Сигналы рынок не пугают

Росту рынка ипотеки не помешало повышение ставки ключевыми игроками. Темпы роста выдачи рублевых ипотечных кредитов в Санкт-Петербурге по итогам семи месяцев превысили общероссийские: 58,6% против 40,9%. В Ленобласти показатель чуть скромнее, но также выше среднего по стране – 51,9%.

07.11.2014 16:20:50

Высокая динамика роста рынка ипотеки связана, прежде всего, с ажиотажем в первом квартале, однако до конца года и строители, и банкиры не ожидают снижения спроса на ипотечные кредиты. В том числе и потому, что до «психологической отметки» ипотечным ставкам пока далеко.

Коррекция вместо роста

Данные Росстата, приведенные выше, явно демонстрируют исключительно позитивный тренд на ипотечном рынке, несмотря на ухудшение экономической ситуации и скачки валютных курсов. Застройщики еще в четвертом квартале прошлого года фиксировали стабильный прирост ипотечных сделок, а весной этого года, когда рубль сильно упал, выдача ипотечных ссуд заметно ускорилась. Граждане стремились вложить сбережения в наиболее надежный в российских реалиях актив, пусть даже путем привлечения заемных средств. После того как курсы относительно стабилизировались и ажиотаж спал, спрос на кредиты остался стабильным. На данный момент доля сделок по ипотеке в портфелях застройщиков составляет от 30% до 50% в зависимости от конкретной компании.

Тревожным сигналом стало летнее повышение ипотечных ставок рядом крупных банков, в том числе основными игроками ипотечного рынка – госбанками ВТБ24, Сбербанком, Газпромбанком. Диапазон повышения составил от 0,4 до 1 п. п. (процентного пункта) в зависимости от конкретного банка и продукта. Однако серьезно на спросе на ипотеку это не отразилось.

– По сути, то, что происходило в июле-августе, скорее, можно назвать коррекцией ставок. Рост ставки на 0,3 пункта сложно назвать заметным повышением. В связи с этим изменения объемов выдач мы не зафиксировали. По-прежнему идет стабильный прирост портфеля по этому сегменту, – говорит начальник отдела продаж ипотечного кредитования Петербургского филиала «Банка Москвы» Федор ИЛЬИН.

Средневзвешенная ставка по ипотеке, по данным ЦБ, %

Все участники рынка признают, что уровень ставок пока приемлем. Согласно данным ЦБ, средневзвешенная процентная ставка по ипотечным кредитам на 1 августа этого года в СЗФО составила 12,18 против 12,60 годом ранее, в Санкт-Петербурге – 12,27 против 12,60, в Ленобласти – 12,15 против 12,50 соответственно.

Таким образом, даже некоторое повышение стоимости кредитов в этом году не позволило достигнуть уровня прошлого, а тогда спрос на ипотеку был волне стабилен. Кроме того, свою лепту в поддержание продаж недвижимости внесли совместные программы банков и застройщиков, в рамках которых для покупателей квартир от конкретных компаний кредитные организации устанавливают пониженные процентные ставки.

– Повышение ставок было незначительным, поэтому ни на объем выдаваемых кредитов, ни на рост ипотечного портфеля нашего филиала оно никак не повлияло, – подтверждает Михаил ИОФФЕ, старший вице-президент, управляющий филиалом ВТБ24 в Санкт-Петербурге. – Да и спрос на ипотеку в большей степени зависит в целом от спроса на квартиры.

Действительно, ипотека сегодня является для большой части населения безальтернативным инструментом для приобретения жилья, а потенциальный спрос в этой сфере еще далеко не удовлетворен.

Пространство для маневра

Существенно повилять на востребованность ипотеки способно либо заметное сокращение доходов населения, либо серьезный рост стоимости кредитов. Банкиры говорят о некой психологической отметке: величине ставки, при которой клиенты на сделку не идут. По мнению руководителя проектов управления розничного кредитования БФА Банка Ильи КУРДЮМОВА, ставки выше 15–16% будут уже психологически обременительными для клиентов. В «Банке Москвы» называют диапазон 14–15%. Таким образом, при сегодняшнем уровне ставок еще достаточно пространства для маневров.

– Мы предполагаем, что если ставки вырастут на 0,5–1 п. п., то спрос на кредиты не уменьшится. Если же рост составит 2–3 и более процентов, то можно ожидать падения покупательской активности, – говорит директор по продажам Группы компаний «Эталон» Ирина ОНИЩЕНКО.

При отсутствии сильных экономических потрясений, даже, если банки решатся на рост ставок по ипотеке до конца года, он не должен превысить 0,5%.

– Относительно дальнейшего повышения ставок все зависит от макроэкономической ситуации в стране и от изменения Банком России ключевой ставки. Пока никаких оснований для нового повышения ипотечных ставок лидерами рынка нет, – считает Михаил Иоффе. – Что касается определенного психологического уровня, после достижения которого ипотечные кредиты продвигать на рынке становится сложнее, то он находится на отметке в 14% годовых. Однако здесь необходимо принимать во внимание и динамику цен на недвижимость, и ожидания данной динамики со стороны потенциальных покупателей. Если потребители проникнутся ощущением скорого повышения цен на жилую недвижимость в полтора-два раза, скажем, на фоне роста цен на 5% в месяц, то их вряд ли смутит и ставка в 15% годовых.

Надежды на ликвидность

Удорожание фондирования и повышение регулятором ключевой ставки в апреле до 8% подстегнула банки к повышению стоимости кредитов. Однако в ситуации, сложившейся на рынке розничного кредитования, дальнейшее заметное увеличение банкам вряд ли интересно. Снижение темпов беззалогового кредитования на фоне роста просрочки приводит к уменьшению маржи и увеличению концентрации рисков. Снижаются и обороты автокредитов. Тогда как ипотека остается наиболее надежным видом размещения в рознице, так как она обеспечена ликвидным активом – недвижимостью. Кроме того, пока объем «просрочки» по ипотеке в натуральном выражении снижается. По данным ЦБ, за 7 месяцев этого года по сравнению с аналогичным периодом прошлого года в СЗФО она сократилась на 4,17%, в Петербурге – на 7,43%, в области – на 1,93%.

Так что банкиры настроены вполне позитивно.

– Мы наблюдаем сокращение средней суммы ипотечного кредита с 2,3 млн до 2,0 млн рублей, – говорит начальник отдела продаж ипотечных кредитов Северо-Западного регионального центра Райффайзенбанка Константин МУРАШКИН. – Как правило, этой суммы достаточно, чтобы купить наиболее ликвидную на рынке недвижимость – одно- или двухкомнатную квартиру с первоначальным взносом не менее 30% и сроком кредита 15 лет. По итогам года рост ипотечного рынка Петербурга составит около 20%. Летом традиционно наблюдается сезонное сокращение спроса, связанное с периодом отпусков и падением деловой активности, который восстанавливается к осени, когда в продажу поступают новые объекты. Не думаю, что осень 2014 года будет исключением из правил.

Последний месяц лета и начало осени ознаменовались рядом акций от крупных застройщиков, в рамках которых клиентам предлагались более длительные периоды рассрочки при минимальном взносе и отсутствие промежуточных платежей. Таким образом, застройщики скорее стимулировали спрос в период традиционного затишья, нежели стремились создать условия, альтернативные ипотеке. Так как сроки этих схем покупки все же несопоставимы: девелоперы готовы ждать в большинстве случаев не более трех лет. Кроме того, существенным отличием рассрочки от ипотеки является то, что покупатель не может оформить права собственности и зарегистрироваться в квартире до окончания выплат. Однако на первичном рынке все же есть примеры более длительной рассрочки.

– Некоторые наши рассрочки можно сопоставить с ипотекой, например, на некоторые корпуса одного из наших жилых комплексов рассрочку можно выплачивать до декабря 2023 года, то есть почти 10 лет, – отмечает Ирина Онищенко.

Тем не менее, если в следующем году ипотечное кредитование «притормозит», девелоперы будут вынуждены пойти на удлиннение периода рассрочки платежей, чтобы удержать продажи на фоне стагнирующего рынка.

Ольга Великанова

Источник: stroypuls.ru

Другие материалы раздела:

Количество просмотров: 1079

Система Orphus



Комментарии:

Новости партнеров:

Загрузка...
RedTram
Жилой комплекс на Большевиков
^ Наверх
/js/script.js">