жк днепропетровская 37 квартиры

Актуальное

Рисковый двигатель кредитования

В прошлом году одним из основных трендов на банковском рынке стали низкие темпы роста корпоративного кредитования: с начала 2013 года и по текущий момент они находятся на уровне 12–14%, тогда как в 2012 году составляли 22%.

Основными причинами падения стали замедление отечественной экономики и низкая инвестиционная активность бизнеса. Предприятия в условиях ограниченного потенциала спроса и высоких рисков не спешат разворачивать инвестиционные программы, направленные на расширение производства и развитие новых направлений.

На этом фоне строительная отрасль стала одной из наиболее кредитоемких, так как здесь, напротив, происходил явный подъем. За 2013 год по сравнению с 2012-м прирост объема первичного рынка в сегменте масс-маркет составил около 40%, а объем выводимого жилья вырос почти на 80%.

Потребители денег

При сужающемся спросе на заемные ресурсы в целом, стройка стала одним из драйверов корпоративного кредитного рынка Санкт-Петербурга и области.

«В 2013 году на фоне общего спада экономики строительная отрасль одна из немногих продемонстрировала рост, – подтверждает главный специалист коммерческого управления Банка БФА Олег ТЮЛЯЕВ. – В 2014 году мы ожидаем продолжения роста на рынке жилищного строительства». В этой ситуации банки, даже осознавая некоторый рост рисков, продолжали активно работать с застройщиками.

За хороших заемщиков и перспективные проекты в строительном секторе сохраняется достаточно высокая конкуренция между банками, – говорит начальник отдела управления кредитным портфелем Департамента структурирования долгосрочных кредитов и финансирования операций с недвижимостью Банка Москвы Станислав БОЖЕНКО.

Со здоровым оптимизмом смотреть на данный сектор банкам позволяет и стабильный спрос со стороны населения на жилую недвижимость, который сейчас еще и подстегивается валютными колебаниями.

Недвижимость рассматривается населением как защитный актив, что дополнительно стимулирует рост строительного рынка и ипотечного кредитования, – продолжает Олег Тюляев.

Ипотека в прошлом году выступала одним из стимулов розничного банковского рынка на фоне снижающихся темпов роста беззалогового потребительского кредитования. По итогам года на рынке первичной недвижимости доля покупок квартир в кредит в сегменте масс-маркет находилась в диапазоне 30–40% от общего объема сделок, и застройщики отмечают продолжающийся рост этого показателя. «По итогам прошлого года рынок ипотечного кредитования в Петербурге продемонстрировал рост в 30%, тогда как рынок корпоративного кредитования показал прирост на уровне 10–15%», – отмечает Тюляев. Банки, активно развивающие ипотеку, чаще всего, работают с застройщиками в двух направлениях: выделяют ресурсы на строительство объектов и аккредитуют проекты по ипотечным программам.

В общем тренде

Пока кредитные организации не ужесточали требования к заемщикам из числа строителей. Однако это может произойти с ухудшением экономической ситуации.

– За последний год условия предоставления кредитов строительным компаниям не менялись. Уровень рисков устанавливается индивидуально по каждому клиенту, – рассказывает заместитель руководителя СЗРЦ ВТБ – вице-президент Банка ВТБ Руслан ЕРЕМЕНКО. – Безусловно, не все проекты клиентов удовлетворяют предъявляемым требованиям, среди которых финансовая стабильность и положительная динамика доходов, понятные перспективы развития компании, качественное обеспечение кредита, опыт работы на рынке, проработанность и экономическая эффективность проекта.

Помимо того, что строительный рынок может подвергнуться общему тренду «закручивания гаек» банками в сложившихся непростых условиях, есть предпосылки к повышению специфических для отрасли рисков. Их можно назвать оборотной стороной бурной динамики сектора первичной жилой недвижимости. В условиях сохранения высокого спроса на жилье появляется все больше новых компаний, строители заявляют все более масштабные и капиталоемкие проекты, что, в свою очередь, увеличивает внутри отраслевые риски, соглашается Олег Тюляев. «Безусловно, банки заинтересованы в сотрудничестве с застройщиками, однако отбор проектов и компаний будет становиться более жестким», – уверен он.

Банкиры отмечают, что при кредитовании девелоперов будут учитывать степень концентрации их портфелей на объектах конкретного класса и с определенной локацией. Так, за последний год на границах Санкт-Петербурга и Ленинградской области заявлено довольно много проектов эконом класса. При эскалации кризиса может возникнуть эффект «затоваривания» подобным предложением, вследствие чего неизбежно снижение цен. Поэтому такие проекты можно назвать более рискованными с точки зрения рентабельности. Кроме того, во многих проектах эконом класса в пригородных районах не создана необходимая социальная и инженерная инфраструктура, что делает эти проекты особенно чувствительными к спросу.

Таким образом, на первое место при анализе проекта встает вопрос возведения сопутствующих объектов, строительство которых финансируется крайне неохотно, так как сложно прогнозировать источники их возвратности, говорит Олег Тюляев. Речь идет, в частности, и о социальных объектах, которые в ряде случаев застройщики обязаны возводить за свой счет и безвозмездно передавать в собственность Санкт-Петербурга. А это существенно увеличивает инвестиции девелоперов.

Уступка за устойчивость

Еще один риск при кредитовании застройщиков кроется в том, что им, как правило, необходимы долгосрочные ресурсы, в которых банки ограничены. Поэтому данный сектор по-прежнему обслуживается крупными организациями, способными предоставить большой объем ресурсов на относительно длительный срок.

«Финансирование проектов в строительном секторе, как правило, обеспечивает банкам высокую доходность, что и обуславливает повышенный интерес к ним со стороны кредитных организаций, – говорит Станислав Боженко. – В то же время подобное кредитование преимущественно подразумевает долгосрочный период, а денежные потоки у большинства заемщиков сектора нестабильны, и это предполагает высокие банковские риски». По его словам, с точки зрения оценки банками рисков при работе в строительном секторе большое значение имеет возможность предоставления заемщиком объекта имущественного залога.

В банковской системе по-прежнему ощущается дефицит длинных денег, что сдерживает в совокупности с растущими рисками развитие проектного финансирования. «Как правило, кредитные ресурсы застройщикам предоставляются на срок реализации проекта плюс один год. Средний срок кредитования – 3 года, – рассказывает Руслан Еременко. – В проектном финансировании средние сроки составляют 5–7 лет. Мы не применяем в своей практике административных ограничений на срочность предоставляемых кредитов, основным критерием для ее определения является проработанность проекта, его экономическая эффективность, влияющие на общий уровень принимаемых банком рисков». При этом общая нехватка «длинных» ресурсов в банковских пассивах и высокие процентные риски заставляют банки использовать для этих целей различные сложные механизмы структурирования, добавляет Станислав Боженко.

Что касается стоимости, то она зависит от конкретной сделки, уровня рисков, финансового состояния заемщика и ликвидности обеспечения.

В среднем в корпоративном кредитовании диапазон процентных ставок – от 10 до 15%, уточняет Руслан Еременко. Большинство строительных компаний с кредитным качеством выше среднего уровня по отрасли сейчас готовы привлекать кредитные ресурсы под 11–12% годовых в рублях и выше.



Ставка также варьируется в зависимости от объекта, который застройщик намерен финансировать с привлечением банковских средств. «Определение процентной ставки для компании осуществляется в два этапа: сначала анализируется конкретный проект, с учетом его маркетинговой, финансовой и прочей составляющих, потом – деятельность самой строительной компании, ее финансовое положение, прозрачность структуры собственников и деловая репутация», – говорит Олег Тюляев. Таким образом, при оценке автономного проекта ставка составляет 13–16% годовых, при хорошем и устойчивом финансовом положении холдинга эта цифра может быть снижена на 1–2%.

В отношении прогнозов по развитию кредитования строительного сектора в этом году банкиры сходятся во мнении, что сценарий будет не сильно отличаться от других отраслей. Если кредитные организации ощутят проблемы и решат ужесточить требования к заемщикам, это коснется и застройщиков.

При этом наиболее крупным девелоперам сегодня вряд ли угрожает существенное «закручивание гаек». Они финансово устойчивы и кредитуются, как правило, в нескольких ведущих кредитных организациях, являются «лакомым кусочком» на рынке и сотрудничают с банками не только по кредитным продуктам, но и по депозитам, расчетным операциям, зарплатным проектам. Этим заемщикам можно разве что опасаться небольшого повышения процентных ставок.

Дмитрий Шулепов

Статья подготовлена редакцией журнала

«Строительство и городское хозяйство в Санкт-Петербурге и Ленинградской области»

№148 апрель 2014г.

Другие материалы по теме

X