жк днепропетровская 37 квартиры

Актуальное

«Исторические» риски

Как реагирует инвестор, российский и иностранный, на изменения в законодательстве Петербурга? Будет ли приватизация памятников иметь решающее значение для притока инвестиций в центр города? Как направить финансовые потоки «вглубь» – от фасадов, выходящих на центральные магистрали, к флигелям, внутренним корпусам, не видным с улицы, но обладающим отличным местоположением? Какой функционал целесообразнее выбрать девелоперу для проекта в историческом центре?

Мы предлагаем читателю взгляд на проблему привлечения и освоения инвестиций в центр двух экспертов – представителей известных консалтинговых компаний.

Игорь ЛУЧКОВ, директор по консалтингу компании NAI Becar:

– Инвестиционный интерес к центру Петербурга существует, несмотря на кризис. Сегодня он, скорее, спекулятивный. Это не долгосрочные инвесторы, которые готовы к комплексной застройке в центре с решением целого круга вопросов, а те, кому надо вложиться и получить быстрый заработок. Институциональные инвесторы проявляют осторожный интерес, выжидают. Дополнительные риски, возникшие из-за кризиса, не способствуют анализу. Непонятна ни потенциальная доходность объекта, ни затраты на строительство.

Исторический, эстетический потенциал города надо использовать. Но делать это разумно и тонко, не забывая, что разрушение исторической среды приведет к очень негативным последствиям. В этом отношении у нас до сих пор нет четкой понятной стратегии. Ее отсутствие тормозит инвестиционный процесс.

Владеть памятником – это престижно, в коммерческих объектах это создает дополнительный эффект в виде повышенного спроса со стороны арендаторов, и это может отражаться на арендной ставке. С другой стороны, большинству памятников необходима серьезная реставрация, государство ведь не очень эффективный собственник. Содержание такого объекта – неважно, в собственности или в эксплуатации – более дорогое удовольствие, чем содержание равного ему по экономической пользе, но более стандартизированного объекта. Сегодня западный девелопер или фонд опасаются, что их проекты «не впишутся» в меняющуюся политику. Она должна быть внятной, рыночной и адаптированной к этому городу. При таких объемах вложений вопрос собственности тоже важен. В любом инвестиционном проекте важна возможность оперировать самим активом. Аренда такой возможности не предоставляет, и это очень существенный фактор.

До сих пор у города была такая позиция: за право работать в историческом центре инвестор должен дорого заплатить. Это порождает ответную логику инвестора: если из меня выжали все соки, я все, что возможно, выжму с объекта.

Выкручивать инвестору руки, добиваясь только максимальных поступлений в бюджет, – не очень дальновидно. И та архитектурная среда, которая достойна того, чтобы ее сохранили, оказывается под прессингом.

У города должна появиться четко сформулированная архитектурная, градостроительная политика. У нас введены генплан, ПЗЗ, прояснились вопросы насчет высотности, плотности застройки. Но это промежуточные результаты. Потому что генплан и ПЗЗ часто только фиксируют существующую ситуацию. Когда нет денег, наступает время подумать. Город сам должен «увидеть», что должно быть за историческими фасадами. Пока понятно только одно: промышленность уходит из центра. Будет он жилым, туристическим, деловым – неизвестно. От этого зависит, как будет выглядеть центр с магистралей, что станет с внутриквартальной застройкой: будут ли питерские дворы сохранены в настоящем их виде или перестроены в современные жилые и офисные комплексы.

Сейчас возможным вариантом для инвесторов является не новое строительство в центре, а реконструкция. Причем наиболее приемлемым для инвестора вариантом реконструкции является сохранение фасадов с полным сносом всего, что находится за ними. С другой стороны, памятники у нас разного уровня. Есть с относительно низкой степенью охраны, есть, наоборот, такие, где абсолютно ничего менять нельзя. А если здание придется восстановить на определенный исторический период с учетом охранных обязательств, экономический эффект минимален, невозможно рассчитывать на окупаемость в стандартные сроки. Здесь начинается меценатский подход.

В этом смысле переломным моментом стали 2005-2006 гг. Людям, которые чего-то достигли, хотелось оставить память о себе. Тенденция достаточно отчетливо наметилась на стратегически значимых проектах в центральной части города. Но кризис – не самое удачное время для реализации таких проектов. От попытки создать нечто знаковое инвестор возвращается сегодня к более скромной функциональности. Это примета времени.

Что касается функционала, я наиболее оптимистично оцениваю жилые проекты. Психология людей, приверженных к сугубо городскому стилю жизни, в ближайшее время меняться не будет. Загородный дом для них еще долго будет вторым жильем. Для этого бизнеса локация является определяющей. Ресурс центральной части как делового центра, по большому счету, уже исчерпан.

Николай ВЕЧЕР, директор филиала GVA Sawyer в Санкт-Петербурге:

– Для международного инвестора Россия остается страной второго плана. Риск-менеджеры различных фондов ориентируются на ряд признанных рейтингов.

А эти рейтинги в отношении России не слишком оптимистичны.

Но если говорить о Петербурге, то за первый квартал этого года в наш город поступило инвестиций в объеме $651,5 млн., это 92% к аналогичному периоду 2008 г. В строительство пошло 15% из этого объема. И еще 7% – в операции c недвижимым имуществом. Доля инвестиций в строительство в общем объеме иностранных инвестиций за счет этого выросла: от 1% в 2007 г. до 15% в 2009 г.

Иностранцев всегда отличал более взвешенный подход к оценке рисков.

В западном праве первичным объектом права является земля. Собственность на землю у них является безусловным приоритетом. Когда мы говорим об аренде на землю на инвестиционных условиях, это крайне трудно воспринимается. Вопрос качества инвестиционных предложений – постоянная российская беда. Найти ничем не обремененную собственность в России очень трудно.

Второй момент – взаимоотношения с монополистами. В центре здание может оставаться без постоянного подключения к электроэнергии в течение пяти и более лет после сдачи в эксплуатацию, несмотря на выполненные техусловия. Можно выиграть несколько судебных исков, но это ничего не изменит. Разрешение на использование альтернативных источников надо опять-таки брать в Ленэнерго, которое не любит отдавать другим свой хлеб.

Третья сложность – политика в области сохранения памятников. Она все время меняется. Теперь наряду с ПЗЗ принят закон об охранных зонах. Теоретически это должно улучшить ситуацию. Но существует разделение на местные памятники и федеральные. Их содержание финансируется из разных бюджетов, сил на все у государства не хватает. В результате рождаются такие, например, формулировки: «памятник сохранен в руинированном состоянии». Груда кирпичей, с которой ничего делать нельзя. Потому что она под охраной.

В ряде случаев государственные органы сами не вполне уверены, можно ли отдать здание на реконструкцию. Апеллируют к Росохранкультуре. Тянут время.

Надо также иметь в виду, что в центре большинство домов – жилые. Если мы начинаем строить объект коммерческой недвижимости на базе жилого здания, это очень дорого. Чтобы расселить такой дом, надо закладывать не менее 2000 долларов на метр. Плюс затраты денег и времени, связанные с оформлением полученной недвижимости в собственность, оформлением кадастра и т. д. Сейчас, когда деньги у всех закончились, в проекты такого рода точно входить не будут.

Иностранцев интересует готовый стабильный бизнес. В девелопмент с нуля вкладываться никто не хочет. Для иностранного инвестора предпочтительно проводить инвестиции в виде долгового финансирования. Желательно наличие местного партнера, который вносит в проект половину стоимости живыми деньгами.

Безусловно, историческое здание более интересно, чем просто расположенный в центре объект. Если удается сохранить историю и органично вписать в здание новую функцию, оборудовать современными инженерными системами, коммерческий эффект возрастает в разы. Например, бывшее здание Волжско-Камского банка, где сейчас расположен бизнес-центр «Невский, 38». Там через все пожары и разрушения прошел банковский сейфинг, созданный еще в начале XX в. Нынешние владельцы этого здания используют этот факт для укрепления своего престижа. В доме Зингера, помимо фасадов, сохранили шахты лифтов, потратив много средств на то, чтобы вписать в эти шахты современное оборудование. Атриум, офисное помещение в башенке – это, конечно, потребовало больших затрат. Но они возможны, только если понятен правовой статус инвестора.

Наталья Андропова

Другие материалы по теме

X