Актуальное
160_600_Поплавок_уши_Строим_добро

Эксперты: Нужен единый документ, объединяющий ПЗЗ и закон о зонах охраны памятников

Поправки в Правила землепользования и застройки (ПЗЗ), внесенные правительством Санкт-Петербурга, повысят качество жилой среды, утверждают одни участники рынка. Другие считают, что все не так однозначно.

Автостоянка
Ольховский: Поправки в Правила землепользования и застройки отражают желание Смольного улучшить качество городской среды
(Чтобы увеличить, кликните на фото)

Летом 2015 года депутаты Законодательного собрания Санкт-Петербурга приняли поправки в генеральный план города, что потребовало внесения изменений в отдельные законы и подзаконные акты, в том числе в закон о Правилах землепользования и застройки.

Осенью прошлого года городское правительство внесло поправки в закон о ПЗЗ, которые, по словам вице-губернатора Санкт-Петербурга Игоря Албина, будут утверждены в апреле 2016 года.

В январе и феврале 2016 года новые правила прошли общественные слушания. До конца марта ПЗЗ будут обсуждаться на заседаниях рабочей группы с участием заинтересованных сторон.

Инициатива сверху

Смольный, в частности, предлагает ограничить предельную высоту застройки в городе до 40 м. Если «нельзя, но очень хочется», предельный параметр может быть преодолен с согласия комиссии по землепользованию и застройке. Прописаны новые требования к озеленению и расчету машино-мест (м/м). И что немаловажно – с принятием поправок Правила землепользования и застройки перестают быть законом и спускаются на уровень постановления правительства.

С принятием поправок Правила землеполь­зования и застройки перестают быть законом

На сайте комитета по градостроительству и архитектуре (КГА) проект ПЗЗ размещен в виде отсканированного изображения. Работать и вносить предложения в документ такого формата проблематично, отмечают эксперты. Возможно, поэтому застройщики без особого энтузиазма и детализации комментируют новый проект ПЗЗ.

Поправки в ПЗЗ отражают желание Смольного улучшить качество городской среды, считает вице-президент РГУД Александр Ольховский. «Важно, что существует преемственность – планируемые изменения не рубят все на корню, они позволяют продолжать проектирование и строительство в нормальном режиме», – отметил президент РГУД Михаил Возиянов.

Директор Центра экспертиз ЭКОМ Александр Карпов считает, что это «фактически новый документ». Достаточно того, что правила перестают быть законом.

Вместе с тем генеральный директор НП «Объединение строителей Санкт-Петербурга» Алексей Белоусов не видит в проекте поправок ничего принципиально нового или того, что могло бы серьезно повлиять на инвестиционный климат Санкт-Петербурга, поэтому поправки, разработанные Объединением строителей СПб, носят чисто технический характер.

«Что касается ограничения по высоте застройки – это скорее пожелание, чем реальное ограничение, – считает он. – Комиссия по землепользованию и застройке на специальных слушаниях будет рассматривать возможные отклонения по высотности и может разрешить застройщику применить те параметры, которые указаны в предыдущей редакции ПЗЗ, – не зря же в скобках осталась величина из действующих правил».

Спорные предложения

Не всех остановили «трудности перевода» проекта ПЗЗ, размещенного на сайте КГА. Детально разобралась с предлагаемыми нововведениями руководитель отдела комплексной экспертизы ООО «Негосударственный надзор и экспертиза» Алина Плетцер. Эксперт перечислила наиболее чувствительные для застройщиков изменения. Так, проект вводит понятие «максимальная высота зданий». Предлагается в предельной высоте учитывать выходы на кровлю, которые, как правило, занимают незначительную часть крыши, и не учитывать машинные помещения лифтов, которые могут иметь значительные размеры и практически выглядеть как технический этаж, что вызывает недоумение.

Аптека
Плетцер: Размещение объектов нежилого значения допускается, если они имеют обособленные вход, подъезд и парковочные места и при соблюдении строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил и норм
(Чтобы увеличить, кликните на фото)

Упрощены требования и параметры в части отступа для зданий без окон, однако для зданий с окнами требования стали еще неопределеннее.

 

Вместе с тем есть и положительный момент, заметила эксперт. Так, решился вопрос, как быть с объектами реконструкции, у которых граница земельного участка идет практически по обрезу фундамента. Проект дополнен фразой о том, что предельный параметр в части отступа не применяется к объектам, подлежащим реконструкции без изменения местоположения объекта, при условии выполнения иных предельных параметров разрешенного строительства.

Предполагается также пересмотреть коэффициент использования территории. Границу классификации этажности планируется провести не по девятому этажу, как сегодня, а по восьмому. Для участков малоэтажной и среднеэтажной жилой застройки (до восьми этажей) коэффициент оставить 1,7, а для высотной застройки (восемь этажей и выше) снизить с 2,3 до 2,0. То есть для восьмиэтажных домов коэффициент может вырасти с 1,7 до 2,0 (уплотнится).

Изменения коснутся перечня предельных параметров застройки. Так, например, исключается параметр «максимальная высота ограждения». А термин «минимальная площадь» предлагается заменить на «предельный размер земельного участка». Получается, что участок может быть только таким – он же и минимальный, и максимальный, поскольку предельный.

При такой трактовке у инвесторов, которые хотят застраивать свой земельный участок поэтапно, могут возникнуть проблемы, обращает внимание Алина Плетцер. Ведь их могут ограничить, ссылаясь на предельный размер. В то же время если инвесторы будут читать этот термин как максимальный, то они будут стараться размежевать земельный участок по максимуму, то есть нарезать лоскутное одеяло, пояснила она.

Сегодня крупный застройщик, получая большую территорию, самостоятельно ее межует по мере освоения. При этом ведется комплексное проектирование – площадь озеленения, количество машино-мест, размещение проездов и т. д. рассчитывают на всю территорию. А если девелоперу будут выдавать размежеванную территорию, он будет вынужден все нормативы рассчитывать отдельно для каждого участка, что усложнит проектирование и снизит качество жилой среды.

Если на поверхности земли ужесточены требования, нужно увеличить степень свободы инвесторов за счет подземного строительства

Существенная правка коснулась статьи, связанной со встроенными и пристроенными помещениями. В действующих правилах площадь нежилых помещений в таких объектах может занимать до 30% общей площади жилых домов, исключая подземную часть. Предлагается для среднеэтажной застройки этот показатель снизить до 20%, для высотной – до 15% общей площади, включая подземную часть. Расширен по сравнению с общей частью проекта ПЗЗ перечень видов (кодов) разрешенного использования, представленный в таблице 3 проекта. Так, согласно таблице, в пристроенных и встроенно-пристроенных помещениях можно размещать детские дошкольные и медицинские учреждения, в то время как в перечне общих положений эти коды отсутствуют.

Возникает вопрос, каким перечнем должна руководствоваться экспертиза, недоумевает Алина Плетцер. Более того, часть кодов не имеет четкой методики расчета предельных параметров (по озеленению, размещению машино-мест и т. д.), а это значит, что проектировщики могут посчитать по одному, экспертиза – по другому, служба надзора – по третьему. Также уточняется, что размещение объектов нежилого назначения допускается, если они имеют обособленные вход, подъезд и парковочные места и при соблюдении строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил и норм.

Остается больным вопросом тема озеленения. Появились новые формулировки, которые, на взгляд эксперта, ограничивают возможность использования подземного пространства. Так, согласно новым требованиям, 70% озеленения земельного участка может размещаться на эксплуатируемой кровле стилобата или иных застроенных частях земельного участка при условии размещения 50% озеленения при толщине грунтового слоя не менее 1,5 м и 20% озеленения при толщине слоя менее 1,5 м.

Таким образом, поясняет Алина Плетцер, с одной стороны, предлагается послабление размещения озеленения на инверсионных кровлях, с другой – ужесточение, поскольку 30% озеленения должно размещаться только на незастроенных территориях.

Зеленые насаждения
Сафронова: Требование размещать часть машино-мест на открытых стоянках и исключение из озеленения георешеток не способствуют улучшению жилой среды
(Чтобы увеличить, кликните на фото)

«Удивляет формулировка требования по насыпке земли глубиной в 1,5 м. Очевидно, что разработчики под этим подразумевали посадку деревьев и кустарников, но почему-то прямо это не прописали. Поэтому инвестор может посеять там и газоны – закон его в этом не ограничивает. Кроме того, в новой формулировке ПЗЗ предлагается исключить георешетки из форм озеленения. Если депутаты поддержат эту инициативу, зоны, где обустраивались георешетки (автостоянки, проезды для пожарной техники), будут закатываться в асфальт – так дешевле», – предупредила она.

 

Изменился расчет количества парковочных мест. Если сегодня при проектировании многоквартирного жилого дома требуется предусмотреть одно машино-место на 80 кв. м общей площади квартир, то предлагается одно м/м на 70 кв. м.

Для объектов общественного назначения, таких как гостиницы, предлагается отменить их деление по категориям и ввести единую норму – 10 м/м на 100 гостиничных мест (сегодня для гостиниц 4* и 5* – 13 м/м, для иных категорий – 9).

Новые правила предусматривают единый расчет и для объектов торговли: одно м/м на 20 кв. м торговой площади (сегодня расчет ведется от количества работников и посетителей). Причем не понятно, входят ли в торговую площадь, например, коридоры. Эти нововведения ограничивают инвестора – если сегодня технологией можно обосновать какое-то определенное количество машино-мест, то при новых правилах это сделать не удастся.

Кроме того, новые правила требуют 12,5% от общего числа машино-мест размещать на открытых стоянках. Помимо этого, нужно предусмотреть пожарный разрыв, расстояние от жилых зданий и т. д., что приведет к значительному сокращению площади застройки, особенно для высотных зданий. Но и это еще не все – сократилось максимальное расстояние пешеходной доступности к парковкам-спутникам: с 500 до 400 м.

Алина Плетцер на конкретном примере пояснила, что с утверждением новых ПЗЗ изменится для одного из объектов, находящегося в Петроградском районе (в территориальной зоне Т3ЖД3). Если в действующих правилах прописаны достаточно лояльные нормативы застройки для данного земельного участка, то в новых ПЗЗ они будут ужесточены. Так, по существующим правилам здесь необходимо обеспечить размещение одного машино-места на 150 кв. м общей площади квартир. С принятием новых правил требуется одно машино-место на 70 кв. м общей площади квартир. Таким образом, площадь под парковку должна увеличиться более чем в два раза. Также значительно изменятся нормативы и по озеленению.

Помимо этого, пока не ясно, как будет осуществлен переход от действующих ПЗЗ к новым. «Не понятно, на кого распространяются новые правила, что делать с объектами, в которых согласован проект планировки территории», – резюмировала эксперт.

Ограничения по высоте застройки – это скорее пожелание, чем реальное ограничение

По мнению генерального директора ООО «Негосударственный надзор и экспертиза» Ольги Сафроновой, многие предложения в проекте ПЗЗ спорные. Так, требование размещать часть машино-мест на открытых стоянках и исключение из озеленения георешеток не способствуют улучшению жилой среды. А изменение нормативов по озеленению и машино-местам, с одной стороны, вынуждает снижать высотность зданий, плотность застройки земельного участка, с другой – снижает инвестиционную привлекательность проектов, влечет увеличение стоимости квадратного метра, что в условиях кризиса чревато разорением компаний. По ее мнению, если на поверхности земли ужесточены требования, нужно увеличить степень свободы инвесторов за счет подземного строительства.

Кроме того, новые правила «стригут под одну гребенку» все районы без учета их специ­фики – центральные (за исключением зон регулирования застройки), спальные, курортные, хотя в них сложилась разная структура застройки и среда.

Ольга Сафронова обратила внимание на то, что режим использования земельного участка регулируют Правила землепользования и застройки и закон СПб № 820-7 («О границах зон охраны объектов культурного наследия…»). Когда вступят в действие новые ПЗЗ, эти два документа будут противоречить друг другу и в городской закон № 820-7 нужно будет вносить изменения. Этого можно было избежать.

«Считаю, нужно было разрабатывать не новую редакцию ПЗЗ, а единый закон, объединяющий эти два режимных документа. Кстати, так и предполагалось изначально, но КГА и КГИОП не нашли общего языка», – отметила она.

Ирина Кравцова

В печатной версии название статьи “Под одну гребенку” – (журнал “Строительство и городское хозяйство”, № 163, март, 2015 г.)

Похожие сообщения

X