жк днепропетровская 37 евродвушка
жк днепропетровская 37 евротрешка
жк днепропетровская 37 квартиры

Увидел – значит победил (Рецепты оптимизации бизнеса)

По мнению специалистов, изобретать новые рецепты оптимизации и повышения эффективности бизнеса не стоит. Они уже есть и «лежат на поверхности», надо лишь увидеть их и применить.

Не существует абсолютного способа оптимизации бизнеса. Более того, оценивать эффективность одних и тех же бизнес-процессов можно по нескольким критериям. Что же собираются оптимизировать строители и девелоперы?

По мнению генерального директора ЗАО «БТК девелопмент» Дмитрия АБРАМОВА, почти все способы повышения эффективности в посткризисный период замыкаются на концепции развиваемых объектов.

– С развитием рынка все большее значение будут иметь нестандартные решения и нестандартные концепции, – считает эксперт. – Именно они в последние полтора года помогли нам сохранить бизнес.

 Учиться считать

О том, появились ли новые рецепты оптимизации бизнеса в строительстве и недвижимости, рассуждает директор ООО «Конфидент» Петр КУЗНЕЦОВ:

– Дело не в том, чтобы придумать какие-то новые рецепты. Скорее, в том, сможем ли мы увидеть и применить те, которые по существу лежат на поверхности. Десятилетие мы работали на растущем рынке по принципу «давай-давай». Те компании, которые поймут, что этот принцип сегодня уже не годится, смогут приспособиться к новым условиям.

Надо внимательно пройтись по всей цепочке строительного процесса и «оптимизироваться» везде, где возможно.

За десятилетие роста мировой экономики мы получили огромное количество некачественных проектов. Недавно члены ГУД вернулись из очередной поездки в Дубай. Раньше мы на тамошние небоскребы смотрели с восторгом. А в этом году наблюдали полный провал грандиозных проектов. Наплевательское отношение к концепции, проектированию привело к тому, что эти комплексы сегодня оказались невостребованными.

Во всем мире строители, девелоперы переосмысливают рынок и свое положение на нем. В период экономического роста в России осуществлялось много амбициозных, необоснованно дорогих проектов. Тогда наши зарубежные коллеги замечали, что они к строительству подходят по-другому: работают с рентабельностью, близкой к нулю, и просчитывают каждую копейку. Сейчас это актуально и для нас.

Рецепты оптимизации очевидны. Надо вдумчиво подходить к вопросам хозяйствования. То, что инициаторы таких проектов, как «Невская ратуша» или «Набережная Европы», долго все анализируют и просчитывают риски, правильно. Кроме того, девелоперы должны понять, что в новых условиях надо работать с небольшой прибылью, но это тоже можно делать достаточно эффективно.

Еще одно условие оптимизации – качественное генпроектирование. Пока его уровень очень низок. Когда архитекторы выставляют цену в размере 3% от СМР, некоторые заказчики считают, что это дорого. При том что во всем мире стоимость подобных работ составляет 5–7%. А ведь именно качественное проектирование в дальнейшем позволяет снизить себестоимость строительства.

Значительная экономия средств может достигаться благодаря слаженной совместной работе участников строительного процесса. Когда все подрядчики объединены в общий кулак, это уже команда, которой интересны инновации, оптимизация проекта.

Стремление «к нулю»

Как заметил управляющий партнер IB Group Юрий БОРИСОВ, в России по-прежнему очень низкая производительность труда. Это относится ко всем сферам производства, в том числе и к строительству. Между тем только на одном повышении производительности компания может увеличить свою капитализацию примерно на 30%.

Внедрение энергоэффективных технологий не признается у нас безоговорочным методом оптимизации в работе с недвижимостью. За рубежом все просто: дополнительные затраты на этапе строительства приносят экономию на будущих эксплуатационных расходах. Изучение этой темы в России показывает, что оценка серьезно зависит от ситуации: от конкретного объекта и технологий и даже от конкретных пользователей.

 

Дмитрий АБРАМОВ, генеральный директор ЗАО «БТК девелопмент»:

– Историческим примером технической эффективности является русская печь, имеющая высочайший КПД, вот только дрова дороги. Говоря сегодня об оптимизации, нужно иметь в виду не только техническую эффективность, но и экономическую. Если мы откажемся на этапе проектирования применять технологии, которые сократят расходы на эксплуатацию бизнес-центров до 30% от выручки, мы перестанем быть конкурентоспособными и не получим высокого процента заполняемости. Конечно, энергоэффективность требует комплексного подхода. Энергоэффективными должны быть технологии не только эксплуатации, но и строительства. И энергоэффективными должны быть сами арендаторы, иначе мы так и будем отапливать улицы.

По мнению вице-президента банка ВТБ, вице-президента ГУД Александра ОЛЬХОВСКОГО, искать сегодня в энергоэффективных подходах экономическую целесообразность не стоит. Это параметр не экономический, а социальный, считает он, поэтому здесь должна быть задействована государственная политика.

Генеральный директор ООО «ЭнСиСи Недвижимость» Юусо ХИЕТАНЕН признается, что в условиях российского рынка очень трудно просчитать конкурентное преимущество проектов от использования энергоэффективных технологий. Цены на энергоносители в России остаются заниженными в сравнении с мировыми. Поэтому сейчас ставка делается не только на энергоэффективность, но и на высокое качество и комфортность жилья.

Отношения с банками

Оптимизировать отношения с банками, наверное, мечтает каждый застройщик и девелопер. Время доступных кредитов закончилось и, похоже, надолго. Сегодня, несмотря на хорошую ликвидность, банки не торопятся кредитовать крупные проекты, утверждает Александр Ольховский:

– Пока банки готовы кредитовать объекты в объеме $30-70 млн. Что касается коммерческой недвижимости, то здесь имеет место длинный инвестиционный цикл, а возврат кредитов осуществляется из тех потоков, которые генерирует коммерческая недвижимость.

Условно говоря, получив разрешение на строительство, клиент приходит в банк и просит кредит минимум на три года (два года – строительство как таковое и год – заполнение арендаторами и продажа объекта). Соответственно банк должен принимать на себя риск, что проект не будет продан в течение года после завершения строительства. А это некомфортно для банка. Поэтому такая конфигурация, при отсутствии длинных денег, означает, что размер кредитного ресурса будет уже не 70% от инвестиционного объема, а в лучшем случае 50%. Что, в свою очередь, не совсем комфортно для девелоперов.

В одном из своих выступлений вице-президент, директор ССК «Союзпетрострой» Лев КАПЛАН отметил, что для получения кредитов застройщикам требуются ликвидные залоги в виде земельных участков в собственности и т. п. Практика же показала, что основные фонды подрядчиков оцениваются в четверть их реальной стоимости как неликвидные.

По мнению Л. Каплана, необходимо изменить инструкции ЦБ, относящие строительство к третьей группе рисков и требующие резервирования средств при кредитовании застройщиков. Кроме того, необходима разработка действенной системы проектного кредитования застройщиков по опыту развитых стран.

Наталья Соколова

Другие материалы по теме

X