жк днепропетровская 37 евродвушка
жк днепропетровская 37 евротрешка
жк днепропетровская 37 квартиры

Рейтинг застройщиков Санкт-Петербурга и Ленобласти по итогам 2014 года

рейтинг застройщиков санкт-петербурга 2015
Рейтинг застройщиков Санкт-Петербурга

Аналитический центр нашего издательства подготовил рейтинг застройщиков Санкт-Петербурга и Ленинградской области. Основным критерием ранжирования было принято количество квадратных метров, находящихся в стадии строительства по итогам 2014 года. То есть общий объем проектов, в рамках которых получено разрешение на строительство или начато строительство хотя бы первой очереди. Этот показатель позволяет оценить масштаб деятельности компании и перспективы ее работы на ближайшие годы. Порог отсечения составил 100 000 кв. м.

В качестве дополнительных критериев указывается число квадратных метров, выведенных в продажу и сданных в эксплуатацию.

Исследование подготовлено путем сбора данных от ведущих застройщиков Петербурга и области. Информация об объеме квадратных метров «в стройке» тех компаний, которые не предоставили данные, была получена из открытых источников.

Планов громадье

Лидером рейтинга стала «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад», объем начатых проектов которой составил 1,7 млн кв. м. Крупнейшие объекты застройщика реализуются в сегменте масс-маркет. Самый масштабный – жилищный комплекс «Новая Охта» полезной площадью 794 500 кв. м, который строится на территории бывшего совхоза «Ручьи». Это первый ЖК в рамках освоения застройщиком данной территории, где всего планируется возвести около 4 млн кв. м жилья. Наличие этого проекта в портфеле компании позволяет говорить о том, что в ближайшие годы она по данному показателю останется в числе лидеров.

На втором месте – «ЛенСпецСМУ» с объемом проектов в 1,431 млн кв. м. Застройщик специализируется на комфорт-классе, самый масштабный объект – это «Царская столица» полезной площадью 391 700 кв. м. Также среди крупных проектов компании – комплексы «Ласточкино гнездо», «Московские ворота», «Самоцветы».

«Бронза» досталась Setl Group: 1,382 млн кв. м строящегося жилья. «Разрыв» между вторым и третьим местом составляет всего 48 400 кв. м. В арсенале компании есть проекты комплексного освоения территорий, рассчитанные до 2027 и 2028 года: это ЖК «Солнечный город» полезной площадью более 1,5 млн кв. м и «Чистое небо» – 1,6 млн кв. м. Таким образом, можно говорить о том, что по мере их реализации застройщик имеет все шансы повысить свою строчку в рейтинге.

На четвертом месте – Группа компаний «ЦДС» с показателем в 1,2 млн кв. м. В числе крупных проектов застройщика – «Муринский Посад» площадью более 500 000 кв. м, «Новые горизонты» – более 450 000 кв. м, ЖК «Приневский» – более 300 000 кв. м. В конце прошлого года застройщик приступил к старту нового проекта комплексного освоения территорий в Свердловском поселении Всеволожского района. Проект под рабочим названием «Нева-Сити» предусматривает возведение 4,587 млн кв. м жилого фонда на территории площадью 452 га с расчетной численностью населения в 114 000 человек. В декабре Градостроительный совет согласовал основные параметры проекта. Когда компания приступит к строительству первого этапа, можно будет говорить о том, что ее позиции в числе крупнейших существенно укрепятся.

Пятерку лидеров замыкает Л1 – 1 млн кв. м. Однако это проекты, с реализацией которых несколько лет назад возникли проблемы в связи с появлением финансовых трудностей у застройщика. Поэтому и в 2013 году, и в 2014-м у компании осталось неизменным количество метров «в стройке». Кроме того, и новых проектов в продажу также не было выведено.

В следующем рейтинге вполне вероятно, что в пятерку лидеров войдет холдинг RBI, который в прошлом году увеличил количество квадратных метров, находящихся в строительстве, более чем в два раза по сравнению с 2013 годом: свыше 855 000 кв. м. Самые крупные реализуемые проекты застройщика: Ultra City полезной площадью 351 600 кв. м, а также жилой микрорайон Green City и многоквартирный малоэтажный микрорайон Mistola Hills.

Кстати, по темпам роста объемов нового строительства холдинг RBI замыкает тройку лидеров, наиболее существенно увеличился этот показатель у «ЮИТ Санкт-Петербург» – почти в пять раз, далее следует ЦДС – в четыре раза.

 

Медленные выводы

По итогам прошлого года объем нового предложения в Петербурге и области превысил 10 млн кв. м жилья, в продажу вышло около 5,2 млн кв. м жилья (прирост по сравнению с 2013 годом – 18%). Как отмечает президент холдинга RBI Эдуард Тиктинский, это колоссальный объем, который вызван оживлением рынка в последние два года. Большинство экспертов рынка, оценивая прошлый год, говорят о рекордных цифрах и по выводу новых проектов, и по продажам. Эти результаты иллюстрирует и высокая динамика совокупных показателей участников рейтинга: число квадратных метров в проектах, где ведется строительство, увеличилось почти вдвое, объем вывода на рынок вырос на 25%, ввода в эксплуатацию – более чем на 50%.

Очевидно, что для текущего года будет характерен иной сценарий. По прогнозам застройщиков, сложившаяся экономическая ситуация приведет, прежде всего, к замедлению темпов вывода в продажу новых очередей и проектов, а также коррекции подвергнутся планы по реализации КОТов. «Вряд ли это коснется всех проектов, но вполне возможно определенное замедление темпов стройки, а также смещение сроков сдвижки в возведении объектов социальной инфраструктуры, – предполагает Эдуард Тиктинский. – Другой вопрос, что, если проект не запущен, принимать решение о запуске нужно аккуратно. В прошлом году КОТы выводились крупными объемами – по 100 000 кв. м одновременно, вряд ли это оправданно и уместно в текущей экономической ситуации. Темп замедлится, но новое предложение будет появляться».

Полной заморозки рынка застройщики не ожидают. При снижении спроса и доступности банковских ресурсов главное для участников рынка – достроить то, что уже начато. «В условиях кризиса застройщики будут оптимизировать свои расходы и корректировать графики строительства новых очередей. В крупных проектах девелоперы сконцентрируются на строительстве уже возводимых жилых домов, – рассуждает руководитель аналитического центра «Главстрой-СПб» Петр Буслов. Но приостановки реализации КОТов не будет, возможна только коррекция сроков старта строительства очередей, которые сегодня находятся на начальной стадии. По его словам, в текущем году «выживут» и будут развиваться проекты в активной фазе реализации, а проекты в начальной стадии могут быть отложены до лучших времен.

Тем не менее ряд застройщиков в этом году вывели или заявили о планах по выводу в продажу новых проектов. Как отмечает генеральный директор «О2 Недвижимость» Елена Беседина, в противовес негативным прогнозам на рынке агломерации было объявлено о начале продаж в десяти новых объектах, при этом не был заморожен ни один реализуемый.

Все основные игроки рынка уверяют, что заявленные сроки ввода в эксплуатацию переноситься не будут. Есть основания в это верить хотя бы потому, что дома, ввод которых намечен на текущий год, – это объекты высокой степени готовности, и средств дольщиков, полученных в прошлом году, должно хватить на их завершение. Кроме этого, ряд компаний заявили о том, что будут стремиться вводить объекты быстрее, чем планировали, и не оставлять, как это было принято на рынке раньше, большинство проектов к сдаче в конце года. Как отметил на Съезде строителей Ленинградской области – 2015 генеральный директор компании «Сэтл Сити» Илья Еременко, застройщик уже в феврале начал сдачу объектов в эксплуатацию, чтобы плавно завершить ее в течение года. Генеральный директор ГК «ЦДС» Михаил Медведев также заявил, что девелопер рассчитывает начать сдавать объекты с лета, чтобы в спешке не делать этого к концу года.

 

Спорная рассрочка

Сокращение продаж жилой недвижимости в этом году неизбежно, но паники застройщики не испытывают.

По мнению Петра Буслова, при оптимистичном сценарии развития рынка снижение продаж у девелоперов произойдет в пределах 30% по итогам 2015 года.

 

При более жестких условиях не исключено сокращение объема продаж в два раза.

Наиболее сложным в этом плане станет первый квартал, так как тот спрос, который мог бы реализоваться в этот период, сдвинулся на конец прошлого года. Люди, планирующие приобретать квартиру весной, предпочли занять или взять ипотечный кредит и вложить средства в ликвидный актив на фоне шоковой девальвации рубля, роста инфляции и перспективы увеличения процентных ставок по кредитам.

«Объем продаж действительно может сократиться в 2015 году, но, на мой взгляд, только в первом квартале. Здесь снижение может достигнуть и 30%, так как активность покупателей в ноябре–декабре 2014 года вымыла накопления населения, – говорит Елена Беседина. – Но ситуация постепенно будет выравниваться. Мы не ожидаем значительного снижения продаж по итогам года и прогнозируем уменьшение в пределах 10–15%».

Во многом уровень спроса будет зависеть от того, насколько эффективными будут действия правительства, направленные на поддержку ипотечного рынка путем субсидирования ставок.

В особенности для сегмента масс-маркет, где, по наблюдениям застройщиков, в 2014-м доля покупок жилья в кредит составляла от 40% до 60 %, а в феврале текущего года сократилась вдвое.

 

«Мне кажется, что еще слишком рано списывать со счетов ипотеку. Люди по-прежнему берут ипотечные кредиты, пусть и не так много, как раньше. В дальнейшем их количество будет расти – определенные меры по поддержке ипотечного кредитования предпринимает правительство страны. Учетная ставка Центрального банка 30 января снижена с 17% до 15%. И в марте ЦБ рассмотрит возможность ее дальнейшего снижения, – говорит коммерческий директор «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад» Денис Бабаков, – В целях реанимации ипотеки также готовится выделение 20 млрд рублей для субсидирования ставки по кредитам. Скорее всего, это субсидирование начнется с конца апреля, после внесения соответствующих поправок в закон о бюджете. В результате заемщики смогут брать кредит на покупку жилья под 13% годовых». Некоторые крупные банки делают заявления о том, что они готовы выдавать ипотечные кредиты по этой ставке, не дожидаясь поправок в закон, добавляет он.

Застройщики будут разрабатывать совместные программы с банками по формированию льготных условий по ипотечным кредитам, а также удлинять рассрочки. До кризиса, как правило, рассрочка платежа предоставлялась максимум до конца строительства дома. Однако уже сегодня существуют предпосылки к тому, что она будет увеличиваться. Например, по словам Дениса Бабакова, «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад» стимулирует продажи увеличением в 2015 году срока рассрочки на три месяца после сдачи дома в эксплуатацию.

Тем не менее пойдут ли девелоперы на то, чтобы заметно увеличить сроки – вопрос открытый. Застройщики – это не банки, и они не располагают ни свободными деньгами, ни временем, чтобы кредитовать покупателя. «Поскольку курс рубля, себестоимость и другие показатели пока еще не пришли к устойчивому состоянию, то застройщики в общем проявляют осмотрительность и не предлагают какие-то экстраординарные рассрочки, – говорит директор по маркетингу и продажам компании «ЮИТ Санкт-Петербург» Екатерина Гуртовая. – Впрочем, рассрочки, хоть и не столь масштабные, остались – этот инструмент нужен клиентам, и компании должны это учитывать».

Если застройщики будут заметно удлинять рассрочку, существует вероятность, что они столкнутся с сокращением оборота средств в условиях труднодоступного банковского финансирования и снизившегося спроса. Этот инструмент, конечно, позволит поддержать продажи на определенном уровне, но полноценной заменой ипотеке не станет.

«Длительная рассрочка, охватывающая период после ввода объекта в эксплуатацию, является рискованной для строительных компаний, поэтому, на наш взгляд, немногие застройщики решатся на этот шаг, – считает генеральный директор «Лемминкяйнен Рус» Юха Вятто. – В ряде случаев она может стать заменой ипотеке, однако прежде всего для клиентов, которые готовы сделать большой первоначальный взнос и/или приобретают квартиру на начальном этапе строительства». Один из основных рисков при подобном формате продажи – фиксированная цена на момент сделки в условиях волотильности рынка. «Никто не знает, сколько будет стоить строительство дома через три-пять лет. «Главстрой-СПб» в конце декабря 2014 года отказался от рассрочки, поскольку мы считаем это довольно рисковым мероприятием», – комментирует Петр Буслов.

 

Риски экономии

Издержки застройщиков выросли прежде всего из-за подорожания импортных материалов по причине роста курса евро и доллара: около 15% себестоимости кв. м напрямую зависит от стоимости валют.

 

Однако, по словам девелоперов, нередки случаи, когда и некоторые отечественные производители спекулятивно повышают цены, следуя за рынком.

«Себестоимость строящегося жилья у всех без исключения компаний не может не увеличиваться в силу ряда объективных факторов: изменения курса рубля, увеличения стоимости импортной составляющей строительства, роста эксплуатационных расходов при использовании импортной техники, тарифов, стремления всех поставщиков и подрядчиков заложить в новые договоры риски неблагоприятного развития экономической ситуации», – перечисляет Екатерина Гуртовая. Это особенно влияет на себестоимость продукта импортных составляющих для компаний, которые строят качественное и комфортное жилье, предлагают квартиры с высококачественной отделкой и дополнительными опциями. Принципиально важно, что «ЮИТ в Санкт-Петербурге», несмотря на складывающуюся ситуацию, не намерен снижать качество строительства, добавляет она.

По мнению Петра Буслова, основными инструментами снижения издержек станут: импортозамещение, использование наиболее экономичных конструктивных решений и строительных материалов, применение новых, более эффективных технологий, сокращение сроков строительства за счет оптимизации строительного процесса. Действительно, несколько застройщиков уже объявили о курсе на импортозамещение. Это особенно актуально, так как компенсировать издержки за счет существенного повышения цен почти невозможно.

«Стоимость нового жилья вряд ли будет существенно увеличиваться, несмотря на то что издержки девелоперов выросли. Цены будут регулироваться рынком и ограниченным спросом, – говорит председатель правления группы компаний «РосСтройИнвест» Игорь Креславский. – В текущей ситуации застройщики будут применять механизм «ручного управления», оперативно реагируя на рыночные изменения. Мы не отказываемся от планов, намеченных на этот год. Завершим запущенную в конце 2014 года программу по импортозамещению в сфере строительных материалов. В частности, приобретение бетонного завода позволит сэкономить на закупке бетона около 20%. Я уверен, что мы доведем долю отечественной продукции до 100%, это вполне реально, при этом жестко контролируя качество сырья».

Курс на снижение себестоимости проектов может оказаться не в пользу покупателей в случае, если застройщик начнет повально экономить. В этом вопросе важен статус и репутация девелопера. «За счет каких инструментов застройщики будут снижать издержки? Самое простое, что лежит на поверхности, – «вычищать» объекты, убирая самые дорогие опции. Наверное, кто-то пойдет этим путем. Риск для покупателя понятный – на выходе получить совсем не тот продукт, на который он рассчитывал, – рассуждает Эдуард Тиктинский. – Обезопаситься от этого можно, задав прямой вопрос застройщику и получив подтверждение, что продукт кардинально не изменится. Например, мы по ряду объектов уже сейчас заключаем контракты на поставку ключевых комплектующих, что гарантирует покупателям, что если у них указан лифт ОТИС, то это точно будет именно он». Конечно, в зоне риска небольшие компании, поскольку крупные, давно и надолго пришедшие на рынок дорожат своей репутацией и будут стараться держать марку, добавляет он.

 

Ольга Великанова

Строительство и городское хозяйство №155 март 2015

Другие материалы по теме

X