жк днепропетровская 37 квартиры 4.4

Актуальное

Земельный кризис: дно пройдено


Полнейшее игнорирование строительным комплексом аукционов по продаже участков под жилую застройку, анонсированных в первом полугодии, к осени сменилось оживлением на земельном рынке – спрос на участки явно возрос.

– Мы считаем, что дно земельного кризиса пройдено, – такой вывод сделал по итогам августовских торгов директор Фонда имущества Андрей СТЕПАНЕНКО.
Надо сказать, такого оптимистичного заявления рынок ожидал давно – фактически с конца 2008 года. Напомним, последний раз торги по продаже права аренды земельных участков под жилищное строительство состоялись в декабре прошлого года. Тогда компания «Гелион» приобрела право аренды участка площадью 3830 кв. м на Малой ул. в Пушкине за 48,4 млн руб.
Последние крупные торги по продаже права аренды территорий под строительство жилья состоялись в самом начале кризиса, в октябре 2008 года. На продажу были выставлены участки в 58 квартале Приморского района, на пересечении улиц Оптиков и Туристской. Победителями торгов тогда стали компании ЛенСпецСМУ и «ИПС». Нагрузка на землю составляла порядка $500.

История с географией

Первые в 2009 году результативные торги по продаже права аренды земельных участков под жилищное строительство состоялись ни много ни мало – 15 июля. До этого момента земельный рынок стоял на месте – сделок не совершалось в принципе. Кризис, разразившийся в финансовой сфере, полностью дезориентировал отрасль. И до середины лета ни один застройщик не рискнул приобрести в собственность или в долгосрочную аренду земельные участки под застройку.

Потепление финансового климата совпало с природным: на состоявшейся 15 июля серии торгов в Фонде имущества были переданы инвесторам в аренду два участка. Участок в Невском районе на Шлиссельбургском проспекте площадью 3756 кв. м выкупило под застройку ЗАО «Строительная компания «Юго-Запад». Второй участок в Красносельском районе на Ленинском проспекте площадью 29 356 кв. м достался ООО «Сервис-Строй». Размер арендной платы на весь срок строительства в первом случае составил 40.73 млн руб. (начальная цена была 31.73 млн руб.), во втором – 235 млн руб. Участки под жилье продавались совместно с участками под паркинги – 5178 кв. м и 2853 кв. м соответственно.

Июльский аукцион стал первым, на котором город выставил участки по цене примерно в пять раз ниже «докризисной». Такое решение было принято петербургскими властями в рамках мер по поддержке строительного комплекса. По словам экспертов рынка недвижимости, цены, по которым участки выставляются городом на торги, сопоставимы с ценами на землю 2004–2005 годов. Нагрузка на землю по итогам июльских торгов составила по первому участку порядка $140, по второму – порядка $80. И, как видим, результат не заставил себя ждать.

– Это безусловный успех. Торги дали первые сделки с землей под жилищное строительство за 8 месяцев кризиса, – подытожил тогда глава ФИ. – Теперь и у покупателей, и у продавцов есть ориентир. Это скажется как на сделках с государственной землей, так и на вторичных продажах – частный сектор всегда внимательно следит за ценами на торгах Фонда имущества. Мы прогнозируем, что к осени земельный рынок заработает в активном режиме.

Рынок разогрелся

Так и случилось. Вторые по счету торги по продаже права аренды земельных участков под строительство жилья состоялись 12 августа. Победителем торгов вышло не известное на петербургском строительном рынке ООО «Орбита». По информации Фонда имущества, эта компания аффилирована с победителем предыдущих торгов – ООО «Сервис-Строй».
Нынешнему победителю досталось два участка под жилищное строительство в Красносельском районе. Участок на Ленинском проспекте (северо-западнее пересечения с ул. Доблести) площадью 6627 кв. м был предоставлен в аренду за 42,4 млн руб. ООО «Орбита» под строительство жилого комплекса со встроенно-пристроенными учреждениями обслуживания и подземным паркингом на 81 машино-место. Второй участок на Ленинском проспекте (северо-западнее пересечения с ул. Доблести) площадью 27 198 кв. м был передан победителю под те же цели за 200 млн руб. В прошедших торгах приняли участие крупные игроки строительного рынка Петербурга.
За первый лот с ООО «Орбита» активно торговалась компания Setl City. Всего в торгах по первому лоту приняло участие шесть компаний, по второму – две.

– Цена на участки площадью до 1 га стабильно растет, – констатирует Андрей Степаненко. – И если на прошлых торгах участок на Шлиссельбургском проспекте, в Невском районе, был продан с нагрузкой на метр возводимых улучшений порядка 110$, то на сегодняшних торгах мы получили более высокую цену – порядка 150$ на метр возводимых улучшений. При этом цена крупных участков не изменилась, и на прошлых торгах и сегодня участки ушли по начальной цене, c нагрузкой на землю порядка 70$.
Фонд имущества видит спрос на участки площадью до 1 га. Именно на подготовке таких участков город сосредоточит свои усилия.
В ближайшее время на торги попадут еще 6 небольших пятен под жилую застройку. в том числе в Приморской юго-западной части Петербурга. В настоящий момент город вынужден дробить ранее сформированные крупные лоты по 5–7 гектаров земли на более мелкие.

Несмотря на ошеломляющий успех второго аукциона, отраслевые аналитики не спешат с оптимистичными прогнозами для бизнеса и поговаривают о спекулятивном характере последней земельной сделки.

Пулково-3 снова пустят с молотка

Пока кредитный рынок не установится и не начнется подъем, девелоперскому бизнесу на целинных просторах делать нечего. Крупные участки под застройку с долгосрочной перспективой так и не восстановили свою привлекательность на рынке. Девелоперы всерьез опасаются за будущее проектов и начинают отказываться от земельных участков, приобретенных на торгах.
По информации, полученной из Фонда имущества Санкт-Петербурга, на начало октября были запланированы торги по переуступке прав на последний участок в деловой зоне Пулково-3. ООО «Невское» в начале 2008 года приобрело право шестилетней аренды участка площадью 1,3 га за рекордную для данного места сумму почти $14 млн (по курсу ЦБ на февраль 2008 года). Тогда итоговая сумма в шесть раз превысила стартовую цену лота. В 2009 году компания ООО «Невское» приняло решение о прекращении работ по участку. Расплачиваться за долги прежнего инвестора предстоит победителю объявленных торгов. Новый покупатель должен будет выплатить городу остаток долга – 240,7 млн рублей ($7,6 млн.)
Однако в октябре стало известно, что торги переносятся на начало ноября. Эксперты рынка высказывают обоснованные сомнения, сможет ли сделка по переуступке прав состояться в принципе.
Спрос на деловую недвижимость восстановится не ранее 2012 г. А заявленная цена аренды ориентирована на докризисный уровень и значительно превышает текущие показатели рынка земли.

Подготовила Нонна Цай

Другие материалы по теме

X