жк днепропетровская 37 евродвушка

Актуальное

Законы равновесия

Опасения по поводу того, что рынок первичного жилья может пополниться долгостроями, вполне обоснованы в текущей экономической ситуации. С одной стороны, после кризиса 2008 года уже произошла «чистка рынка», ряд слабых игроков его покинули. С другой, уже прошлый год продемонстрировал, что остались неустойчивые компании, которые не способны выполнить свои обязательства. Девелоперы отмечают, что на рынке растут риски появления обманутых дольщиков.

Кредитное бремя

В этой ситуации, при выборе компании, в первую очередь стоит обратить внимание на ее финансовые показатели. «Из отчетности видно, есть ли у застройщика «финансовая подушка» и насколько она серьезная. Я имею в виду соотношение собственных и заемных средств, объем собственного капитала, который направляется в строительные проекты, динамику прибыльности, – считает президент строительного холдинга RBI Эдуард Тиктинский. – Посмотрите на соотношение заемных и собственных средств – если они пропорциональны, то это говорит об экономическом здоровье компании. Если кредиты более чем в три раза превышают собственные средства – это тревожный звоночек. Важна обеспеченность текущих объектов финансированием и темп стройки, который напрямую с ним связан».

По его словам, небольшим компаниям придется сложнее – у крупных застройщиков другие возможности по взаимодействию с банками. «У нас, например, все строящиеся объекты обеспечены финансированием, это дополнительная гарантия, что дом будет достроен и сдан в срок. Наша кредитная нагрузка на 1 января 2015 года по сравнению с 1 января 2014 года снизилась почти в два раза. Темп стройки в среднем один-два этажа в месяц», – говорит Эдуард Тиктинский.

Конечно, не все застройщики в открытом доступе размещают свою финансовую отчетность. И, кстати, если компания охотно реагирует на просьбы с ней ознакомиться, это только аргумент в ее пользу. Тем не менее об устойчивости положения девелопера можно судить по косвенным, но весьма «говорящим» сигналам.

«Обычный покупатель не сможет оценить финансовую устойчивость застройщика, степень закредитованности компании. Важно ориентироваться на более понятные критерии оценки надежности: стаж работы на рынке и количество сданных в срок объектов, схему реализации жилой недвижимости, возможность приобретения квартиры в жилых комплексах застройщика по ипотеке. Ведь сколько банков аккредитовало новостройку, столько раз застройщик и его объект прошли проверку и признаны надежными», – рассуждает руководитель аналитического центра «Главстрой-СПб» Петр Буслов.

Призрак пирамиды

Наиболее рискованна ситуация, когда застройщик не смог или не пожелал обеспечить автономное и устойчивое финансирование каждого проекта. «Если возведение одного объекта напрямую зависит от поступлений с продаж другого, то подобная система, особенно в нестабильной ситуации, является неустойчивой. Более стабильной представляется схема раздельного финансирования всех проектов компании», – объясняет генеральный директор «О2 Недвижимость» Елена Беседина.

Поэтому покупателей должно насторожить наличие у застройщика большого количества объектов, которые находятся на начальной стадии реализации, при отсутствии проектов в активной фазе строительства, считает Петр Буслов. «В условиях кризиса квартиры лучше всего приобретать в новостройках на средней и высокой стадии готовности. На начальной стадии строительства покупать жилье целесообразно у застройщиков с безупречной репутацией, работающих на рынке не менее пяти лет, не перегруженных кредитными обязательствами и в проектах которых принимают участие государственные банки», – рекомендует он.

Участники рынка отмечают, что крупные компании более стрессоустойчивы к экономическим потрясениям, так как обладают значительным собственным капиталом и в большей степени могут рассчитывать на банковские кредиты.

«Полностью разделяю мнение о том, что 2015-й – год больших, сильных и надежных компаний. Тех, которые входят в состав крупного холдинга, строят на земле, выделенной под строительство по закону, объекты сдают точно по графику, – говорит коммерческий директор «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад» Денис Бабаков. – Для нас любое сокращение спроса не критично. Поступлений по договорам от уже проданных квартир нам хватит, чтобы достроить все те объекты, в которых мы ведем продажи сегодня. Все свои обязательства перед дольщиками мы сможем выполнить в любом случае».

 

Опасаясь сладкого

С другой стороны, в истории отечественного рынка первичного жилья, в том числе и в Санкт-Петербурге, был не один случай, когда с проблемами сталкивался и крупный застройщик. Поэтому масштаб, конечно, имеет значение, но только в сочетании с другими факторами. В частности, показательной является ценовая политика. Компания, уверенная в своих возможностях, не станет откровенно демпинговать.

«В любой ситуации на рынке, и не только в кризисы, масштаб компании не является самым главным определяющим фактором успешного ведения бизнеса. Важна, прежде всего, грамотная, хорошо продуманная стратегия, финансовая устойчивость застройщика в целом и наличие реалистичных, тщательно просчитанных экономических моделей реализуемых проектов, – подтверждает директор по маркетингу и продажам компании «ЮИТ Санкт-Петербург» Екатерина Гуртовая. – Если компания сейчас значительно снижает цены на строящееся жилье, то это, безусловно, должно рассматриваться как знак высоких рисков для клиентов». Ведь очевидно, что в сегодняшней экономической ситуации нет никаких предпосылок для обоснованного «падения» цен.

В то же время готовность предлагать квартиры по явно заниженным ценам может говорить о серьезных проблемах компании.

Застройщик, не имеющий достаточных собственных финансовых ресурсов для продолжения строительства, пытается таким путем получить хоть какой-то денежный поток, резюмирует она.

Аналогично обстоят дела и с рассрочками платежей: нужно объективно оценивать их условия, отдавая себе отчет, что деньги имеют цену во времени. Если предложение выглядит слишком «сладко», это повод задуматься и проверить компанию, добавляет Эдуард Тиктинский.

Государство поможет

Основной сложностью при реализации проектов для застройщиков сегодня является даже не ограничение спроса, а низкая доступность банковского финансирования и цена денег. Некоторые кредитные организации Петербурга еще в прошлом году приостановили работу с девелоперами, переведя их в категорию наиболее рискованных заемщиков.

Те же, кто продолжает их кредитовать, ужесточили условия, требования к финансовому состоянию, а также к каждому проекту. Многие предпочитают не финансировать стройки на этапах «нулевого цикла». «Сейчас банки изменили условия проектного финансирования – ставки высокие. На мой взгляд, ситуация как-то должна измениться после первого квартала, когда происходящее на рынке будет более очевидным. Сейчас рано делать выводы», – уверен Эдуард Тиктинский.

На этом фоне многие девелоперы стали больше внимания уделять жилищным программам, реализуемым государством. В частности, на Съезде строителей Ленобласти в январе этого года застройщики высказали предложение властям региона активнее участвовать в федеральной программе «Жилище», в рамках которой из бюджета страны выделяются средства бюджетам субъектов Федерации на субсидирование процентных ставок застройщикам по займам, направленным на проектное финансирование и организацию инженерной инфраструктуры.

Крупные банки, в том числе с госучастием, готовы выдавать длинные кредиты застройщикам, задействованным в этой программе. Особенно это актуально для проектов комплексного освоения территорий (КОТ), которые возводятся «в чистом поле» и требуют существенных капиталовложений.

В свою очередь, будучи вице-губернатором Ленинградской области, Георгий Богачев отметил, что в последнее время вырос интерес застройщиков и к госпрограмме «Жилье для российской семьи», в рамках которой определенным категориям граждан предоставляются жилищные кредиты от Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК). Ранее большинство девелоперов без энтузиазма воспринимало участие в ней, так как одно из условий – ограничение конечной стоимости квадратного метра, которая должна быть на 20% ниже рыночной.

И наконец, уже с середины прошлого года многие застройщики стали работать с военной ипотекой, по которой выплата первоначального взноса за жилье и погашение кредита в течение всего срока осуществляются за счет средств министерства обороны. Процентная ставка по военной ипотеке в 2014 году от 9,5%. На фоне сокращения ипотечного кредитования в целом, эта госпрограмма позволяет застройщикам сохранить определенный спрос. Таким образом, и строительный рынок в сложные времена надеется на стабильные государственные деньги.

Ольга Великанова 

Строительство и городское хозяйство №155 март 2015

Другие материалы по теме

X