жк днепропетровская 37 евротрешка

Актуальное

Город, опоясанный жильем

За пять лет обсуждений, выработки утопичных концепций и громких публичных деклараций освоение промышленных зон превратилось в несмешной градостроительный анекдот: городские власти фактически не контролируют развитие площадок редевелопмента, бизнес же, исполняя свою функцию, уже запланировал там около 16 млн кв. м «стандартного» жилья.

Дома
Фото: dp.ru

В апреле 2018 года исполнится ровно пять лет с того момента, когда губернатор Георгий Полтавченко с трибуны Законодательного собрания пообещал: многоэтажки в промзонах строить не дадим! «Все заявки (поправки в Генплан в 2012 году) на эти территории предусматривали перевод земель в категорию высокодоходной жилой застройки. По сути дела, нам предлагали построить стену из многоэтажек вокруг центральных районов», – пояснил градоначальник, добавив, что на землях бывших промышленных предприятий появится комфортабельная среда с современными, удобными для жизни кварталами, хорошей инфраструктурой и рекреационными зонами. Для этого градоначальник, правда только устно, ввел формулу: 40% территорий отдадут под жилье, 30% под деловую функцию, 30% займет рекреация и зоны отдыха.

Сразу скажем – ни одного проекта по этой формуле за пять лет в промзоне так и не появилось, зато в декабре 2017 года на заседании правительства, когда речь вновь зашла о «сером поясе», губернатор посетовал, что строятся там «высотки из стекла и бетона, которые не соответствуют петербургскому стилю».

Справедливости ради отметим, что назначенный в 2015 году на пост главы КГА выходец из архитектурного сообщества Владимир Григорьев пытался сдвинуть дело с мертвой точки, попутешествовал по международным выставкам и привез, в конце концов, идею международного конкурса по развитию нескольких крупных промышленных зон – Екатерингоф, Волковская и Французский ковш, откуда власти планируют перебазировать на Парнас принадлежащий городу мукомольный комбинат ГУПа «Продовольственный фонд». Проектировщикам дали несколько сотен гектаров земли и полную свободу действий.

Апофеозом полной градостроительной растерянности стал конфликт двух комитетов, наглядно показавший, что никакой единой «линии партии» в плане развития промплощадок просто нет

В сентябре 2016-го Георгий Полтавченко с интересом просмотрел урбанистические фантасмагории вроде расширения Обводного канала, переноса Балтийского вокзала, двухуровневых парков, отелей в помещениях элеватора и пожелал участникам воплощения их идей в «последующей градостроительной политике». А в КГА тогда робко заметили, что Смольный находится – внимание! – в самом начале пути и это только первый шаг к осмыслению проблематики. «Мы приходим к пониманию того, что с данными территориями действительно надо что-то делать», – комментировали в прессе представители комитета.

Апофеозом полной градостроительной растерянности стал как будто случайный конфликт двух комитетов, наглядно показавший, что никакой единой «линии партии» в плане развития промплощадок просто не существует. Так, в марте 2017 года, обсуждая будущий Генплан, схлестнулись глава комитета по промышленной политике и инновациям Максим Мейксин и глава КГА Владимир Григорьев. Первый был резок: за пятилетку площадь городских промпредприятий сократилась на 6000 га (с 19 000 до 13 000 га), при этом только по части из них (3500 га) есть граддокументация. А всего с 1990-х годов город лишился 120 крупных предприятий. Непосредственно глава комитета критиковал никудышные проекты редевелопмента – от перевода земель под жилье город ничего не выигрывает, но наоборот – лишается инвестиций и налогов, получая бюджетные расходы на инженерное обеспечение опустевших площадок и новые дороги.

В свою очередь, Григорьев парировал тем, что сохранять все предприятия в городе нецелесообразно, да и соседствовать «промке» с жильем – просто вредно. Как рассказывают источники на рынке, у двух комитетов действительно есть разногласия по поводу судьбы спорных территорий. И за спиной Мейксина – славный традициями промышленный комплекс, а у Григорьева – строительное лобби. Как бы то ни было, принятие нового Генплана отложено до 2021 года, за три года комитеты смогут договориться. Ну или поменять председателей.

Проект ЖК "Второй квартал"
Изображение: gloraxgroup.com

А к концу года выяснилось, что город и вовсе не знает, что творится у него на бывших промышленных землях. Так, на одной из конференций начальник управления застройки города (КГА) Людмила Марковская заявила, что инвентаризация городских промышленных зон еще «только начата», экологические угрозы данных территорий также еще предстоит оценить.

Верхи не могут…

А пока городская администрация спорила между собой и гоняла концепции по безынтересным конкурсам, бизнес взял все в свои руки. Москвичи Glorax Development весь 2016 и 2017 годы скупали земли в южной части Лиговского проспекта, и в итоге к осени 2017 года у них в портфеле оказалось около 25 га промышленной Лиговки, которую они и внесли в Правила землепользования и застройки как территорию Комплексного и устойчивого развития (КУРТ), пообещав построить здесь 730 000 кв. м жилья. За основу, кстати, они взяли как раз победителя конкурса КГА – голландскую концепцию реновации Волковской от MLA+.

В целом получился очень красивый и потенциально коммерчески успешный проект. Если бы не два момента: во-первых, свой основной участок (бывшие земли «дочки» РЖД – «ТрансКонтейнер») компания застраивать жильем не может, зона предполагает только общественно-деловую застройку, нужны изменения в Генплан, а значит, территория «заморожена» как минимум на четыре-пять лет. Второй аспект – поправки в № 214-ФЗ, которые делают реализацию проектов комплексного освоения крайне затруднительной.

Как бы то ни было, но отважные люди из Glorax стали единственным инициатором проекта КУРТ по заявке правообладателя участка (не считая площадок АИЖК). Напомним, согласно № 373-ФЗ, в рамках КУРТ застройщик обязан построить всю инфраструктуру за свой счет, без участия бюджета. В проектах планировки прописываются точные графики реализации очередей жилья – переносить сроки ввода не получится. Кроме того, инициатор обязан взаимодействовать (выкупать, если потребуется) участки всех собственников, попавших в границы КУРТ.

Смольный, по сути, расписался в полном бессилии реализовать проекты КУРТ по собственной инициативе – новых точек роста город не видит

И пилотный проект москвичей из Glorax Development тем ценнее, что Смольный, по сути, расписался в полном бессилии реализовать подобные проекты по собственной инициативе – новых точек роста город не видит. Например, накануне КГА просто выбросил четыре крупные зоны (общей площадью под 400 га) устойчивого развития, которые сам же и включил в перечень в июле 2017 года. Власти так и не придумали, как развивать крупную пустующую зону бывшего ОАО «419 Авиационный ремонтный завод», территорию между Киевским и Красносельским шоссе, золоотвал на Дальневосточном и частную инициативу по строительству малоэтажного квартала в Лисьем Носу. Как отметили в КГА, решение было принято на основе анализа, который показал «неэффективность» освоения этих площадок. Вот так участки теряют свою «экономику» всего за полгода. Что касается остальных девяти зон КУРТ – по ним, по всей видимости, должны пройти конкурсы на право освоения. Но уж если в эффективности сомневается правительство города, то и от бизнеса инициативы ждать не следует.

Не сработал в Петербурге и еще один государственный механизм, призванный преобразовать промышленный пояс. Так, с 1 января 2017 года заработал федеральный (за авторством Минстроя) закон о промышленных зонах. Действовал он по аналогии с КУРТами – при аварийности построек, непрофильной работе предприятий или несоответствии зоны градрегламентам инициатор готовит концепцию – все собственники могут в ней поучаствовать. Если они не изъявили желания в течение двух месяцев – активируется опция принудительного выкупа. Так власти планировали решать проблему так называемых красных директоров.

Тогда министерство браво рапортовало о том, что в Петербурге сразу же начнется эпоха принудительного редевелопмента, в результате чего в городе может быть вовлечено в оборот 7800 га промзон, на которых может быть построено 195 млн кв. м недвижимости. И опять-таки ни одну концепцию минстроевский закон не возбудил – механизм просто не рыночный и в столь формализованном виде он работать не будет.

Скованные жилой цепью

А рыночные отношения работают иначе, и сегодня Glorax Development остается единственной компанией, которая решила публично (на основе закона о развитии территории) что-то пообещать властям и своим покупателям. Остальные же девелоперы работают как привыкли, скупая правильно отзонированные участки и стремясь как можно быстрее выйти на площадку. По данным Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», около 40 жилых комплексов из 225 реализуемых в настоящее время на первичном рынке Петербурга – это проекты редевелопмента. При этом их доля на рынке за последние годы выросла в пять раз.

Проект ЖК "Цивилизация"
Изображение: cdn-a.cian.site

По объему застройки пальму первенства по-прежнему удерживает ЖК «Цивилизация» в Невском районе от «Группы ЛСР» (800 000 кв. м), на втором месте – ЖК «Галактика» («ЛенСпецСМУ») в Адмиралтейском районе (около 680 000 кв. м), более полумиллиона «квадратов» построят на месте бывшего 775 Артиллерийского завода на Маршала Блюхера. Еще 540 000 – на месте завода «Самсон» в Московском районе.

Активно работает на этом рынке и Setl City Максима Шубарева. В портфеле компании более десятка проектов редевелопмента, а уже в 2018 году компания заявила сразу несколько крупных проектов реновации – это суперпроект освоения земель завода «Пигмент» на Октябрьской набережной (300 000 кв. м жилья), земель Минобороны на Уральской улице, а также бывшей площадки «Метрики» рядом с метро «Старая Деревня». Также в этом году на рынок вышел проект от ЮИТ на Студенческой (на месте автотранспортного предприятия) и его сосед – проект ЦДС на месте завода «Ильич» на Белоостровской.

Урожайным на застройку жильем промзон был весь 2017 год, говорят в КЦ «Петербургская Недвижимость». Так, в минувшем году два проекта вывела ГК «КВС» – жилье появится на месте мебельной фабрики на улице Грибалевой и на Маршала Блюхера, ГК «Пионер» начала продажи Life-Лесная в промзоне на Новолитовской, «Абсолют Строй Сервис» превращает кондитерскую фабрику «Азарт» на Большом Сампсониевском в элитный дом «Георг Ландрин», шведская Bonava начала освоение площадки бывшего предприятия «Знамя труда» им. И. И. Лепсе (проект Magnifica), жилые дома от ЦДС выскочат на месте шампиньонного завода на Московском проспекте, часть завода «Реактив» застроит «Полис Групп» и другие.

Только в 2017 году на рынок было выведено более 700 000 кв. м жилья в «сером поясе», а всего, по оценкам Colliers International, в ближайшие годы в петербургских промзонах построят около 16 млн кв. м жилья – без какой-либо концепции, без новых экономических и социальных центров, окружая исторический центр плотной тканью «спального» пояса.

Колонка эксперта


Михаил КондиайнМихаил Кондиайн, заместитель генерального директора Архитектурного бюро «Земцов, Кондиайн и партнеры»

Освоение «серого пояса» – одна из самых сложных с точки зрения градостроительства задач. Она, возможно, даже не по зубам отдельным специалистам. Ее нужно изучать институционально. И чтобы заказ был не ангажированным, а шел от представителей общественных институтов. И даже не от властей города, потому что у города тоже есть свои интересы в «сером поясе» – бесконтрольно продать побольше земли, пополнить казну и т. д. Сегодня «серый пояс» – это наша подушка безопасности, спасательный круг, которым мы либо воспользуемся для оздоровления городской среды, либо оттолкнем и все вместе проиграем.

К сожалению, во времена перестройки мы потеряли понятие идеологии. В градостроительной отрасли отсутствие столь важной стержневой идеи – просто катастрофа. Потому что в формировании градостроительной политики участвует такое количество заинтересованных сторон, что без идеологии их стремления невозможно направить в единое русло так, чтобы они понимали друг друга, вырабатывали единые ценности, понимали общие цели и задачи, невозможно добиваться позитивной коллаборации.

В то же время сегодня нет никаких юридических оснований для того, чтобы направить редевелопмент в правильном направлении. Все действующее градостроительное законодательство не предусматривает каких-либо радикальных изменений для вовлечения промзон не в наращивание новых миллионов квадратных метров жилья, а в процесс оздоровления городского организма в целом.

В «сером поясе» до сих пор огромное количество бывших предприятий, которые ныне сдаются в аренду. И у нас нет механизмов, которые позволяли бы этих частных лиц каким-то образом заставить подчиняться общегородским интересам.

Некоему абстрактному генеральному плану, который может решить все проблемы. И таких законодательных тупиков на пути к гармоничному развитию промышленных зон – множество.

Преодолеть это можно только путем создания единой долгосрочной государственной программы. Федеральная госпрограмма все расставляет на свои места. Она декларирует, что власти города должны проработать серию мероприятий для того, чтобы развивать территории в русле этой идеологии. Программа дала бы возможность комплексно, не на основе отдельных инициатив изменить законодательство в плане освоения промышленных территорий, учесть это во всех градостроительных документах, чтобы у всех участников процесса – проектировщиков, социологов, экономистов – появилась легитимная возможность преодолевать границы собственности на землю, выстраивать новую городскую структуру и среду на основе принципиальных подходов.

Кроме того, нельзя заниматься развитием «серого пояса», не задумываясь о всей агломерации, не сняв противоречия между развитием субъектов. А в области есть множество муниципалитетов со своими интересами и правами. И собрать или преодолеть все эти интересы без госпрограммы, без единой полицентрической идеологии, без изменения правового поля – невозможно.


Михаил Немировский

Другие материалы по теме

X