жк днепропетровская 37 евродвушка
жк днепропетровская 37 евротрешка
жк днепропетровская 37 квартиры

Есть идеи? Проблемы проектного финансирования

Рынок современных торговых, офисных, складских и жилых площадей по-прежнему остается дефицитным. Причина тому – высокая стоимость строительства крупных объектов, требующая для реализации строительных проектов существенных финансовых вливаний.

Госучреждения изначально имеют два конкурентных преимущества: административный ресурс и государственное финансирование  (Чтобы увеличить, кликните на фото)

Привлечение прямого кредита требует обязательного высоколиквидного залога, стоимость которого превышает сумму заимствования. Активы же строительных компаний зачастую «не дотягивают» до требуемых объемов, и реализовать проект оказывается попросту невозможно.

Казалось бы, замкнутый круг: нет активов – нет кредита, а без кредита невозможно образовать активы. Тем не менее выход есть, и имя ему – проектное финансирование. Достаточно распространенная на Западе схема инвестирования набирает обороты в России с конца 1990-х годов, и к сегодняшнему дню уже сложилась определенная практика привлечения целевых инвестиций по этой схеме. И, возможно, именно на проектное финансирование строительной отрасли стоит возлагать самые большие надежды.

Не под честное слово

Компании, впервые рассматривающие перспективы проектного финансирования, зачастую воспринимают его как кредитование «под идею». Однако это совершенно не так: инвестиции в рамках проектного финансирования являются крайне рискованными. Причин тому несколько.

Во-первых, на сегодняшний день финансово-экономическая сфера и в России, и в мире весьма нестабильна, и в этих условиях банки стараются по возможности не использовать «длинные» целевые деньги, которыми фактически являются такие инвестиции. Даже имея пассивы или ресурсы более чем на три года, банки стараются не размещать их на такой длительный срок. Кроме отдельных случаев, связанных с крупными государственными монополиями – слишком высоки риски невозврата.

Во-вторых, круг компаний, имеющих возможность привлечь целевое финансирование для проекта, не так широк: средний и малый бизнес не имеют шанса воспользоваться многообещающей схемой проектного финансирования из-за скудности собственных средств.

В-третьих, обе стороны – и заемщик, и спонсор проекта – стараются минимизировать собственные риски и зачастую так и не приходят к компромиссу. Так как банк не в состоянии оценить проект, а заемщику сложно (а подчас и невозможно) предоставить необходимый объем данных для анализа.

В чем же сложность привлечения проектного финансирования? Для понимания основных элементов этой схемы необходимо представлять себе механику ее работы. Сугубо экономическое определение гласит: «Проектное финансирование – способ кредитования проектов, при котором возврат денежных средств осуществляется за счет денежного потока, генерируемого самим проектом, то есть без привлечения на цели погашения иных источников денежных средств». То есть привлечение инвестиций в рамках проектного финансирования совершается на этапе готового проекта, когда будущий заемщик за свой счет уже создал проект и оставил, таким образом, все предпроектные риски позади. На руках у него разрешение на проведение строительно-монтажных работ, все согласования, включая инженерные сети, весь комплект проектных документов, качественный бизнес-план и хорошо структурированная финансовая модель окупаемости проекта.

Именно в этот момент к проекту подключается банк, открывая кредитную линию для реализации проекта. В процессе реализации проекта заемщик обслуживает долг, выплачивая проценты по нему. А по окончанию строительства банк получает заемные средства обратно за счет дохода от реализации функций построенного объекта.

В идеальной ситуации все выглядит именно так. Но, к сожалению, идеал недостижим. В отличие от других видов кредитования, когда источником погашения служит основная деятельность заемщика, при проектном финансировании банк рассчитывает получить свою прибыль от работы проекта, им профинансированного. И, соответственно, пик уязвимости проекта приходится на этап строительства, когда финансовые средства уже выбираются, а доходные денежные потоки пока не появились.

Даже оставляя за скобками анализ реализуемости проекта, банк рассчитывает при рассмотрении запроса на финансирование увидеть максимально прозрачный и проработанный бизнес-план, технико-экономическое обоснование проекта и обоснованные схемы движения финансовых потоков. Увы, заемщик не всегда уделяет пристальное внимание этим документам. Это существенно замедляет процесс согласования, ведь предоставленные расчеты должны будут корректироваться и раскрываться в соответствии с требованиями банка.

Помимо финансовой документации банк оценивает и риски строительного этапа. При анализе проектной и инженерной документации упор делается на проверку пригодности технологий и инженерных решений: риски строительства тесно связаны с применяемой технологией и масштабами проекта. Поэтому банки зачастую неохотно финансируют проекты, в которых используются непроверенные технологии. Та же ситуация складывается и со строительными материалами, в особенности импортными.

Поэтому максимально ответственная подготовка документации для рассмотрения банком существенно повышает шансы благоприятного исхода переговоров и значительно ускоряет процесс принятия решения. Чем «прозрачнее» и достовернее предоставленная информация, тем проще банку оценить риски, которые ему предстоит нести. Отношение же заемщика к подготовке документов для банка чаще всего ограничивается подходом «и так все понятно». Результат такого недопонимания – месяцы потраченного времени, обоюдное недовольство, и в конечном итоге – разочарование в самой схеме.

При этом проблема имеет простой выход: для решения специфических задач требуется привлечение профильных профессионалов. Основное, что интересует банк – прибыльность, гарантии возврата инвестиции, время возврата, с подробным описанием всех механизмов и источников. Архитектурно-строительный проект и инженерные расчеты являются важным, но отнюдь не определяющим успех приложением. И если инженерно-строительную документацию компания может подготовить сама, то для правильной финансовой презентации проекта необходимо привлекать специалистов в области финансового моделирования, понимающих специфику долгосрочных инвестиций.

Тебе – половину, и мне…

За рубежом проектное финансирование выглядит немного по-другому, являясь не «другим видом» целевого кредита, а скорее инвестиционным продуктом, в рамках которого для привлечения инвестиций достаточно часто совершается IPO с последующим листингом. Это позволяет снизить нагрузку на получателя – проект сразу получает инвестиционные средства, которые не требуют возврата, но должны приносить прибыль в виде дивидендов. А приобретший акции субъект становится собственником части проекта или компании с правами, соответствующими доле и типу приобретенных акций.

У нас же схема проектного финансирования предполагает, что инициатор проекта должен вложить не менее 30% собственных средств, при этом остальное вкладывает банк в виде кредита (кредитной линии).

Получается, что риск по проекту инициатор берет в размере 30%, а банк – оставшиеся 70%. Однако чаще всего банки ужесточают и эти условия, предлагая делить риски в размере 50% на 50%, даже если у заемщика хорошая кредитная история. И помимо кредитной истории получатель должен иметь положительную деловую репутацию. Он должен доказать, что он в состоянии в сжатые сроки освоить большие деньги. Для этого нужно иметь развитую систему логистики; высокотехнологическое строительное оборудование; персонал, который на нем может эффективно работать; эффективную систему как производственного, так и финансового менеджмента; обладать навыком производственной дисциплины, позволяющей соблюдать как по времени, так и по финансовым потокам условия бизнес-плана и графика строительства.

Учитывая, что проектное финансирование не предполагает твердых залогов (как мы уже отмечали, в качестве покрытия рисков банками используются финансовые потоки от будущей деятельности создаваемого бизнес-актива), то, как правило, российские банки в качестве обеспечения требуют от заемщика пакет его акций или долей, а также поручительство акционеров или учредителей предприятия – инициатора проекта.

В качестве дополнительного залога может использоваться и оборудование. Однако, учитывая, что рынки стагнируют, а процессы производства замедлились и упали в объемах, оборудование, к сожалению, считается низколиквидным активом.

Конкретные условия, на которых проводится проектное финансирование, сформулировать трудно – эти условия существенно зависят и от заимодавца, и от получателя инвестиции. Каждый инвестиционный проект индивидуален, и проблема не в деньгах, а в получателе:   крупной инвестиции нужно соответствовать. К сожалению, круг компаний, соответствующих этим условиям, невелик, а тезис «вы нам только дайте деньги, а мы уж построим» крайне непопулярен у финансистов. Остается только порекомендовать не тратить время на самостоятельные попытки получения инвестиций – редкий проект без профессионального финансового консалтинга найдет путь к сердцу банкира.

В октябре прошлого года было подписано Соглашение о сотрудничестве между Санкт-Петербургом и ОАО «Банк ВТБ Северо-Запад» о кредитовании инвестиционных строительных проектов в сфере жилищного строительства. Соглашение предусматривает проектное финансирование. Однако прорыва в этой сфере так и не произошло…

Подготовила Светлана Малая


ПРЯМАЯ РЕЧЬ

С. Бессонов, и. о. начальника Управления финансирования недвижимости и инфраструктуры «Сбербанка России»:

– Основные проблемы при привлечении проектного финансирования в сфере недвижимости:

• отсутствие у инициаторов проекта собственных средств в необходимом объеме (как правило, не менее 30% от инвестиционной стоимости проекта);

• низкая эффективность и повышенный риск проектов в сфере недвижимости в текущих рыночных условиях;

• отсутствие возможности уверенного прогнозирования, формирования и соответственно подтверждения (для инвесторов и кредиторов) доходной части инвестиционных проектов в условиях волатильности рынка недвижимости;

• юридические риски, связанные с оформлением залогов и обращением взыскания на активы проектной компании на инвестиционной фазе;

• дефицит долгосрочных ресурсов у финансовых институтов, порождающий повышенные требования к уровню риска и экономической эффективности инвестиционных проектов, а также конкуренцию с проектами в других отраслях экономики;

• высокая стоимость кредитных ресурсов, сопряженная с повышенным уровнем риска инвестиционных проектов в области недвижимости.

Условия, стимулирующие развитие операций проектного финансирования:

• внесение изменений в действующее законодательство, защищающее интересы кредиторов и инвесторов (в т. ч. Законопроект «О внесении изменений в Гражданский кодекс Российской Федерации и другие законодательные акты Российской Федерации (в части развития проектного финансирования»);

• улучшение макроэкономической ситуации в мире и в Российской Федерации;

• восстановление рынка недвижимости в Российской Федерации;

• внедрение программ государственной поддержки инвестиционных проектов (финансирование затрат по созданию инженерной инфраструктуры участков под застройку, предоставление государственных гарантий кредиторам, субсидирование процентных ставок по кредитам, приобретение площадей строящихся объектов для государственных нужд и реализация социальных программ, включая авансирование застройщика);

• принятие мер по стимулированию застройщиков в налоговой сфере.

Другие материалы по теме

X