жк Днепропетровская 37 студия 3,9

Экология мышления. Как советская ментальность мешает экономить ресурсы

Технологии «зеленого» строительства и соответствующая сертификация энергоэффективности зданий пришли в Россию почти 10 лет назад. Но отсутствие нормативной базы и советские привычки считать деньги и экономить ресурсы не позволили в полной мере развить экодевелопмент. В коммерческой недвижимости он оказался переоценен, а рынок жилья вовсе обходит тему стороной.

Зеленое строительство
Фото: pixabay.com

Мировые тенденции «зеленого» строительства берут начало в далеком 1973 году, когда арабские страны взвинтили цены на нефть в четыре раза – Старый и Новый Свет, сидевшие на серьезном импорте нефти из этого региона, столкнулись с задачей – как строить и эксплуатировать здания и весь комплекс городского хозяйства, при этом экономя энергоресурсы, рассказывает генеральный директор EST Group Евгений ТЕСЛЯ. В 1990-е зарождаются первые международные стандарты – это система BREEAM и LEED. В 2002 году был создан мировой совет по строительству «зеленых» зданий, а в 2009 году на волне кризиса об энергоэффективности и экономии задумались и в России. Сейчас в нашей стране по системам BREEAM и LEED сертифицировано всего около 110 объектов, большая часть из них – это коммерческая и нежилая недвижимость. Например, по системе LEED сертифицированы объекты научного центра «Сколково», МФЗ «Лахта Центр», сертификацию BREEAM проходили все спортивные объекты олимпийского Сочи – 2014.

«Лет 10 назад энергоэффективное строительство в России воспринималось как западная экзотика, которая вряд ли приживется в нашей стране. Но ситуация изменилась, пришло осознание, что «зеленые» проекты не только имеют положительный имидж у инвесторов, но и экономически выгодны за счет уменьшения стоимости эксплуатации. Все больше зданий в Петербурге и России строится с учетом требований энергетического и экологического проектирования», – подтверждает генеральный директор «Ренейссанс Констаркшн» Андрей ВЛАСЕНКО. Бизнес-центры «Ренейссанс Девелопмент» уже получили сертификаты LEED.

По словам генерального директора Knight Frank St.Petersburg Николая ПАШКОВА, в Петербурге 11 бизнес-центров общей площадью около 203 000 кв. м, построенных по принципам green development и получивших соответствующие сертификаты.

«Действительно, много лет назад строить энергоэффективные бизнес-центры было модно, – признает эксперт. – Но сейчас мы смотрим в базу и видим два одинаковых бизнес-центра по классу. Один с «зеленым» сертификатом, другой без – арендные ставки, то есть доходность, у них абсолютно идентичные. «Мы не можем гарантировать клиенту прирост арендной ставки из-за сертификата. Был период, когда было много иностранных компаний, у которых размещение в сертифицированных бизнес-центрах было корпоративным требованием. Но сейчас таких немного, и по политическим причинам их больше не будет», – уверен господин Пашков.

В 2002 году был создан мировой совет по строительству «зеленых» зданий, а в 2009 году на волне кризиса об энергоэффективности и экономии задумались и в России

Зеленая ложка дегтя

С сертификацией и вообще внедрением «зеленых» технологий и экоматериалов в жилищном строительстве все еще хуже, говорят эксперты.

В основном девелоперы заинтересованы в «зеленых» технологиях в качестве маркетингового хода. «В большинстве случаев это некая имиджевая составляющая для самого застройщика. Экологичный проект воспринимается покупателем как качественный, удобный для проживания и с «зеленым видом» из окна, – рассуждает Евгений Тесля. – Чтобы показать покупателю заботу о нем, нужно оценивать микроклимат. Например, внедрять математическое моделирование, которое оценивает работу систем внутри отдельной квартиры. Этот инструмент применяют немногие, но те, кто проходит сертификацию, обязательно. Нужно доказать покупателю, что все примененные инженерные системы работают эффективно. Сертификация может дать картину будущих эксплуатационных затрат на объекте и возможных резервов для экономии платы».

С такой точкой зрения не согласен господин Пашков: «На загородном рынке, что в частном секторе, что в загородном коттеджном девелопменте, технологии энергоэффективности куда популярнее, чем на рынке многоквартирного жилья. Это связано с тем, что люди там более грамотные, они лучше считают деньги и уже на этапе строительства задумываются о том, какие затраты в дальнейшем они будут нести на содержание дома. Мы прекрасно понимаем, что содержание ИЖС достаточно затратное мероприятие».

А вот на рынке многоквартирного жилья, и особенно в экономклассе, по наблюдениям Knight Frank St.Petersburg, покупатели при покупке не думают над тем, сколько они в дальнейшем будут платить за содержание квартиры. «Все-таки менталитет покупателя сформировался в советские времена, когда содержание квартиры было почти бесплатным, эта установка жива до сих пор. Управляющие компании не дадут соврать – даже богатые люди, купив огромную квартиру, забывают или не хотят платить коммуналку», – сокрушается эксперт.

Менталитет покупателя сформировался в советские времена, когда содержание квартиры было почти бесплатным, эта установка жива до сих пор

По его словам, при выборе квартиры люди смотрят на локацию, цену, планировки. Вопрос энергоэффективности технологий, материалов совершенно не входит в число категорий, учитываемых покупателем при выборке квартиры. «Именно поэтому мы и видим, что в сегменте жилищного девелопмента эти концепции энергоэффективного жилья остаются в зачаточном состоянии, – разводит руками Пашков. – У застройщиков нет ни экономического, ни даже маркетингового стимула строить и продавать такое жилье, заниматься сертификацией, поскольку это увеличивает капзатраты на строительство минимум на 4%».

Господин Тесля приводит другие цифры: стоимость увеличивается лишь на 0,1%. При этом, если говорить об экологичных бизнес-центрах, последующие энергозатраты снижаются на 25–45%.

Еще один весомый фактор – добровольность такой сертификации. По словам эксперта, в Европе энергоэффективность и «зеленое» строительство поддерживается нормативной базой. Во-первых, застройщику иногда просто не дадут построить энергонеэффективное здание. Во-вторых, это зачастую банально субсидируется тем или иным способом со стороны государства.

«У нас же в России пока нет ни стимулирования, ни экономической целесообразности – нет никакого смысла для экодевелопмента. Спроса на это с рынка нет, прибыли тоже. Почему «Мирланд» с «Триумф Парком» (единственный проект в Петербурге, сертифицированный по системе BREEAМ) остался единственным – потому что все на это посмотрели, поняли, что по цене особо добавленной стоимости к квадрату рынок не нагнал, а капвложения, инвестиции в это были влиты немалые. Сколково, Олимпиада – все госпроекты. В этом плане дорогой грин-девелопмент как нельзя лучше ложится на стратегию государства покупать все максимально дорого и неэффективно», – доказывает господин Пашков.

Изнутри экологичного рынка

Его слова отчасти подтверждают и сами игроки рынка. Так, по мнению генерального директора ГК «Красная стрела» Николая УРУСОВА, экодевелопмент так и будет оставаться добровольным и убыточным мероприятием, пока россияне по советской привычке будут воспринимать коммунальные ресурсы как «условно бесплатные». Если сравнить стоимость ресурсов с Европой и Азией, то мы увидим разницу в десятки раз. Если в Европе содержание дома или квартиры может исчисляться тысячами евро, то в России – дай бог сотня, и если россиянин в результате мероприятий по энергоэффективности будет платить за квартиру не 3700 рублей, а 3200 – ощутимой разницы он не заметит. Людям не нужна эта экономия.

Жилые комплексы с международными стандартами«Действительно, я не припомню вопроса от потенциального клиента – какие преимущества мне даст сертификат жилого комплекса по «зеленому стандарту». Это, скорее, маркетинговая история, и конкретно в 2018 году это никому не надо. Но это никому не нужно, пока этого нет на рынке, и, быть может, уже через несколько лет это станет нормой для любого застройщика, – объясняет Урусов. – Проект – это не единовременное событие, это цикл на два-пять лет. К моменту достройки экодевелопмент вполне может войти в тренд. Да, там есть увеличение сметной стоимости проекта на 1–2%, но это шаг вперед для отрасли».

Сейчас «Красная стрела» начала процедуру сертификации жилого комплекса «Аист» по международному «зеленому» стандарту BREEAM. Это будет всего лишь третий (после «Триумф Парка» и ЖК «Современник» в Казани) жилой комплекс, получивший этот сертификат. Возможность «повесить» сертификат «Аист» получит после ввода в эксплуатацию и при условии набора необходимого количества оценочных баллов по 10 направлениям: менеджмент, здоровье, транспорт, энергия, вода, материалы, отходы, землепользование и экология, загрязнение, инновации. Оценка производится на всех этапах строительства здания – от проектирования жилого комплекса до его ввода в эксплуатацию.

В процессе сертификации ЖК «Аист» компания «Красная стрела» выполнит более 50 обязательных жестких требований, которые предъявляются как к возводимому зданию, так и к девелоперу. В частности, для работы над объектом компанией привлечены такие специалисты, как эколог, специалист по акустике, инженер-гидрогеолог, специалист по энергомоделированию. Генподрядчик, ведущий работы на стройке, должен получить для этого сертификат экологического менеджмента по международному стандарту ISO 14000 и сертификат системы менеджмента по безопасности труда и охраны здоровья OHSAS 18001. В ходе строительства здания выполняются специализированные расчеты, например: моделирование естественной освещенности для помещений с постоянным пребыванием людей; компьютерное моделирование теплового комфорта для жителей согласно стандарту ISO 7730; энергомоделирование в соответствии с нормами ASHRAE Energy Standard 90.1 для оценки уровня энергоэффективности здания и выбросов углекислого газа в атмосферу.

Кроме того, «Красная стрела» полностью отказалась от применения асбестосодержащих материалов в строительстве и отделке помещений. На вводе в жилой дом будет установлена единая система доочистки водопроводной воды.

Спрос на «зеленое» жилье еще только формируется, особенно в угоду спросу и потребностям «миллениалов», которые к 2020 году составят более 1/3 населения мира

Пожалуй, наиболее эффектным экосимволом ЖК «Аист» станет зеленый газон на кровле двухуровневого физкультурно-оздоровительного комплекса. Кроме эстетической функции, газон выполнит и экологическую – избавит окружающую среду от вредных испарений при нагревании кровельного покрытия.

В местах общего пользования будут установлены экономичные светодиодные светильники с датчиками движения. В квартирах – радиаторы с терморегуляторами, которые позволят устанавливать и поддерживать в помещениях желаемую температуру. На кухнях и в санузлах предусмотрены датчики протечек. Приток воздуха в квартиры будет осуществляться через шумоизолированные приточные клапаны, установленные в элементах оконного блока. Обязательны счетчики на воду, электричество, тепло, а также датчики пожарной сигнализации.

Верят в энергоэффективные решения для жилья и в холдинге «Эталон» Вячеслава Заренкова. Так, компания получила российский сертификат Green Zoom на комплекс «Серебряный фонтан» в Москве, аналогичный сертификат застройщик намерен получить для ЖК Botanica на Аптекарском проспекте вблизи Ботанического сада в Петербурге.

По мнению менеджера по формированию продукта холдинга «Эталон» Анны ЛЮБИМОВОЙ, спрос на «зеленое» жилье еще только формируется, особенно в угоду спросу и потребностям «миллениалов», которые к 2020 году составят более 1/3 населения мира. В числе важных требований этого поколения: здоровая среда обитания, безопасные строительные материалы, рациональность. Все это уже заложено в «зеленые» стандарты строительства. Уже сейчас потребность в управлении домом и расчете стоимости ресурсов проникает в бизнес и элит-классы недвижимости.

Благодаря применению «зеленых» технологий в строительстве первой очереди ЖК «Серебряный фонтан» экономия на энергоресурсах составит 36%, на оплате электроэнергии – 29%, на оплате тепловой энергии – 45% в год. При этом применение энергоэффективных решений позволило получить стоимостную экономию в 29,3%. Только экономия по энергопотреблению в жилом комплексе составит около 13,7 млн рублей в год.

В частности, в ЖК применена технология рекуперации и фильтрации воздуха, повышенная теплоизоляция стен (избежание теплопотери), система «умного отопления» (датчики температуры наружного воздуха гибко управляют работой индивидуального теплового пункта, забирая из городской сети только необходимый объем тепла). Компания будет сокращать неэффективное потребление воды, вводить энергоэффективное освещение и системы фильтрации воды. Все это работает на маркетинг: подтверждает клиентоориентированность, обосновывает цену «квадрата», усиливает позиции компании на рынке и подтверждает ее репутацию. Профит!

СПРАВКА


Сегодня в мире действует семь систем сертификации. Две международные – британская BREEAM и американская LEED. В России – не менее пяти собственных систем сертификации, крупнейшая из них – Green Zoom. При этом доля сертифицированного многоквартирного жилья в Европе и Америке составляет не менее 36%, в нашей стране – не более 3%.


Олег Белых

Другие материалы по теме

X