Актуальное

Негосударственная экспертиза и Проект изменений в Правила землепользования и застройки Санкт-Петербурга

Анализ Проекта ПЗЗ и сравнение действующей и разработанной редакций.

Алина Плетцер
Алина Плетцер

Комитет по градостроительству и архитектуре разработал проект изменений в Правила землепользования и застройки Санкт-Петербурга. Изначально предполагалось, что изменения в основном будут связаны с вступлением в действие новой версии Закона Санкт-Петербурга N 820-7 от 24.12.2008 г. «О границах объединенных зон охраны объектов культурного наследия, расположенных на территории Санкт-Петербурга, режимах использования земель и требованиях к градостроительным регламентам в границах указанных зон». Заместитель генерального директора – начальник управления экспертизы ООО «Негосударственный надзор и экспертиза» Алина Плетцер проанализировала Проект ПЗЗ, сравнила действующую и разработанную редакции и нашла в них много существенных для застройщиков и девелоперов различий.

Изменения в общей части ПЗЗ с точки зрения специалиста негосударственной экспертизы

– В Проекте ПЗЗ 2017 г. по сравнению с действующей на сегодняшний день редакцией появилась информация о территориях, в границах которых допускается осуществление деятельности по комплексному и устойчивому развитию территории. Предусмотрено отдельное Приложение к ПЗЗ, в котором отмечены территории, сформированные по инициативе правообладателей земельных участков и по инициативе уполномоченных исполнительных органов государственной власти СПб. В соответствии с раскладкой листов – это 5 территорий в Курортном, Невском, Фрунзенском, Пушкинском и Красносельском районах.

– В Проекте ПЗЗ указано, что в градостроительных регламентах территориальных зон, в которых допускается осуществление деятельности по комплексному и устойчивому развитию территории, указываются расчетные показатели минимально допустимого уровня обеспеченности территорий объектами коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур и расчетные показатели максимально допустимого уровня территориальной доступности указанных объектов для населения.

– В новой редакции исключено требование об использовании земельного участка в соответствии с видами разрешенного использования только при наличии решения об установлении соответствия вида разрешенного использования в градостроительном регламенте и в классификаторе видов разрешенного использования земельных участков, которое так и не был принято на уровне региона.

Изменилось требование по предоставлению разрешения на условно разрешенный вид использования при подготовке документации по планировке территории: теперь разрешение необходимо получить до представления подготовленной документации на проверку, в то время как раньше разрешение необходимо было получить до утверждения такой документации.

Внесены изменения в известный пункт 4.6, которым достаточно часто руководствуются застройщики при реализации целых кварталов в рамках утвержденных ППиПМТ. Данный пункт разъяснял, что в случае противоречия между ПЗЗ и ППиПМТ, утвержденными до вступления в силу ПЗЗ, применяются ППиПМТ. Данное применение возможно до окончания расчетного срока действия Генерального плана Санкт-Петербурга.

В Проекте ПЗЗ 2017 г. этот пункт видоизменен и состоит из трех частей. Указываются требования для применения ППиПМТ за границами зон охраны объектов культурного наследия и для ППиПМТ в границах зон охраны объектов культурного наследия.

Во втором случае ППиПМТ применяются в части, не противоречащей градостроительным регламентам в границах таких зон, и режимам использования земель в границах территории таких зон. В случае противоречия применяются Правила.

Что касается ППиПМТ за границами зон охраны объектов культурного наследия, то теперь они разделяются на две категории, в зависимости от даты утверждения. В случае противоречий ПЗЗ и ППиПМТ, утверждённых до 10.03.2009, применяются Правила землепользования и застройки. А в случае противоречия между ПЗЗ и ППиПМТ, утвержденных в период с 10.03.2009 г. по 30.06.2016 г., как и было, применяются ППиПМТ до окончания расчетного срока действия Генерального плана Санкт-Петербурга.

При этом, как следует поступить с теми ППиПМТ, которые разрабатываются и согласовываются сейчас по действующей редакции ПЗЗ, а будут утверждаться правительством СПб уже после принятия изменений ПЗЗ – не определено. Подобные моменты вызывают вопросы у специалистов, работающих в такой сфере, как негосударственная экспертиза.

На какие изменения в общих положениях градостроительных регламентов, установленных для территориальных зон (за исключением регламентов в границах объединенных зон охраны объектов культурного наследия), обращает внимание негосударственная экспертиза

– По сравнению с действующими ПЗЗ в проекте новых ПЗЗ в параметры застройки добавлено минимальное количество мест для хранения велосипедов.

Изменились формулировки и требования по размещению условно разрешенных видов использования. На сегодняшний день тяжело понять, как это повлияет на застройку участков условно разрешенного вида использования. В том числе, раньше под условно разрешенным видом понималась доля земельного участка, которая не могла превышать 50% от общей площади. Сейчас понятие «доля» заменено термином «часть», что подразумевает под собой неделимый участок, который должен иметь свои границы и может быть поставлен на кадастровый учет.

– Добавлен пункт по правилам расчета коэффициента использования территории в случае, если на земельном участке, помимо объектов жилой застройки, предусматривается размещение иных объектов, обслуживающих жилую застройку.

– Подкорректированы требования в части максимальной высоты здания. В действующих требованиях парапеты плоской кровли не включаются в максимальную высоту здания. В Проекте ПЗЗ парапеты плоской кровли отсутствуют в перечне, на которые не распространяются требования в части максимальной высоты.

– Внесены изменения по правилам подсчета минимальной доли озеленения земельных участков. В действующих ПЗЗ при использовании земельного участка с несколькими видами разрешенного использования минимальная площадь озеленения определяется в соответствии с наиболее высоким параметром. В Проекте ПЗЗ в данном случае минимальная площадь озеленения будет определяться как сумма требуемых в соответствии с расчетами площадей озеленения земельных участков для всех видов использования. При этом разъяснения, как высчитывать необходимый параметр – в долях по отношению к участку и площадям или нет, – не дано.

Добавлено также, что образуемый земельный участок, благодаря которому могут выноситься не более 30% от общей площади озеленения, в случае, если в границах квартала ППиПМТ предусмотрено образование таких участков, не должен быть включен в Закон Санкт-Петербурга «О зеленых насаждениях» и должен быть расположен вне границ охранных зон объектов коммунального обслуживания.

– Подверглись изменениям показатели, применяемые в расчетах для определения минимального количества машино-мест для стоянки индивидуального автотранспорта. К примеру, для объектов бытового обслуживания, делового управления и т.п. расчет принимается не 1 м/м на 30 м2, а 1 м/м на 70 м2.

Для объектов торговли Проект ПЗЗ увеличит расчетное количество машино-мест (сейчас расчет идет об 1 м/м на 50 м2, в 2017 году планируют утвердить необходимость организации 1 м/м на 40 м2).

Изменился расчет количества машино-мест для магазинов и рынков. В действующих ПЗЗ была градация в зависимости от общей площади объекта, в Проекте ПЗЗ этой градации нет. Для всех объектов принимается 1 м/м на 30 м2. При этом для магазинов и рынков общей площадью менее 200 м2 не устанавливаются требования по расчету м/м, при условии соблюдения требований законодательства РФ о социальной защите инвалидов. Тем не менее у объектов обслуживания должны быть предусмотрены места для инвалидов, причем согласно требований технических регламентов – для расчета берется определенный процент от общего количества машино-мест.

В Проекте ПЗЗ теперь есть дополнение, что и на открытых автостоянках (не менее 12,5% расчетного количества) 10% м/м должно быть выделено для специализированных мест для инвалидов, причем уточняется, что это должны быть места для инвалидов на кресле-коляске.

Дополнительно в проекте указываются размеры машино-места (минимальные и максимальные), а также площади парковочных мест.

– Что касается градостроительных регламентов в границах объединенных зон охраны объектов культурного наследия, то дополнительно к привычным параметрам застройки добавлен максимальный процент застройки (жилой застройки) в границах земельного участка.

В Проекте ПЗЗ в зависимости от того, в какой зоне охраны объектов культурного наследия находится участок, представлены объемные таблицы:

  • для расчета площади озеленения земельных участков. Хочется обратить внимание на то, что есть нормы, которые в Проекте ПЗЗ противоречат требованиям действующего санитарного законодательства – нормативы занижены и их необходимо будет приводить в соответствие с требованиями санитарного законодательства.
  • для определения количества машино-мест (при этом для некоторых видов использования земельного участка требование минимального количества м/м не устанавливается при соблюдении требований законодательства РФ о социальной защите инвалидов).

По опыту работы после того, как принимается и утверждается новый документ на региональном уровне, требуется время для того, чтобы проанализировать его, понять, как применять с учетом требований технических регламентов, санитарного законодательства, а также с учетом инвестиционной привлекательности при застройке земельных участков.

Как экспертиза мы ждем от новых ПЗЗ более четких формулировок и конкретных ответов на существующие вопросы градостроительного планирования.

Алина Плетцер, заместитель генерального директора – начальник управления экспертизы ООО «Негосударственный надзор и экспертиза»

Группа компаний “ННЭ”Группа компаний "ННЭ"
СПб, Троицкая пл. П.С., д.1
+7 (812) 233-33-66
[email protected]
www.nnexp.ru

(Материал публикуется на правах рекламы)

Похожие сообщения

X