жк днепропетровская 37

Актуальное

Год «великого перехода». Особенности работы строителей по 214-ФЗ

Перспективы этого перехода обсуждались строительным комплексом весь прошлый год. Чиновники, курирующие строительный комплекс, во главе с новым руководителем комитета по строительству Вячеславом СЕМЕНЕНКО, утверждали: рассчитывать на госзаказ и на поддержку государства в проектном финансировании смогут только те компании, которые соблюдают букву 214-ФЗ. Правда, властям тут же пришлось оговориться – работа по закону обязательна для новых объектов, начатых строительством в 2009 г.
В гостях у журнала – руководитель Консультационного центра по долевому строительству ГК «Бюллетень недвижимости» Анна МАКСИМОВА. В течение ряда последних лет центр занимается защитой интересов покупателя в сделках на первичном и вторичном рынках жилья.

– Какой процент рынка сегодня, по вашим оценкам, работает по 214-ФЗ?
– Давайте сразу уточним: мы не ведем статистического учета и информацию, которая проходит через наш центр, не можем считать объективной. По моим субъективным ощущениям, если по этому закону работает хотя бы 20% рынка, то это уже хорошо.
Новых объектов очень мало. Они никак не могут дать тех показателей, о которых говорят в комитете по строительству. Тем более что немногочисленные покупатели сейчас не склонны заключать сделки на ранних стадиях проекта. Рынок занят завершением того, что было начато до кризиса. И для того, чтобы пресловутые 95% рынка перешли на 214-ФЗ, надо, чтобы крупные компании, такие как ЛенспецСМУ, ЛЭК, компании Строительного треста, на всех своих объектах вели продажи в соответствии с этим законом.

– Тем не менее многие компании этот переход декларируют как свое конкурентное преимущество.
– Действительно, многие. Но это не всегда соответствует действительности. Можно говорить, что компания реально работает по 214-му закону, если у нее, во-первых, есть проектная декларация, она зарегистрирована, находится в открытом доступе и содержит всю информацию, предусмотренную законом: о застройщике, о строительстве конкретного объекта, со ссылками на документы, на основании которых разрешено строительство.
Некоторые компании даже в суде выдают за проектную декларацию обычную рекламную продукцию.
Или компания заключает договор долевого участия и берется его зарегистрировать в ФРС, но обязывает покупателя внести деньги до регистрации. Но ведь договор вступает в силу только с момента регистрации. Компания страхует свои интересы, ее логика понятна, но к 214-ФЗ она отношения не имеет. Риски для покупателя сохраняются.

– Большинство компаний по-прежнему предпочитают заключать с дольщиками предварительные договоры купли-продажи?
– Конечно. Эти договоры гарантируют застройщику безопасность по всем статьям. И очень много случаев, когда на этапе завершения строительства, уже зарегистрировав на себя право собственности, компания начинает предъявлять гражданам непредвиденные требования, обычно выражающиеся в дополнительных денежных суммах.

Слабость покупателя в том, что к этому моменту подавляющее большинство предварительных договоров можно считать прекратившими действие. Потому что статья 429 Гражданского кодекса гласит: в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.
Если такой срок не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента подписания предварительного договора. И обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока основной договор не заключен и ни одна из сторон не направила другой предложение сделать это.

А строительные компании уклоняются от точного определения даты. Соответственно, компания получает возможность заявить, что договор-то, собственно, уже прекратил свое действие. Второй стороне остается либо забрать деньги, либо доплатить за квартиру сверх оговоренной цены.

– Но сейчас, когда стоимость квартир пошла вниз, получать деньги даже выгодно.
– Зато в интересном положении оказались те, кто купил жилье в рассрочку. Они либо платят за подешевевший товар по старым ценам, либо могут потерять до 20% при расторжении договора. Причем не от суммы возвращаемых денег, а от суммы всего договора. И если первоначальный взнос был меньше 20%, то вы еще и должны останетесь компании.
У покупателя есть второй вариант – через суд признать договор недействительным. Потому что, по сути, он прикрывал сделку по договору долевого участия, то есть был притворным. И в этом случае к нему должны относиться все те требования, которые предъявляются к договору долевого участия, включая регистрацию в ФРС. Третий вариант – признать договор прекратившим свое действие.
Граждане пошли разными путями, и исков было очень много. И первоначально суд был на стороне дольщиков. Однако в городском суде решения судов первой инстанции были отменены в массовом порядке.

– То есть получается, что суд санкционировал серую схему?
– Выходит, так. Подчеркиваю – в судах первой инстанции все было нормально. Видите ли, районные судьи не заинтересованы выносить такие решения, которые городским судом будут отменены. Особенно, когда аналогичные иски поступают массово. Поэтому в спорных случаях они предпочитают принимать решения по 1–2 делам. А затем смотрят, отменит городской суд эти решения или оставит в силе. А здесь районные судьи сразу вынесли многочисленные решения. Могу только догадываться о том, что произошло.
Но очевидно, что власть не заинтересована в применении сколько-нибудь серьезных санкций к тем компаниям, которые работают по предварительным договорам. При такой позиции суда – какой стимул остается у строительных компаний переходить на гораздо менее удобные для них договоры о долевом участии?

– С другой стороны, массовых банкротств в 2009 г. не произошло, новой волны обманутых дольщиков не образовалось. Может быть, у государства нет причин для резких движений?
– У строительных компаний явно сохранился еще запас прочности, раз они могут себе позволить диктовать условия. Но я-то как юрист представляю интересы граждан. И я утверждаю, что кризис не сделал первичный рынок жилья рынком покупателя, что бы там ни утверждали.
Вот вам пример: человек по предварительному договору приобрел строящуюся квартиру, условно скажем – за 100 единиц. Случился кризис. Квартира большей площади в этом же доме той же компании стала стоить 85 единиц. По условиям договора в случае расторжения с человека удерживается 10%, то есть остается 90%. Так что, даже приобретя лучшую квартиру, он остается в плюсе. Он идет в компанию, а ему говорят: компания не заинтересована в пересмотре условий. Ведь с предварительным договором все равно человек никуда не денется.

В конце концов, даже если закрыть глаза на тот факт, что стоимость квартиры для дольщика сейчас оказывается в полтора-два раза больше, чем стоит аналогичная в свободной продаже,
и рыночную ее стоимость он давно уже оплатил, а теперь переплачивает, давайте пересмотрим условия!
Давайте хотя бы не нарушать сроки строительства! Давайте заключим договор по 214-ФЗ и зарегистрируем его, как положено!

– Тогда в чем смысл официальных заявлений о массовом переходе компаний на 214-ФЗ?
– Не вижу, что еще могли сказать чиновники. Назвать вещи своими именами и убить и без того очень низкий спрос? Вызвать вулканообразную реакцию дольщиков? Понятно, что подрывать рынок сейчас не выгодно никому.

Как яркий пример – еще один прецедент из судебной практики. Компания заключала договоры долевого участия, но без регистрации их в ФРС. И вот строительство дома завершено. Дольщики идут в ФРС, а ФРС отказывает им в регистрации права собственности, потому что эту процедуру не прошли сами договоры, а значит, с точки зрения закона, они либо ничтожны, либо являются незаключенными.
Граждане всем домом идут в суд. Что делать в этой ситуации суду? Отказать? Но тогда единственным собственником оказывается застройщик. Согласно букве закона, он имеет право продать эти квартиры еще раз. Будет застройщик этим злоупотреблять или нет – дело совести застройщика. И суд признает право собственности за гражданами, т. е. принимает решение, не основанное на законе, действует «по понятиям». Потому что только «понятия» и обеспечивают справедливость в такой ситуации.

Подготовила Наталья Андропова

Другие материалы по теме

    X