства своих домов, останутся у разбитого корыта, так как никто не сможет строить одновременно два объекта.

Дольщики
Фото: i-stroy.ru

По мысли законодателей, завершать строительство должен компенсационный фонд на те отчисления, что будут делать строительные компании. Беда в том, что фонду придется привлекать застройщиков, которым запрещено возводить одновременно два объекта, если на один уже привлечены средства дольщиков.

Впрочем, вероятно, компфонд сможет создать собственную строительную компанию, которая станет ездить по стране и достраивать объекты. Интересно, сколько лет в этом случае понадобится, чтобы в квартиру въехал последний обманутый дольщик? И каковы будут приоритеты: достраивать сначала в столицах или в глубинке?

«За счет каких средств тогда будет вестись достройка проблемных объектов? – делится с коллегами сомнениями на портале ЕРЗ генеральный директор Строительного регионального партнерства (г. Новосибирск) Максим Федорченко. – Страхование застройщиков, которое тоже подавалось как панацея от проблемы обманутых дольщиков, с треском провалилось. Компенсационный фонд застройщиков будет работать только в отношении будущих объектов. Бюджетных средств не хватает даже на программы по расселению аварийного жилья. А недостроенными стоят сотни многоквартирных домов, многие из которых – наследие кризиса еще 2008 года».

С точки зрения Максима Федорченко, вполне возможно, что в результате принятия поправок число обманутых дольщиков станет только расти. Сейчас, когда идет резкое падение спроса, застройщики пока могут маневрировать, перебрасывая средства с объектов, на которых дела идут успешно, на те, по которым продажи встали, чтобы не сорвать темпы строительства. Очевидно, что если из-за недофинансирования стройки краны останавливаются, то возобновить продажи невозможно: новые покупатели уже не верят в успешность проекта. Не имея иных источников финансирования, такая стройка обречена стать тем самым долгостроем, а люди, купившие квартиры по договору долевого участия, – обманутыми дольщиками.

«Мне любопытно: что именно, по мнению законодателей, следует предпринимать органам надзора, если у абсолютно добросовестного застройщика встанут продажи и для поддержания темпов стройки он использует свободные средства из этого «собственного капитала», лежащего на счете в уполномоченном банке? – рассуждает далее Максим Федорченко.– Останавливать стройку? Это значит немедленно получить сотни обманутых дольщиков. Дольщиков, по сути обманутых законодателем, который под видом заботы об их правах фактически загоняет и застройщиков, и участников долевого строительства в правовой тупик».

Профессионалы выносят вердикт

По мнению советника губернатора Ленинградской области, президента Союза строительных организаций Ленинградской области Георгия Богачева, закон станет большим препятствием для осуществления строительной деятельности. «Рынок сейчас не в лучшей форме для таких нововведений, – сказал он. – Выполнить все условия в регионах, где спрос на жилье меньше, чем, например, в Петербурге, и где маржа близка к нулю, будет очень проблематично».

Требования к уставному капиталу застройщика заменяются требованием наличия собственных средств в сумме не менее 10% от стоимости строительства, указанной в проектной декларации

Впрочем, иное мнение озвучил генеральный директор АО «Эталон ЛенСпецСМУ», вице-президент Группы «Эталон» Геннадий Щербина. «Мы проанализировали ситуацию и считаем, что для крупных компаний ничего катастрофического в новом законе нет, – заявил он, – проблемы, связанные с поправками, будут носить скорее организационно-технический характер. А вот небольшим организациям, которые строят один-два дома и не имеют достаточных оборотных средств, будет чрезвычайно сложно».

«Если посмотреть с этой стороны, – поддержал коллегу Георгий Богачев, – то для крупных компаний появление поправок даже к лучшему, ведь они ограничат выход на рынок новых игроков и послужат поводом для неизбежного сокращения уже существующих застройщиков».

С коллегами согласен координатор НОСТРОЙ по СПб, президент СРО А «Объединение строителей СПб» Александр Вахмистров, отметив, правда, что для того, чтобы исполнить закон, придется организовывать много дочерних предприятий, каждое из которых будет получать отдельное разрешение на строительство объекта, открывать собственный счет в банке, и компании-родительнице придется перечислять на эти счета необходимый объем средств. «Крупные компании сумеют обойти закон»,– заявил он.

«Может быть, уже пора перестать искать варианты, как обойти закон, а принимать такие законы, которые не надо обходить, при которых можно честно делать дело,– откликнулась генеральный директор ООО «Бонава Санкт- Петербург» Мария Черная. – Работа застройщиков по новым правилам не принесет обществу блага. Поправки, нацеленные на борьбу с небольшим количеством недобро- совестных застройщиков, в первую очередь ударят по большому числу добросовестных компаний, которым придется либо сворачивать деятельность, либо искать обходные пути. Это никому не принесет пользы».

Она предложила не откладывая в долгий ящик разработать поправки и направить их в Госдуму, чтобы откорректировать все негативные стороны нормативного акта до вступления его в силу.

Закон для банкиров

Вторая часть негатива связана с обязательным открытием счетов и аккумулированием средств только в уполномоченных банках. Требования к уставному капиталу заменяются требованием наличия собственных средств в сумме не менее 10% от стоимости строительства, указанной в проектной декларации. Согласно справке ЕРЗ, совокупная стоимость жилищного строительства, указанная в проектных декларациях застройщиков, составляет 7 трлн рублей, а это значит, что на счетах в определенных банках должны быть размещены собственные средства застройщиков в размере 700 млрд рублей.

В таком решении участники мероприятия увидели лоббирование интересов банков, которые к тому же будут контролировать деятельность застройщиков, осуществлять специальный контроль по каждому платежу. «Это условие направлено исключительно на обогащение банка, в котором будут размещаться денежные средства, и не влечет за собой усиления защиты прав участников долевого строительства. Закон писался под диктовку коррумпированных банкиров»,– считает один из участников опроса на портале ЕРЗ.

Второй добавляет: «Введение института «уполномоченных банков» приведет к ограничению конкуренции и дополнительным затратам на банковское обслуживание. Так, если генеральный подрядчик ведет строительство нескольких объектов у разных застройщиков, ему нужно будет открывать счета в разных банках».

На долевом строительстве ставят крест

Вывод неутешителен: итогом законодательных новшеств станет «стягивание» рынка в сторону проектного финансирования, то есть строительства на собственные или заемные средства компаний и осуществление продаж уже в готовых домах. Таким образом, долевое строительство вообще может уйти в прошлое.

Эксперты также считают, что ужесточение требований к застройщикам пагубно скажется на деятельности всей строительной отрасли, повлечет за собой ослабление крупных компаний и вымывание с рынка средних игроков, что, в свою очередь, вызовет существенный рост себестоимости строительства, замедлит динамику выхода новых проектов и, как следствие, существенно повысит риск образования долгостроев.

Большинство предлагаемых нововведений ничем не оправданы, не несут дополнительной защиты прав участников долевого строительства, направлены на максимальную бюрократизацию и усложнение процесса долевого строительства. Если нововведения будут приняты, они только затруднят деятельность застройщиков, что может привести к рискам банкротства многих игроков и появлению нового числа «обманутых дольщиков», считают участники круглого стола, прошедшего в СРО А «Объединение строителей СПб».

Подводя итог заседанию, Александр Вахмистров напомнил, что до 1 июля 2018 года еще есть время, и предложил застройщикам форсировать разработку проектной документации на свои земельные участки, чтобы за оставшееся время успеть получить заключение экспертизы и необходимые разрешения на строительство.

Он также попросил компании информировать СРО А «Объединение строителей СПб» о тех проблемах, которые появятся при исполнении требований нового закона. «Мы создадим в контакте с властью рабочую группу, которая уже этой осенью начнет проводить детальный анализ новых требований закона, – сообщил он. – По тем нормам, которые вызовут у строителей наибольшие проблемы, мы планируем подготовить поправки».

Лилиана Глазова

Другие материалы по теме

X