жк днепропетровская 37 евродвушка
жк днепропетровская 37 евротрешка
жк днепропетровская 37 квартиры

Параметры Петербурга

Более полугода в Санкт-Петербурге действуют новые Правила землепользования и застройки. Помимо ПЗЗ, градостроительную деятельность в центре регулирует закон «О границах зон охраны объектов культурного наследия и режимах использования земель в границах указанных зон…». Специалисты делают первые выводы о градостроительной практике в новом правовом поле. Часто они касаются спорных моментов строительства в исторически сложившихся частях города.

Подробнее освещает проблему заместитель начальника Управления градостроительных обоснований развития города КГА Правительства Санкт-Петербурга Александр БЕРЕЗКИН.

Пентхаузы на птичьих правах

– Во многих случаях строители возводят здания с большими или меньшими нарушениями закона. И уже после, когда возникают проблемы, как с этим быть, приводят главный аргумент: «Не сносить же построенное?!». Закон говорит: такой объект считается не соответствующим ПЗЗ.

В этом состоянии объект недвижимости может находиться сколь угодно долго, за исключением тех случаев, когда использование таких объектов недвижимости опасно для жизни и здоровья человека, для окружающей среды и объектов культурного наследия. Но если собственник решится на какие-то реконструктивные мероприятия, ему придется привести объект в соответствие с требованиями ПЗЗ. То есть если строительная компания возвела здание, превышающее предельные параметры на 10, 20 и более метров, она должна их снести. Или добиваться разрешения на отклонение от предельных параметров.

Плохо ли, хорошо ли, но решение о сносе верхних этажей здания новой Биржи, получило резонанс. Собственникам соседнего «Финансиста» пришлось добиваться, чтобы его высотные параметры узаконили.

Застройщики хорошо понимают, что это может повлиять на продажу недвижимости на верхних этажах зданий. В КГА уже приходили потенциальные покупатели пентхаузов на последних этажах «Монблана» с вопросом: «Можно ли нам это делать, поскольку высотные параметры здания не соответствуют ПЗЗ?» Деньги за такую недвижимость огромны. Законопослушные граждане хотят быть уверенными в надежности своей покупки. А она остается вне закона.

Разрешено или не запрещено

Строительство шестиэтажного ТРК на месте бывших «Невских бань» на углу улиц Марата и Стремянной провоцирует серию градостроительных нарушений. Консоли этого здания выдаются за общую линию фасадов так, что их видно даже с Невского проспекта. В КГА считают, что стремление ООО «Невские бани» увеличить площадь здания, «вывесив» над тротуаром пять этажей, незаконно. В компании, в свою очередь, считают, что вынос консолей над тротуаром узаконен в ПЗЗ, которыми разрешаются эркеры и балконы, выступающие на ширину до 3 м на высоте не менее 3,5 м. В данном случае высота составляет 4,5 м.

В ПЗЗ действительно разрешен вынос, но только эркеров, балконов и козырьков. Там ничего не сказано о консолях, то есть о том, чтобы выносить целые этажи. По сути дела, застройщик нарушает «красную линию», что всегда было строго запрещено, как на уровне фундамента, так и на уровне верхних этажей.Однако Госстройнадзор в действиях застройщика в пределах своей компетенции никаких нарушений не усмотрел. Вывешенные за «красную линию» фасады лишают город исторического облика центральных магистралей.

Игнорируя архитекторов

Напомним, что архитектор Никита ЯВЕЙН отказался от авторства на строящемся торговом центре на пересечении Малого проспекта Петроградской стороны, Ижорской и Рыбацкой улиц. Евгений ГЕРАСИМОВ сделал то же самое в отношении бизнес-центра Stels на Боровой улице, 32/19. От авторства проекта гостиницы «Ренессанс» на Почтамтской улице, 4 отказался и руководитель АМ «Интерколумниум» Евгений ПОДГОРНОВ. Все отказы были связаны с тем, что проекты были грубо измененены без согласия авторов. И произошло это после того, как объекты были приняты Госстройнадзором.

– Несколько месяцев назад, – комментирует Александр Березкин, – к губернатору обратились несколько частных проектных организаций с жалобой на то, что происходит с их проектами в стадии строительства. Нынешнее законодательство не позволяет на всех этапах отслеживать процесс соответствия проекта первоначальному замыслу. Госстройнадзор отслеживает этот процесс лишь до ввода объекта в эксплуатацию. Что происходит затем, остается загадкой. На федеральном уровне фактически отсутствуют документы, регламентирующие взаимоотношения архитекторов и застройщиков в области сохранения авторского решения. У КГА есть поручение губернатора попытаться разобраться в этом вопросе и урегулировать его, для начала – на уровне субъекта РФ.

Кто возьмет высоту

– Ограничениями для строителей являются предельные параметры разрешенного строительства и реконструкции, перечисленные в ПЗЗ. Это 15 позиций. «Шлюз» для отклонения от 6 параметров был открыт постановлением Правительства СПб от 23.06.2009 г. № 684 «О порядке взаимодействия исполнительных органов государственной власти Санкт-Петербурга при предоставлении разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства…». В этом документе раскрывается процедура выдачи разрешений на отклонения.

В первую очередь застройщиков интересуют отступы от границ земельного участка, высотные характеристики.

ПЗЗ для каждой территориальной зоны подразумевают перечень разрешенных видов использования. Но большинству инвесторов хочется построить то, что соответствует условно-разрешенным видам использования. По большому счету, это неразрешенные виды использования. Желающих сдерживает сложная процедура получения разрешения отклонений от параметров. Для этого нужны очень веские основания, которые убедят КГА, КГИОП, другие инстанции и на публичных слушаниях – «соседей» по границе участка, а также иных горожан, что планы застройщика обернутся и для города, и лично для них благом.

В ситуации, когда постройка может оказать негативное влияние на окружающие земельные участки, к диалогу персонально должны быть приглашены все правообладатели объектов недвижимости в соответствующем радиусе.

Градостроительный кодекс подчеркивает, что заключение по итогам публичных слушаний является ключевым для выработки Комиссией по землепользованию и застройке рекомендаций для рассмотрения на заседании Правительства города.

По данным портала «Бюллетень недвижимости», приблизительно каждый десятый проект в Петербурге по своим параметрам не соответствует ПЗЗ. Поэтому многие застройщики, частично согласовавшие проект, но не успевшие получить разрешение на строительство до вступления Правил в силу, сегодня испытывают судьбу. Уже более 100 заявок подано в КГА. Первые из рассмотренных Комиссией направлены ею на публичные слушания. Среди них – «ОДЦ «Охта» (заказчик строительства «Охта-центра»).

Отрегулируют качество

Уже сегодня очевидно, что ПЗЗ будут дорабатываться. Много нюансов градостроительной деятельности осталось за рамками этого правового акта.

– Все, что делается на основе Градостроительного кодекса и ПЗЗ, – комментирует Александр Березкин, – направлено на упрощение и ускорение процесса строительства, освоения новых территорий и т. д. Этот подход – американская модель отношения к градостроительству.

Западноевропейских изысков, направленных на то, чтобы сохранить некую городскую среду со своей сложившейся спецификой конкретного города за сотни лет, действующее законодательство не предусматривает. Но Петербург – европейский город. 300 лет его истории требования к градостроительству, к так называемой рядовой, фоновой застройке, были преемственны и переходили из одного нормативного документа в другой.

Условно говоря, для архитекторов были достаточно жестко заданы параметры строительства. Так высота цоколя была в один аршин (1 м 40 см) и нельзя было от этого отклониться. Количество окон на фасадах домов должно было быть нечетным, для них существовало требование обязательной осевой композиции и т. д.

И хотя каждый архитектор был волен создать нечто свое, при разнообразии фасадов эти рамки позволили сформировать дошедшую до нас неповторимую городскую среду. Сегодня мы хотим вернуться к подобному регулированию в проектировании зданий в центральной части города и исторических пригородах.

КГА работает в направлении создания дополнительного раздела в ПЗЗ «Градостроительно-композиционное и средовое зонирование исторически сложившихся районов Санкт-Петербурга».

В этом разделе будут прописаны требования к используемым материалам, а также требования, которые позволят не только сохранить для потомков историческую среду Санкт-Петербурга, но и создать новые образцы архитектуры и городской среды XXI века.

Наталия Ловецкая

Другие материалы по теме

X