жк днепропетровская 37 квартиры

Актуальное

Строители об уроках кризиса

О том, какую пользу для бизнеса можно извлечь из чрезвычайных экономических обстоятельств, рассказывают руководители строительных и девелоперских компаний:

Генеральный директор ЗАО «ЮИТ Лентек» Михаил ВОЗИЯНОВ
Директор по инвестициям группы компаний «УНИСТО-Петросталь» Арсений ВАСИЛЬЕВ
Заместитель генерального директора ЗАО «Строительный трест» Беслан БЕРСИРОВ
Генеральный директор компании «Ленстройтрест» Александр ЛЕЛИН
Директор по маркетингу Becar Realty Group Наталья Черейская

– Как изменился в ваших компаниях характер управления строительным процессом?

М. Возиянов:
– Мы уменьшили издержки по производству, по основным и накладным расходам. В ходе переговоров с поставщиками и подрядчиками нам удалось добиться снижения расценок на материалы и услуги. В итоге средняя стоимость нашего жилья без отделки составляет 65 000–75 000 руб./кв. м, с чистовой отделкой она вырастает на 5000–6000 рублей за «квадрат».

Много усилий было потрачено на разработку более эффективной системы продаж, элементами которой стали политика гибких цен и создание call-центра. Рекламная кампания стала более масштабной, в том числе и на ТВ. Все эти меры привели к постепенному росту продаж квартир. В продвижении строящихся объектов мы сейчас чувствуем себя уверенно.
Сейчас в стадии строительства под брендом ЮИТ ДОМ находятся более 3500 квартир общей площадью более 230 000 кв. м. Готовность наших домов составляет около 75–80%.

А. Васильев:
– В этом году мы стали в большей степени уделять внимание движению денежных средств, а не управлению доходами-расходами собственного строительного производства, что позволило нам сохранить объемы производства на хорошем уровне.
Мы стали по-другому подходить к работе с субподрядными организациями. Чтобы заинтересовать их в успешной реализации всего проекта, мы идем на то, чтобы отдать часть прибыли. Таким образом, мы стараемся строить с нашими субподрядчиками долгосрочные отношения, понимая, что это и в их интересах тоже.

Б. Берсиров:
– На кризисном рынке для компании главное – выбрать правильную стратегию. Мы всегда относились к этому с определенной степенью консерватизма. И сейчас взвешенно подходим к приобретению новых участков и запуску проектов. Четко следим за тем, чтобы затраты на покупку пятен можно было покрыть теми объемами, которые уже построены.

В последние годы мы активно инвестировали средства в смежные отрасли. Так, мы создали полноценную производственную базу «Ржевка», где изготавливаем все необходимое для производственного процесса. Прошедший год доказал рациональность подобной диверсификации бизнеса. Сегодня наша компания продолжает активное строительство. Сданы корпуса на Коломяжском проспекте и на Учительской улице, продолжается возведение жилого комплекса «Сергей Есенин» на углу Северного проспекта и улицы Есенина. Сдан и оформлен в собственность жилой комплекс «Смоленский» на улице Беринга. Темпы строительства в связи с кризисом не снизились – ежемесячно мы строим по два этажа на каждом объекте.

А. Лелин:
– Изменился подход к распределению затрат. Прежде всего это касается подрядных работ. Увеличились сроки проведения тендеров. Так как при выборе подрядчика мы стали руководствоваться не только предлагаемой ценой, но и условиями авансирования и возможностью заключения с партнером бартерных сделок. При этом обязательно обращаем внимание на тот опыт, что был получен в ходе предыдущей работы с компанией.
Переговоры с партнерами теперь идут дольше. Но это дает нам возможность выбора оптимального подрядчика, а значит, и уверенность, что мы получим качественное выполнение подрядных работ по наиболее выгодной для нас цене.
Также мы стали больше обращать внимание на концепцию, выводя на первое место в списке приоритетов не только экономическую составляющую проекта, как было раньше, но и привлекательность для конечного потребителя, т. е. рыночные характеристики будущего дома. Получение максимальной прибыли с квадратного метра вытеснено фактором соответствия между проектом и текущими запросами рынка, потому что сегодня надо продавать быстро.
Что касается кризисного управления нашим комбинатом «Гатчинский ССК», здесь были предприняты все стандартные антикризисные шаги, которые применяются в связи с падением объема производства – оптимизация численности персонала и сокращение рабочих часов.

Н. Черейская:
– Изменились объемы финансирования строительства. Для того чтобы вписываться в имеющиеся бюджеты, мы стали более тщательно подходить к выбору подрядных организаций, с которыми работаем. Такой подход позволяет снизить расходы в среднем на 20%.

– Способствует ли кризис внедрению энергосберегающих технологий, выгодных потребителю жилья?

М. Возиянов:
– Дефицит энергоресурсов всегда существует. Поэтому наша компания применят эффективные технические решения, которые позволяют уменьшить нагрузку на городские электрические сети. Мы используем энергосберегающие технологии в системе вентиляции и подсветки фасадов зданий. Считаю, что энергосберегающие технологии сегодня должны применяться на всех этапах современной стройки. В нашей компании они четко контролируются финскими специалистами. Только при таком подходе можно обеспечить возведение высококачественного жилья.

А. Васильев:
– Наша компания уделяет сейчас особое внимание работе с потенциальными покупателями. Поэтому для нас актуально внедрение энергосберегающих технологий на строящихся объектах.
В силу развития услуг профессионального управления на жилом рынке и все большей прозрачности расчетов рынок все чаще задается вопросами относительно оптимизации расходов на коммунальные услуги и эксплуатацию жилья. Мы считаем, что со временем эти требования будут еще актуальнее, а расходы на содержание жилья потенциальный покупатель будет рассчитывать еще до его покупки.
Все наши дома снабжены счетчиками и регуляторами подачи тепла. Этот комплекс мер позволяет в значительной степени контролировать энергопотребление и расходы на коммунальные услуги, что особенно заметно в сравнении с домами старого фонда, не обеспеченными системами счетчиков и регуляторов, где расчеты коммунальных услуг производятся исходя из заложенных норм, а не реального потребления.

Б. Берсиров:
– Мы никогда не гнались за дешевизной и не экономили на организации производственного процесса. Из того же принципа мы исходим при производстве материалов. Это заблуждение, что снижение цен на материалы сильно отражается на итоговой стоимости строительства. Экономия достигается, когда компания эффективно использует имеющиеся ресурсы. Себестоимость строительства уменьшается благодаря высокотехнологичному производству, профессионализму специалистов и грамотной организации работ.
Применение современных технологий может реально повлиять на себестоимость стройки. Изначально все энергосберегающие технологии требуют существенных вложений, но они себя оправдывают.
Например, кирпичное домостроение очень традиционно, но для нашей компании на заводе «Победа ЛСР» был создан особый вид кирпича с улучшенными характеристиками. Толщина стен при такой кирпичной кладке получается 770 мм, а дома – теплыми и очень удобными для проживания.

А. Лелин:
– Наша энергосберегающая политика заключается в том, что мы перевели свое предприятие на работу от индивидуальной газовой котельной, что обеспечило нам значительную экономию при применении технологии пропарки железобетонных изделий. Эта модернизация была проведена нами еще два года назад и никак не была связана с антикризисной программой.

Н. Черейская:
– Если раньше внедрение энергосберегающих технологий было не первостепенной задачей, то сейчас этот момент становится принципиальным. Мы строим объекты в уже застроенных районах, где вынуждены вписываться в строго ограниченные объемы энергоресурсов.

– Вам удалось нащупать альтернативные схемы для работы с банками?

М. Возиянов:
– Нам в этом отношении повезло – компания финансируется за счет средств финского головного концерна YIT. Вероятно, поэтому и взаимоотношения с российскими банками складываются благоприятно. Не так давно мы вместе со Сбербанком запустили программу по ипотечному кредитованию. Предусмотрели гибкие условия для объектов, участвующих в программе «Ипотечный +». В нее вошли более 2000 квартир в наших жилых комплексах.

А. Васильев:
– Не секрет, что система ипотечного кредитования сделала жилье еще более недоступным для покупателей, так как очень высок процент за пользование кредитными средствами. Что касается строительных компаний, то они столкнулись с такой же ситуацией: дорогие деньги, инженерно неподготовленные земельные участки, ограничения по использованию привлеченных средств от дольщиков на основании Федерального закона 214. По сути 214-ФЗ – это единственный путь для строительных компаний сейчас. Ситуацию могли бы изменить такие меры, как рефинансирование ипотечной ставки, выдача жилищных сертификатов и любая другая помощь государства в этом направлении.
Путь между финансированием и началом строительства должен быть короче для строительной компании. Между тем в рамках 214-го закона власть осуществляет много проверок, нужных и ненужных, в результате страдают и те компании, которые соблюдают этот закон. Поэтому нередко, имея выбор, часть компаний прибегает к более безопасному и спокойному для их бизнеса договору купли-продажи.
Эксперты называют еще немало способов и стратегий выживания для строительных компаний, но все отмечают, что «вброс топлива» в виде государственных длинных денег существенно изменит ситуацию.
Финансирование инженерной подготовки и инфраструктуры, разработка градостроительной документации, выделение общественно-полезных зон, строительство социальных объектов – это функции государства. Строительные компании, в принципе, готовы компенсировать часть этих расходов в рамках девелопмента территорий, но уже после реализации объекта. Должны быть созданы государственно-частные партнерства!
Одним из путей финансирования строительства может стать привлечение инвестора на стройку. Инвестором может выступать банк, реже фонд. При этой схеме строительная компания могла бы выступать как подрядчик. Но таких примеров на рынке единицы.

Б. Берсиров:
– У нашей компании отличные отношения с банками и прекрасная кредитная история. Сегодня мы закрываем большую линию в ВТБ на 500 млн рублей. В Сбербанке у нас открыта кредитная линия на 250 млн, из них мы за год использовали только 50 млн.
При этом мы никогда не брали кредиты под будущие проекты, для приобретения земельного участка или объекта инвестиции. Это принципиальная позиция нашей компании. Строительный бизнес в нашей стране сопряжен с очень большими рисками. Делать длительные вложения, рассчитывая на то, что после реализации проекта сможешь со всем рассчитаться, – слишком самонадеянно. Поэтому мы предпочитаем приобретать новые земельные участки в период, когда продажи идут более чем хорошо и помимо затрат на текущие строительно-монтажные работы у нас остаются средства на новые инвестиции.

А. Лелин:
– Получение кредитов на развитие производства в кризисный период было практически невозможно. Они должны были обеспечиваться либо государственными заказами, либо гарантированным сбытом на рынке, не говоря уже о ликвидном залоге. Так, в конце августа наш Гатчинский ССК получил целевой кредит от банка «ГЛОБЭКС» в размере 250 млн руб. на строительство нескольких школ, осуществляемого в рамках госзаказа.
Политика банков в отношении застройщиков также изменилась, во многом благодаря участию и содействию государства в лице правительства города. На данный момент два крупнейших банка с государственным капиталом имеют в своем арсенале целевые кредитные программы для строителей.
Тем не менее ЗАО «Ленстройтрест» открыло несколько кредитных линий на завершение строительства своих объектов в Петербурге в ОАО «Сбербанк России» и банке «ГЛОБЭКС» на общую сумму 708,5 млн рублей.

Н. Черейская:
– Структура финансирования в строительстве в принципе изменилась. Получить финансирование банка на объект офисной или складской недвижимости сейчас практически невозможно. Это те сегменты рынка недвижимости, которые пострадали в кризис больше всего. Общеизвестная цифра: обороты торговых операторов снизились в среднем на 30%. Обороты петербургских портов снизились как минимум вдвое. Поэтому складская недвижимость сейчас не востребована. Уровень вакансий в бизнес-центрах варьируется в пределах 15–25%, новые объекты нередко заполнены лишь наполовину. Банки такой информацией обладают, поэтому перспективность этих сегментов рынка считается сомнительной. Как следствие – кредитование этих сегментов стремится к нулю.
Строительство кредитуется, в основном, в сегменте жилой недвижимости. Но и здесь банки очень тщательно подходят к вопросу кредитования строительных проектов, не выделяют на строительство крупные суммы.

Подготовила Юлия Соборницкая

Другие материалы по теме

X