жк днепропетровская 37 евродвушка
жк днепропетровская 37 евротрешка
жк днепропетровская 37 квартиры

Актуальное

Новые механизмы финансирования строительства

На Западе банки не занимают лидирующих позиций по объемам финансирования строительной отрасли. На первых местах находятся так называемые институциональные инвесторы: различные фонды и институты прямых инвестиций. Как заметил председатель Комитета по строительству Петербурга Вячеслав СЕМЕНЕНКО, к 2008 году «мы только приблизились к созданию специализированных инвестиционных фондов и регулярному размещению облигаций».

По его словам, банковские кредиты – не самый разумный способ финансового обеспечения проектов. Речь, в первую очередь, идет о пагубной практике финансирования строек за счет краткосрочных кредитов с необходимостью постоянного их рефинансирования.

На Балтийской строительной неделе вопрос о механизмах финансирования рынка недвижимости и строительства обсуждался на круглом столе.

Как отметил в ходе дискуссии заместитель генерального директора компании Eastland Credit Павел БИЛЕНКО, инфраструктура финансового рынка у нас развита недостаточно. Так, средства пенсионных фондов не работают в реальном секторе, в том числе в строительстве. Практикуется привлечение западных фондов для финансирования наших проектов. Кризис показал, как непостоянен этот источник – с появлением проблем многие иностранные фонды свернули или приостановили свою деятельность в России.

Страх ипотеки

По данным вице-президента Ассоциации банков Северо-Запада Виктора ТИТОВА, и до кризиса на строительные компании приходилось лишь 5–6% от общего объема кредитных портфелей банков. Реализация проектов шла в основном за счет привлечения средств дольщиков, что, по мнению некоторых экспертов, также не является верным механизмом. В. Титов отметил, что некоторые инструменты, на которые мы смотрим с надеждой, например стройсберкассы, это механизмы вчерашнего дня. Он предлагает активнее использовать в строительстве механизм страхования, как это сделано, например, в банковской сфере, а также механизм фондирования.

– Сейчас обсуждаются схемы, в которых возможно одновременное использование кредитования застройщика и выдача ипотечного кредита покупателю жилья. Гарантом в этой схеме может выступать АИЖК, что обеспечит некое распределение рисков,– говорит эксперт.

Что касается самой ипотеки, то сейчас она существует исключительно за счет поддержки государства. ВТБ-24 хоть и возобновил ипотечное кредитование на рынке строящегося жилья, но кредиты выдаются только в домах высокой степени готовности со 100-процентной этажностью, раньше выдавались даже на стадии котлована. Но даже при этом предложение ипотечного продукта все равно превышает спрос на него. Люди боятся брать ипотечные кредиты.

Сергей ЕВДОКИМОВ, директор управления инвестиционного кредитования и проектного финансирования ОАО «Северо-Западный банк Сбербанка России» обратил внимание строителей на механизм проектного финансирования. Основным фактором для принятия решения в этом случае является финансовый поток по проекту, т.е. то, каким образом будут возвращаться заемные средства. Следовательно, каждый проект должен быть выделен и просчитан. Должна быть ясность, сколько денег туда вложит собственник, сколько будет продано площадей в период строительства, сколько потребуется средств от банка и каким образом этот кредит будет обслуживаться.

Представители строительного бизнеса признались, что предметно знакомы лишь с механизмом банковского кредитования. Альтернативные механизмы финансирования остаются недоступными в силу отсутствия специфических знаний и конкретной информации. По их мнению, нужны профессионалы, которые бы «упаковали» для строителей новые финансовые инструменты.

Город поможет

В одном из своих выступлений Вячеслав Семененко заявил, что денег в городском бюджете на поддержку каких-либо активов с рынка недвижимости нет.

– Для того чтобы не произошло банкротства компаний, которые обслуживают старые дорогие кредиты, надо поддержать запуск новых проектов. Если не будет нового входящего потока, значит, компании не смогут обслуживать старую нагрузку.

Поддержка Петербурга заключается в привлечении финансового ресурса со стороны, поскольку у городского бюджета этого ресурса нет. Уже подписаны соглашения со Сбербанком, с ВТБ.

Банкам нужна помощь в осуществлении технического мониторинга и технадзора за расходованием средств на строительной площадке, и они предлагают городу взять этот контроль на себя. Мы готовы. Мы так же готовы выкупать часть квартир в этих домах, для того чтобы бюджет города был дольщиком в этих объектах.

В рамках механизма проектного кредитования у нас со Сбербанком на рассмотрении находятся порядка 12-13 проектов. От банка не нужно огромное количество денег, нужны деньги на начальный этап. Мы готовы взять на себя сопровождение выбранного проекта, готовы оказать помощь по передаче проекта на отдельное юридическое лицо и быстро перевести распоряжение на это юридическое лицо. Я верю в эту схему.

Финансирование с «ресурсом»

Напомним, что соглашение между Северо-Западным банком Сбербанка России и Комитетом по строительству администрации Санкт-Петербурга было подписано 31 августа 2009 г. Ранее Сбербанк и город заключили рамочное соглашение. Согласно документу, банк будет выдавать кредиты не компаниям-застройщикам, а под конкретные проекты строительства жилой недвижимости по принципу «один проект – один кредит – один кредитор». То есть речь идет о развитии проектного финансирования.

При этом строительные компании, реализующие жилищные проекты, обязаны обеспечить 30% финансирования проекта.

Если застройщик хочет получить кредит Сбербанка, у него должны быть права на участок земли, зарегистрированные в установленном порядке; разрешение на строительство; разработанная и опубликованная проектная декларация. Одним из условий является работа по 214 ФЗ. Соглашение в основном затрагивает проекты на нулевой стадии строительства.

Проектное кредитование не может длиться более 7 лет. График, по которому заем будет погашаться, индивидуальный для каждого заемщика. Так же как и размер процентной ставки, который должен быть минимально возможным. Петербург собирается на конкурсной основе заниматься выкупом квартир в проектах, которые реализуются на кредиты Сбербанка. Аналогичное соглашение банк готовит и с Ленинградской областью.

– Во время кризиса административный ресурс должен быть задействован более активно. Когда кризис закончится, мы снова вернемся к рыночному регулированию строительной сферы, – прокомментировал соглашение Вячеслав Семененко.

К моменту подписания соглашения уже были поданы заявки на финансирование более десяти строительных проектов. Вскоре Комитет по строительству предложил Сбербанку в рамках совместной программы профинансировать три проекта.

Первый проект предложило ООО «Стройкорпорация «Элис» – Ozerki style Tower на Выборгском шоссе, со сроком сдачи в 2012 году. Дом в Озерках построен уже на 40–50%.

Второй проект реализует ООО «НеваСтройИнвест» – комплекс Lumiere в Петроградском районе. Третий проект принадлежит ЗАО «РосСтройИнвест» – жилой комплекс «Князь Александр Невский» в Невском районе со сроком сдачи в 2012 году. Сегодня работы ведутся на нулевом цикле.

Рассматривается вопрос о возможности проектного финансирования некоторых проектов-миллионников, в частности «Северной долины». Рабочая группа Комитета по строительству намерена и в дальнейшем вести мониторинг компаний-застройщиков. В том числе надзор за ходом выполнения работ по жилым домам, строящимся в рамках проектного кредитования.

В октябре 2009 г. соглашение о сотрудничестве в вопросах кредитования проектов в сфере жилищного строительства правительство Петербурга подписало с ОАО «Банк ВТБ Северо-Запад». Председатель правления банка «ВТБ Северо-Запад» Дмитрий ОЛЮНИН заявил, что банк готов кредитовать строительные компании в среднем на 3 года. По словам заместителя председателя правления банка «ВТБ Северо-Запад» Владислава ТРОФИМОВА, первая заявка уже поступила. При наличии господдержки ставка по кредитам может составить 13% годовых, а в случае ее отсутствия – 15–16%.

По мнению В. Семененко, для поддержки отрасли достаточно даже соглашений, подписанных с ВТБ и Сбербанком. Это позволит избежать дефицита предложения на городском первичном рынке, запустив в строительство в ближайшие полгода 1 млн кв. м жилья.

– Есть большая надежда, что все эти соглашения не лягут под сукно, – считает глава строительного комитета.

Наталья Соколова

Другие материалы по теме

Другие материалы по теме не найдены.
X