жк днепропетровская 37 евродвушка

Актуальное

Инвестирование по-рыночному. Государственная поддержка строительства уступает место рыночным механизмам. Комментарии представителей строительного и банковского бизнеса

Специалисты считают, что в 2011 году объемы государственных вложений в строительство и недвижимость будут сокращаться, и призывают активизировать рыночные механизмы.

Существует большое количество разнообразных государственных и рыночных механизмов по стимулированию и финансированию строительства. Здесь речь может идти и непосредственно о финансировании проектов, и о стимулировании спроса, например, на жилье. По большей части государственные и рыночные механизмы существуют сами по себе, но иногда они логично взаимодействуют. Примером может служить государственно-частное партнерство или практика ипотечного кредитования.



Сокращение до минимума

В период кризиса резко возросла роль государственных механизмов в реализации строительных проектов. Однако в посткризисный период объемы государст­венных вложений в сферу недвижимости стали существенно уменьшаться. Директор петербургского филиала GVA Sawyer Николай ВЕЧЕР, выступая на конференции «Где деньги лежат?», заметил: из-за дефицита федерального бюджета урезаны социальные региональные и инвестиционные программы. В том числе те, что связаны с развитием инфраструктуры на территориях массовой новой застройки.

Тенденция к сокращению государственных вложений, по мнению эксперта, сохранится и в этом году. Следовательно, встает задача поиска средств на стороне. А чтобы привлечь частные инвестиции, необходимы прозрачные условия для ведения бизнеса, гарантии защиты инвестиций и, естественно, снижение уровня политических и административных рисков.

Это в полной мере относится и к привлечению иностранных инвесторов. Западные инвестфонды не спешат возвращаться на отечественный рынок. Российские же банки в последние годы ужесточили свою кредитную политику. Отмечается снижение интереса банков к жилищному строительству.



Большие надежды петербургские чиновники связывают с ГЧП. Дейст­вие этого механизма предполагается распространить не только на крупные инфраструктурные проекты типа аэропорта или подводного тоннеля, но и на небольшие объекты: социальные, жилищно-коммунальные, инженерной инфраструктуры. В качестве примера заместитель председателя Комитета по инвестициям и стратегическом проектам (КИСП) Олег ЛЫСКОВ привел проект мусороперерабатывающего завода в Янино. С ГЧП городские власти связывают и строительство детских садов, поликлиник, школ.

Предстоящий конкурс по «Новой Ижоре» и по социальной инфраструктуре этого проекта покажет уровень интереса инвесторов к таким инициативам власти.

В настоящее время в Санкт-Петербурге идет подготовка правовой основы для создания регионального инвестиционного фонда. К такому решению городские власти подтолкнули постановления, принятые Правительством РФ в декабре 2010 г. и направленные на стимулирование региональных инвестиционных проектов. В этих проектах в обязательном порядке будут участвовать частные инвесторы, их доля в финансировании должна быть не менее 10–15%. Получить субсидию на реализацию проектов может любой субъект РФ, выставив свои проекты на конкурс.



Специальные программы

Жилищные сертификаты, различные виды субсидий, федеральные и регио­нальные программы по улучшению жилищных условий – все эти меры, призванные решать социальные проблемы, служат также стимулом к росту спроса.

Один из новых механизмов – направление средств материнского капитала на улучшение жилищных условий. Достаточно часто эти деньги используются в рамках оформления (первоначальный взнос) или погашения жилищных кредитов.

При этом специалисты по ипотеке и представители строительных компаний называют сделки с использованием МК единичными, объясняя это длительным процессом передачи денег из Пенсионного фонда в другие организации.

Ипотека от банков

Вопросам стимулирования спроса на рынке жилищного строительства был посвящен целый ряд семинаров в рамках последней Ярмарки недвижимости. Банки представили свои ипотечные программы, а структура АИЖК – ипотечные программы по федеральным и региональным стандартам. Большинство ипотечных кредитов выдаются под залог имеющийся или приобретаемой недвижимости, а также под залог прав требования в отношении строящейся недвижимости.

Руководитель группы ипотеки объединения «Строительный Трест» Максим РАЗУМЕНКО привел статистику по сделкам с использованием ипотеки. В начале 2010 года они составляли 5–7% от общего количества продаж компании. К концу года этот показатель вырос до 20–25%. В начале 2011 г. он составил уже 30%. Эксперт полагает, что к концу лета данный показатель увеличится до 40–45%.

Рассчитывают на это и представители банков, многие из которых заявили об обновлении линейки ипотечных предложений, о сокращении срока рассмотрения заявок. Многие банки стали либеральнее относиться к форме подтверждения дохода заемщика. Карина КУЧЕРУК, начальник Управления развития ипотеки филиала «Петровский» ОАО Банк «Открытие», сообщила, что весной были смягчены требования к заемщикам, расширена линейка ипотечных программ, и по многим из них отменены комиссии. Специалист отметила рост интереса к первичному рынку. Правда, минимальная процентная ставка (9,5% в рублях) возможна лишь при покупке жилья на «вторичке».



Начальник управления ипотечного кредитования ФАКБ «Абсолют Банк» Дмитрий АЛЕКСЕЕВ тоже считает, что предпочтительнее работать на вторичном рынке. Банк предоставляет возможность получить кредит на срок до 25 лет, с первоначальным взносом от 10% по ставке от 9,99% до 12,75%. При этом может рассматриваться совокупный доход до четверых созаемщиков и дается возможность досрочно погашать кредиты без штрафных санкций.

Безусловный лидер ипотечного кредитования – Сбербанк России – упростил перечень программ. По словам главного экономиста Управления кредитования частных клиентов Северо-Западного банка Евгении ЕНИНОЙ, это связано с попыткой сделать приобретение квартиры более простым. Вместо восьми программ, которые действовали ранее, банк предложил три базовых: «Приобрести квартиру», «Приобрести строящуюся квартиру», «Построить дом».

Границы процентных ставок Сбербанка сегодня составляют от 9,5 до 14% в рублях. Заемщики, чьи доходы поступают на карту или вклад Сбербанка, работники аккредитованных банком компаний получают специальные условия кредитования. Особо выгодные программы предлагаются по объектам, в финансировании которых участвует банк. На Северо-Западе партнерами Сбербанка являются 27 строительных компаний по 41 объекту недвижимости.

Кроме того, в настоящее время банк предлагает две спецпрограммы. Это уже известная «Десятка»: ипотечный кредит на 10 лет по ставке 10% годовых в рублях. Предложение действует только по объектам, которые строятся с участием кредитных средств банка.

Действие новой программы «Восьмерка» распространяется и на объекты, которые Сбербанк не финансирует, но срок ее действия – только до 30 июня. Кредит выдается по ставке 8% годовых (и на период строительства, и после оформления права собственности), на срок до 8 лет. При этом учитывается только официально подтвержденный доход.

Ипотека по госстандартам

Банки, выдающие ипотечные кредиты по федеральным стандартам, получают возможность их рефинансировать. В Петербурге около 10–12 банков выдают ипотечные кредиты по федеральным стандартам, шесть из них рефинансируют кредиты через Санкт-Петербургское ипотечное агентство (СПбИА).

Начальник отдела развития СПбИА Сергей МИЛЮТИН напомнил, что основная роль АИЖК – рефинансирование. То есть выкуп у банков кредитов, выданных заемщикам. Благодаря этому банки могут выдавать новые кредиты.

Условия, предлагаемые федеральными программами, стимулируют коммерческие банки снижать ставки и улучшать условия по своим кредитам.

К сожалению, в Петербурге сейчас работают лишь некоторые из федеральных ипотечных программ. Это «Стандарт» – программа покупки жилья на вторичном рынке и «Военная ипотека», рассчитанная только на военнослужащих.

До конца прошлого года в городе дейст-вовала и программа «Новостройка» (СГХ № 117), но из-за технических моментов ее приостановили. Основная проблема – непредсказуемые сроки регистрации собственности на новостройку. По этой программе ИА выдало более 50 кредитов. Возможно, осенью программа возобновится.

Кроме того, СПбИА в первом квартале этого года запустило два региональных продукта: «Городской ипотечный стандарт» и «Социальный ипотечный стандарт». Последний рассчитан на очередников и лиц, имеющих субсидии по федеральным программам.

Наталья Соколова

Другие материалы по теме

X