жк днепропетровская 37

Поплавок_160_600_правый

Индивидуальный подход . Банковский бизнес проявляет разборчивость

Президент Ассоциации банков Северо-Запада Владимир Велийкович ДжиковичЧуть больше года назад строительная отрасль стала восприниматься банковским сообществом как высокорисковая. Сначала на волне паники крест был поставлен на отрасли в целом. Мало-помалу кризис научил банкиров «отделять зерна от плевел» и отбирать проекты, которые и в период кризиса имеют хорошие шансы на успех.
Индивидуальный подход к потенциальным заемщикам вне зависимости от их отраслевой принадлежности, кропотливая работа с неликвидными залогами – по всей видимости, эта тенденция будет доминировать на рынке в 2010 году. Более конкретных трендов пока не просматривается, нет ни единых критериев, ни рецептов для принятия решений. Серьезно изменить ситуацию в сторону улучшения может только активизация внутреннего спроса.

О состоянии банковского сектора и кредитной политике банков мы беседуем с президентом Ассоциации банков Северо-Запада Владимиром Велийковичем ДЖИКОВИЧЕМ.

– В 2009 году Банк России десять раз снижал ставку рефинансирования. Что эти меры дают экономике? На ставке кредитования реального сектора они отражаются весьма слабо.
– Ставка рефинансирования устанавливается национальными банками во всех странах. Это система регулирования стоимости денежных ресурсов. Снижая ставку, национальные банки тем самым удешевляют деньги на рынке, что ускоряет развитие экономики. Ведь коммерческие банки получают возможность предоставлять кредиты по более низкой процентной ставке.
В нашей стране эта классическая система не работает. У нас далеко не каждый банк может по ставке рефинансирования привлекать средства Банка России. То есть доступ к этим подешевевшим ресурсам ограничен (см. СГХ № 111). Тем не менее ставка рефинансирования является важным сигналом для всех участников рынка, поскольку сообщает о стоимости денежных ресурсов.
Одна из причин снижения ставки рефинансирования – это снижение инфляции. Но резко понижать ставку рефинансирования нельзя. В этом случае банки должны будут снизить и проценты по вкладам, а у вкладчиков может возникнуть желание «уйти» в валюту. Этот фактор может негативно повлиять на курс рубля. Тем не менее темпы инфляции действительно снижаются, и деньги постепенно становятся дешевле. Опускается процентная ставка по кредитам, одновременно то же самое происходит со ставкой привлечения финансовых ресурсов. Мы уже увидели, как Сбербанк в январе снизил ставку по вкладам.

– Все эксперты говорят, что 2010 год будет тяжелым, так как никаких кардинальных изменений в экономике не произошло. Какие проблемы могут возникнуть у банков?
– Сейчас ликвидность банков нормальная. Деньги в банковской системе есть. Проблема – найти хорошего заемщика. Кризис заставил банки по-новому оценивать тех, кто обращается за кредитами. Банки повысили требования как к юридическим, так и к физическим лицам, что привело к сокращению количества заемщиков.

С другой стороны, ситуация в экономике еще далека от той, что была до кризиса. Спрос не восстановлен, и это относится ко всем секторам экономики. Объем кредитования в целом сохраняется (хотя объем ипотечного кредитования серьезно упал), но темпы кредитования резко снизились. Если раньше темпы роста составляли ежегодно 40–50, а то и 60%, то сейчас они фактически на нуле. Я не исключаю того, что достаточное количество банков закончат 2009 год с убытками. Не стоит ожидать какого-то заметного роста и в 2010 году. Ситуация вряд ли изменится. Спрос сегодня генерирует только бюджет.

– Каковы перспективы ипотечного кредитования?
– Сегодня ипотеки нет, как и очереди из потенциальных заемщиков. Ипотека восстановится только благодаря государственной поддержке. Во-первых, необходимо создание государственной страховой компании, которая будет страховать ипотечные кредиты. Это снизит риски для банков, которые будут выдавать кредиты, и порог требований для заемщика.
Сейчас банки предоставляют ипотечный кредит при первоначальном взносе от 30 до 50% от стоимости квартиры. Страхование позволит банкам снизить планку первоначального взноса до 10%, что расширит круг потенциальных заемщиков.
Во-вторых, должна быть принята программа по субсидированию ставки по ипотеке за счет бюджетных средств. Главное для выхода из кризиса – активизировать внутренний спрос всеми возможными путями.

– Удалось ли банкам решить проблему неликвидных залогов?
– Сегодня любой банк крайне не заинтересован в получении непрофильных залоговых активов и, если есть возможность, старается пролонгировать кредит. Не существует унифицированных путей решения этой проблемы. Банки занимаются этим вопросом самостоятельно, работая с каждым активом отдельно. Есть случаи успешной реализации банками залоговых активов. Но все индивидуально: в одном случае нужно продавать, в другом – лучше не торопиться.
Агентство по страхованию вкладов, например, выступало и выступает с идеей создания банка плохих активов. Но эта идея не поддерживается правительством.
Год назад обсуждался механизм организации закрытых паевых инвестиционных фондов (СГХ № 111). Но в середине года Банк России издал указание, по которому независимо от того, передает банк плохой актив фонду или нет, все равно он должен начислять на этот актив дополнительные резервы на возможные потери по ссудам. А это напрямую уменьшает капитализацию банка и прибыль. Идея с ЗПИФ потеряла смысл.

– Что в банковской сфере думают о возможности кредитования строительного сектора в 2010 году?
– Строительный сектор ничем не отличается от любого другого. Принципы целесообразности и окупаемости проекта распространяются на всех. Если речь идет о проекте, на который есть спрос, соотношение «цена-качество» работает, то банк может выдать кредит. Если спрос не понятен, риски не определены, то банк не будет кредитовать.

В Петербурге существует соглашение города со Сбербанком и ВТБ, связанное с развитием жилищного строительства. Речь идет о гарантированном кредитовании целого ряда проектов, прошедших отбор.
Отдельные банки вне рамок соглашений с городом также кредитуют строительные проекты. Но сегодня они делают это выборочно, индивидуально оценивая каждый проект. Условно говоря, каждый банк ищет своих клиентов или свои направления.
Когда экономика была в стадии активного роста, банки с удовольствием кредитовали строящиеся объекты, считая, что квартиры всегда продадутся, что офисы будут востребованы и т. д. Оказалось, что нет. Кто производил некачественный продукт – прогорел, кто руководил бизнесом грамотно – работает и сегодня.

Нынешний кризис – это обычный кризис перепроизводства. Просто для российской рыночной экономики он первый, но не последний.
2009 год выявил факты безграмотного руководства бизнесом. Это относится и к строительству. Кризис заставил многих переосмыслить свою деятельность, подход к ведению бизнеса. Плохо, что страна управляется практически в ручном режиме. Необходимы программы, которые бы стимулировали спрос, возвращали экономику к нормальному механизму рыночного регулирования.

Беседовала Наталья Соколова

колонка юриста

Николай Вильчур,
управляющий партнер ООО «Международная консалтинговая компания «Вильчур и партнеры»

С первого января 2010 года отменяется целевое выделение земельных участков под строительство коммерческой недвижимости.
Примечательно, что никакого нормативного документа, установившего такое положение, не только нет, но и не предвидится. Чиновники ссылаются на то, что издания дополнительного документа и не требуется.

С этим, в принципе, можно согласиться, однако необходимо сделать два замечания.
Замечание первое – юридическое. Сама возможность передачи земельных участков и иных объектов недвижимости целевым назначением предусмотрена законом Санкт-Петербурга от 17 июня 2004 года № 282-43 «О порядке предоставления объектов недвижимости, находящихся в собственности Санкт-Петербурга для строительства и реконструкции».
С нового года статьи 3 и 5 этого закона, регулирующие целевое предоставление объектов, не претерпевают какого-либо изменения. Таким образом, принципиальная возможность предоставления земельных участков без проведения торгов сохраняется.

В общем, речь идет о сугубо административном решении: не применять данный механизм, но и не уничтожать его.
Юридически ничего не изменилось.

Замечание второе – экономическое. Самое странное, пожалуй, заключается в том, что более неудачный момент для подобного решения трудно было выбрать.
Наибольший эффект от проведения торгов характерен при высоком уровне заинтересованности участников.
Напротив, когда инициативность в инвестиционной сфере снижается, можно вводить дополнительные, более простые механизмы предоставления объектов инвесторам.

Что же произошло в рассматриваемом случае?
В тот период, когда цены на недвижимость росли, инвестиционная активность была высочайшей, а возможности кредитования – практически неограниченными, город вовсю пользовался возможностью предоставления участков без торгов.
Стоило же ситуации измениться – порядок предоставления участков тут же ужесточается.

В чем смысл вводить такие ограничения, когда интерес инвесторов и так, мягко говоря, невелик – остается только догадываться.
Несомненно, торги имеют явное преимущество перед иными способами передачи хотя бы в том, что они ограничивают коррупцию, создают более прозрачную схему работы. Только вот востребованность системы торгов, когда и один-то инвестор с трудом находится, сомнительна.

Таким образом, с юридической точки зрения событие вообще не формализовано, а его экономическая эффективность весьма спорна.

Похожие сообщения

X