жк днепропетровская 37 евродвушка
жк днепропетровская 37 евротрешка
жк днепропетровская 37 квартиры

Актуальное

Паркинг крупным планом

По данным ГИБДД, сегодня в Петербурге зарегистрировано 1,5 млн частных автомобилей.

Из них:

– 60% хранится в гаражах;

– чуть более 30% – на открытых площадках;

– около 6% – в паркингах.

750 открытых автостоянок,

450 коллективных гаражных автостоянок, а также примерно

150 паркингов дают городу в сумме примерно 300 тыс. машино-мест.

Общая площадь, занимаемая сегодня коллективными гаражами, около 990 га, т. е. примерно половина Васильевского острова.

– Хранение автомобилей в плоскостных гаражах – это проблема для Питера, которая с каждым днем будет ощущаться все острее,– заявляет генеральный директор ЗАО «СтройИнжиниринг» Руслан ЧИПЧИКОВ. – Неорганизованное хранение автомобилей примерно на 30% ухудшает пропускную способность наших дорог.

Манящая перспектива

Дефицит машино-мест в городе огромен, но инвестор не спешит вкладывать деньги в строительство паркингов. По словам председателя совета директоров группы компаний ГИСК «Стандарт» Сергея КОРОТКОВА, в Питере сейчас не более десятка компаний, которые занимаются развитием подобных проектов.

Рынок паркингов освоен примерно на 10%, свободных ниш на нем достаточно. Речь идет о самостоятельных паркингах. Многоуровневые гаражи в составе жилых, офисных и торговых комплексов решают узкие задачи.

– Одна из основных бед – вялый спрос на покупку и аренду мест в паркингах, – считает Руслан Чипчиков. – Причин тому несколько. У российского автовладельца нет понимания, что владение автомобилем подразумевает его содержание, в том числе и покупку для него «квартиры». В России, в отличие от других стран, нет закона, который обязывал бы автовладельца хранить автомобиль цивилизованно.

Корпоративному покупателю в принципе интересны возможности поэтажного использования парковочной части паркинга под размещение автосалонов по продаже/сдаче в аренду автомобилей, автоломбарда, автопарка, такси или гостиниц для крупных авто. Но с кризисом деловая активность компаний, в потенциале развивающих подобные проекты, снизилась.

По европейским меркам цена машино-места в паркинге должна составлять примерно 40% от стоимости автомобиля, что делает покупку реальной. В России высокая цена не способствует росту спроса.

– Сегодня себестоимость строительства одного машино-места в паркинге боксового типа составляет примерно

35 тыс. евро, – сообщает начальник отдела инвестиционных проектов ГУП «Городской центр автостоянок и гаражей» Николай ЧЕБУРАНОВ. – Прибавим сюда решение инвестором правовых и социальных вопросов, учтем, что рентабельность проекта не превышает 25%, и на выходе получим сумму 600–800 тысяч рублей.

По сравнению со 100–150 тысячами рублей за индивидуальный типовой гараж выбор среднестатистического владельца автомобиля будет очевиден. Платить сегодня такие деньги за комфортабельный «дом» для машины, по подсчетам Петербургского ВОАМ, готовы лишь 20% автовладельцев.

– Такие цены – объективная реальность. Строительство паркингов по своим затратам обходится не дешевле, чем любой вид коммерческой недвижимости, – объясняет позицию строителей Руслан Чипчиков. Некоторые эксперты считают, что спасти положение могла бы реально действующая система кредитования по типу гаражной ипотеки, которая сегодня активно развивается и применяется в Москве.

Низкорентабельный потенциал

Строительство наземных паркингов, по сравнению с жилой недвижимостью, бизнес еще низкорентабельный. Первые квартиры продаются уже на начальном этапе строительства, а продажа машиномест в паркингах начинается, как правило, только на завершающем этапе проекта. К моменту сдачи в эксплуатацию остаются непроданными 30–50% парковочных мест.

– Срок окупаемости тех паркингов, где машино-места предназначены для продажи, 3–5 лет, при аренде срок окупаемости проекта увеличивается до 10 лет. Чтобы стать привлекательным для инвестора, такой «социально окрашенный» бизнес нуждается в преференциях. Например, приобретение земли на торгах увеличивает стоимость проекта примерно на 30–50 млн рублей. Участки под строительство паркингов должны выделяться целевым назначением, – убежден Сергей Коротков.

Городских программ, призванных стимулировать инвестиционный интерес к сегменту, с 1997 года, когда был утвержден первый перечень строительства многоэтажных паркингов, было немало. По оценкам экспертов, реализованы они едва ли на треть.

– По поручению правительства города ГУП «Городской центр автостоянок и гаражей» в соавторстве с КУГИ, КГА, Комитетом по земельной реформе, Комитетом по строительству и Комитетом по транспорту разработана и проходит согласование адресная программа с перечнем более 200 земельных участков. В ее рамках планируется освободить будущего инвестора от внесения средств на развитие инфраструктуры города, а также снизить налоговое бремя.

Территория будет выделяться будущему инвестору в аренду, после окончания строительства землю можно выкупить в собственность либо заключить договор долгосрочной аренды сроком на 49 лет. При этом в собственность городу передается от 15 до 25% машино-мест, – сообщает Николай Чебуранов.

Пока в вопросе размещения паркингов акцент сделан на территории, которые занимают гаражные кооперативы. Это еще один осложняющий момент для инвестора. Строить паркинг по схеме долевого строительства, с привлечением средств бывших владельцев гаражей – затея непростая. Заказчиком здесь выступает коллектив участников гаражных объединений. В качестве стартового взноса, хотя и условного, можно рассматривать сумму компенсации 35–45 тыс. руб., которую выплачивает членам кооперативов инвестор.

Выход – под землей

В проектном отношении оптимальным вариантом паркинга, по оценкам экспертов, остается надземный многоярусный (5–6 этажей) гараж с обособленными боксами общей вместимостью до 300 машино-мест. В таком проекте минимум инженерных рисков и проблем с согласованиями.

Строительство подземных паркингов связано с рисками, которые усугубляются в историческом центре. Здесь остро нужны подземные парковки, однако считается, что при строительстве невозможно обеспечить приемлемый уровень осадки окружающих зданий. По мнению экспертов, любое вмешательство приведет к трещинам.

– Тема освоения подземного пространства оказалась роковой для окружения «Невского паласа», – напомнил член президиума петербургского отделения ВООПИиК Александр КОНОНОВ. –

В результате реконструкции и строительства небольшого подземного паркинга в аварийное состояние приведены три здания. Паркинг под отелем «Гранд палас» отозвался трещинами на отреставрированном Театре музкомедии.

В скорбном списке легендарный дом Мурузи, Юсуповский дворец, дом Лобанова-Ростовского и многие другие.

Технологии, которые приходят к нам с Запада, способны в известной мере решить эту проблему, однако все они весьма затратны. По мнению директора инвестиционного департамента петербургского офиса Colliers International Николая КАЗАНСКОГО, себестоимость подземной парковки и сегодня в два-три раза выше, чем у профильных наземных объектов сопоставимой площади.

– Чтобы такой проект был экономически эффективным, в него надо добавлять коммерческие функции. Стоимость строительства может превысить 3 тыс. евро за кв. метр. Окупаемость проекта – минимум 10 лет.

Места в подземных паркингах в центре города целесообразно сдавать в долгосрочную аренду. Сейчас ее ориентировочная стоимость около 2000–3000 рублей в месяц за машиноместо.

Как правило, такие проекты становятся возможными в партнерстве с крупными иностранными девелоперами. Например, один из мировых лидеров в строительстве и эксплуатации паркингов – компания Vinci Рark – подписал предварительное соглашение с петербургской компанией «Импульс» о работе над проектом в Петербурге. По данным РБК daily, стоимость программы, рассчитанной до 2015 года, оценивается в 300 млн евро. Планировалось, что за 7 лет «Импульс» построит в Петербурге 10–15 подземных парковок. Однако сегодня, как сообщили в компании, проект заморожен.

Пока технологии строительства подземных паркингов отрабатываются на проектах, подобных тому, о котором объявила Megapolis Property Management весной этого года .

Деловой комплекс Quattro Corti на Почтамтской улице, 3–5 стоимостью $70 млн предполагает наличие многоуровневой автоматизированной стоянки на 60 мест, оборудованной системой механической парковки TRASPARK TM. Техническое обоснование подземной части комплекса выполнили отечественные специалисты из НПО «Геореконструкция-Фундаментпроект».

Юлия Соборницкая

Другие материалы по теме

Другие материалы по теме не найдены.
X