Актуальное

Популярные формы: ДДУ или ЖСК?

Есть две схемы реализации квартир на стадии строительства: путем заключения договоров долевого участия (ДДУ) и создания жилищно-строительного кооператива (ЖСК). Несмотря на то что первую многие считают более надежной, в Санкт-Петербурге застройщики успешно используют оба механизма.

В кризис риски невыполнения застройщиками своих обязательств возрастают.

В связи с этим возобновляются дискуссии о том, какая схема реализации строящегося жилья в большей степени защищает интересы дольщиков. Однозначного ответа на этот вопрос нет, так как при возникновении серьезных финансовых проблем у девелопера в любом случае неизбежны срывы сроков сдачи объектов.

В Северной столице, по оценке коммерческого директора «Главстрой-СПб» Алексея ГУСЕВА, по договорам купли-продажи в сданных в эксплуатацию жилых комплексах застройщиками реализуется 8% квартир, примерно 85% продается по договорам долевого участия, в соответствии с 214-ФЗ, по схеме ЖСК – 7%. В Ленинградской области эта цифра выше – около 20%.

Власти Ленобласти стремятся к тому, чтобы объем жилья, реализуемого по ДДУ, увеличивался, что признал на пресс-конференции вице-губернатор Ленинградской области по строительству Михаил МОСКВИН. Он предположил, что ряд застройщиков будут менять схему продаж с ЖСК на договоры долевого участия. Что в принципе не ново. В частности, в Санкт-Петербурге были случаи, когда компании шли на такой шаг: например, «Сэтл Сити» перешла на ДДУ в 2008 году, «ЛенСпецСму» – в 2014 году.

Можно утратить контроль

Застройщик отдает предпочтение той схеме, которая для него удобна. В частности, при ЖСК можно начинать привлекать средства пайщиков до получения разрешения на строительство. То есть компания получает доступ к дешевому финансированию на более ранней стадии, чем при работе по ДДУ. Кроме того, в рамках этой схемы не предусмотрены штрафы для застройщика в случае несоблюдения сроков ввода в эксплуатацию. «Например, если застройщик систематически допускает серьезные просрочки по передаче объектов клиентам, то для него совершенно естественно опасаться ДДУ, поскольку штрафы за просрочку по ДДУ серьезные», – отмечает вице-президент по правовым вопросам компании «ЮИТ Ракеннус» Александр АРСЕНЬЕВ.

В то же время у этой схемы есть и ряд недостатков. Например, это риск потери контроля над кооперативом и возможности продаж в целом, так как по закону в члены ЖСК принимают по решению общего собрания пайщиков. «На практике каждый пайщик выдает застройщику доверенность для голосования на общем собрании по любым вопросам, включая прием в члены кооператива. Но доверенности в любой момент могут быть отозваны «бунтовщиками», недовольными застройщиками, и компания потеряет контроль над ЖСК, так как все решения общего собрания могут быть оспорены в суде», – говорит Александр Арсеньев.

Кроме того, отсутствуют юридически законные способы оперативно менять цены квартир, поскольку все паевые взносы должны быть установлены уставом, который утверждается общим собранием. Изменение размеров взносов правлением ЖСК (как делают на практике) может быть оспорено в суде. Но самый сложный момент – это закон от 30.11.2011 № 349-ФЗ, установивший, что с 01.12.2011 ЖСК обязан выступать только в качестве застройщика и сам должен получать разрешение на строительство. Это фактически исключает участие девелопера – коммерческой организации. «Застройщик может быть привлечен ЖСК разве что в качестве генподрядчика, но при этом ЖСК может расторгнуть договор генподряда и нанять нового подрядчика. Таким образом, схема ЖСК постепенно уходит в прошлое», – считает Александр Арсеньев.

Больше обязательств

В свою очередь, ДДУ накладывает на застройщиков больше обязательств. «По ДДУ работать, безусловно, сложнее, так как все его условия строго регламентированы 214-ФЗ, – говорит коммерческий директор «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад» Денис Бабаков. – Соответствие ДДУ требованиям 214-го закона, а также закона «О защите прав потребителей» постоянно контролируется органами прокуратуры и Роспотребнадзора. Ответственность застройщика по выполнению его условий о передаче квартиры дополнительно страхуется».

Действительно, с 1 января 2014 года действует закон об обязательном страховании застройщиков, ставший дополнительным фильтром, отсеивающим недобросовестные компании, поскольку застраховать сомнительные проекты достаточно сложно: «Общество взаимного страхования» (ОВС), страховые компании и банки очень серьезно подходят к оценке застройщиков. Отсутствие страховки станет основанием для отказа в государственной регистрации ДДУ Росреестром.

«Договор долевого участия свидетельствует о правомочности и прозрачности деятельности застройщика. Если строительная компания реализует квартиры по ДДУ, значит, она имеет проектную документацию, которая прошла государственную экспертизу и размещена на сайте, подтверждены права собственности или аренды на земельный участок, используемый для строительства многоквартирного дома, получено разрешение на строительство», – разъясняет Алексей Гусев. По его словам, сделать выводы о финансовой состоятельности застройщика позволяют данные, указанные в проектной декларации и ежеквартальной отчетности.

Есть мнение, что обязательная государственная регистрация ДДУ также исключает возможность двойной продажи квартир и других незаконных действий с ним. Вместе с тем процедура регистрации договоров в Росреестре удлиняет сроки оформления документов, а пока договоры не зарегистрированы, застройщик не имеет права привлекать средства дольщиков. Однако девелоперы, применяющие эту схему, не считают этот момент критичным.

«Я уверен, что задержка регистрации договоров в Росреестре – это явление временное и сложности будут преодолены. Показательно, и это заставляет особо задуматься, что из семи регионов, в которых работает ЮИТ, такие задержки есть только в Санкт-Петербурге, – рассказывает Александр Арсеньев. – В остальных регионах регистрация осуществляется в срок. Это означает, что регистрация в установленный законом срок абсолютно реальна и Петербург к этому придет».

Однако мнение о том, что отсутствие регистрации договора пайщика в Росреестре позволяет организовать двойные продажи квартиры, – заблуждение, уверена руководитель правового департамента O2 Group Надежда ХВОЩЕВСКАЯ. По ее словам, такие махинации возможны только при продаже квартир по предварительному договору. В случае же с ЖСК это прямо запрещено законом, поскольку количество членов кооператива не может превышать количество квартир в строящемся доме (статья 112 ГК РФ). «Для наших объектов мы сознательно выбрали схему ЖСК. И здесь важно понимать принципиальные различия между ДДУ и ЖСК. В первом случае в основе отношений – договор долевого участия, во втором – членство пайщиков, – объясняет Надежда Хвощевская. – При этом закон описывает четкую цель этого объединения – строительство жилья, и, соответственно, у его участников появляются возможности контролировать, например, расходование средств на возведение объекта».

Она добавляет, что возможны две схемы: когда ЖСК является и не является застройщиком. Второй случай регулирует закон об инвестиционной деятельности, и кооператив в этом случае выступает в качестве инвестора.

В целом при применении ЖСК на дольщиках лежит больше обязательств, чем при ДДУ. Так, в случае недостатка средств для завершения строительства члены жилищно-строительного кооператива солидарно несут ответственность по долгам кооператива. «То есть, если дом не будет достроен из-за проблем с финансированием, претензии покупатель сможет предъявить только ЖСК, – говорит Алексей Гусев. – Соответственно, ему самому, как члену ЖСК, придется дополнительно профинансировать строительство. Также в ЖСК возможны изменения в стоимости объекта, если такое решение будет принято на общем собрании пайщиков. В ДДУ стоимость квартиры фиксируется и не может быть изменена».

Кредит vs рассрочка

Важным моментом является отношение банков к применяемым застройщикам схемам реализации жилья. По наблюдениям строительных компаний, ряд банков менее охотно предоставляют ипотеку по договорам ЖСК, считая, что таким образом они не получают соответствующего обеспечения на период строительства. «Действительно, с 12 января 2015 года ВТБ24 прекратил оформление ипотечных кредитов на покупку квартир в домах, которые строятся с использованием механизма ЖСК, – комментирует пресс-секретарь ВТБ24 по СЗФО Иван МАКАРОВ. – Формально выдача такого рода ипотечных кредитов возможна – но только при условии, что дом сдан в эксплуатацию. Однако очевидно, что и предложение квартир в уже построенном ЖСК доме, и спрос на такие квартиры со стороны потенциальных заемщиков крайне малы». Он уточняет, что на такой шаг банк пошел в связи с резко изменившейся экономической ситуацией в стране и серьезным увеличением рисков, связанных с исполнением жилищно-строительными кооперативами своих обязательств.

517907_opt.jpeg

«Если говорить о кредитных программах для первичного рынка недвижимости, то в филиале аккредитован большой перечень объектов от наших партнеров-застройщиков и мы предоставляем ипотечные кредиты на приобретение жилья в них по договорам долевого участия, – говорит заместитель директора Санкт-Петербургского регионального филиала Россельхозбанка Иван ВЛАСЕНКО. – Эта форма наиболее популярна среди наших партнеров и клиентов, именно по ДДУ сейчас продается основная часть недвижимости в городе».

Однако не все кредитные организации столь категоричны. «Мнение по поводу того, что большинство банков не аккредитовывают жилые комплексы, которые реализуются по схеме ЖСК, не более чем миф. В реальной практике с ЖСК работает, например, Сбербанк. Партнерами «О2 Недвижимость» также являются такие крупные банки, как «Санкт-Петербург» и «Балтика». Так что клиентам, которые хотят приобрести недвижимость по схеме ЖСК, будет предоставлен широкий выбор ипотечных программ у разных банков», – уверена Надежда Хвощевская.

Хотя на государственном уровне более лояльное отношение все же к схеме ДДУ: так, программа «Ипотека с государственной поддержкой», в рамках которой субсидируются ставки по кредитам, устанавливает, что ЖСК и компании, реализующие апартаменты, льготами воспользоваться не смогут.

Но ЖСК имеют возможность предоставлять более длительную рассрочку платежей. «К плюсам данной схемы можно отнести то, что стройка может быть окончена, а рассрочка будет продолжаться. По 214-ФЗ право собственности у покупателя возникает после госрегистрации, тогда как в случае с ЖСК собственность наступает после полной выплаты пая, – объясняет Надежда Хвощевская. – И самое главное: в случае банкротства застройщика, который реализовывал квартиры по договорам долевого участия, единственный законный способ все-таки получить свое жилье – организовывать кооператив для достройки объекта».

Вопрос репутации

Компании и банки не исключают, что процесс перехода с ЖСК на ДДУ может активизироваться. «Усиливается понимание власти, что отличия в регулировании и контроле между ДДУ и ЖСК слишком велики, и чиновники будут ужесточать контроль и регулирование ЖСК, – считает Александр Арсеньев. – Этот процесс неизбежно повлечет переход все большего количества компаний на схему ДДУ. Застройщики скоро полностью уйдут от ЖСК в связи с фактической невозможностью использования этой схемы». По его словам, есть много примеров перехода застройщиков с ЖСК на ДДУ. Надо менять внутренние процессы и регламенты, но ничего особо сложного в этой процедуре нет.

Пока же крупнейшие петербургские застройщики работают и по ДДУ, и по ЖСК, не испытывая особых сложностей. И в договорах долевого участия, и в жилищно-строительных кооперативах есть минусы и плюсы, свои нюансы. Важнейшим фактором для застройщика остается его репутация и бэкграунд уже реализованных проектов, в том числе и в прошлый кризис.

Ольга Великанова

Похожие сообщения

X