жк днепропетровская 37 евродвушка
жк днепропетровская 37 евротрешка
жк днепропетровская 37 квартиры

Недоступное жилье
Залог успеха – в земле и технологиях

Напомним, по данным социологических опросов, к началу реализации национального проекта 61% российских семей нуждались в решении жилищной проблемы. Общая потребность населения России в жилье составляла 1570 млн кв. м. И только 12,4% семей в состоянии были приобрести жилье самостоятельно или с помощью заемных средств.
Национальный проект стартовал в стране в 2005 году и ставил своей целью за шесть лет увеличить с 9 до 30% прослойку людей, способных купить квартиру или дом. Планировалось удвоить к 2010 году объемы жилищного строительства, снизить среднее время нахождения в очереди на социальное жилье с 20 до 7 лет и в 20 раз увеличить объемы ипотечных кредитов.
Этим планам не суждено было сбыться. Глава Минрегиона Виктор БАСАРГИН еще год назад на заседании Госдумы признал, что главная цель нацпроекта – сделать жилье доступным – не достигнута.

Качели КДЖ

Александр БИРЮКОВ, начальник кафедры технологии, организации и экономики строительства Военного инженерно-технического университета, доктор технических наук, называет целый комплекс причин для провала широко разрекламированного в свое время национального проекта. По его мнению, вина, с одной стороны, ложится на федеральную власть, которая «забыла» включить в программу блок о невыполненных старых обязательствах государства перед очередниками на социальное жилье. Кроме того, власть свои обязательства по реализации проекта переложила, в основном, на региональных чиновников, но не обеспечила должным образом финансирование этих обязательств. К недостаткам эксперт относит также отсутствие в городах современных генпланов, системы прогнозирования.
С другой стороны, в провале проекта есть вина строителей. На стройке жилья, как правило, низкая производительность труда. При этом в ряде крупных городов сохраняется монополизация строительного рынка и его закрытость. Так, себестоимость жилья многие компании возвели в ранг коммерческой тайны.

9 : 1 составило, по данным Минрегиона, соотношение средств, затрачиваемых в государстве на стимулирование спроса на рынке жилья и на стимулирование предложения. Этот дисбаланс профессор А. Бирюков считает одним из главных просчетов в реализации нацпроекта.

Как подчеркивает А. Бирюков, в нацпроекте (программа «Жилище») доступность жилья характеризуется коэффициентом, измеряемым отношением средней рыночной стоимости квартиры общей площадью 54 кв. м к среднегодовому доходу семьи из 3 человек. Таким образом «коэффициент доступности жилья (КДЖ)» – это количество лет накопления средств на покупку квартиры.
Почему за основу берутся именно 54 кв. м? Это 18 кв. м (санитарная норма общей площади на человека), умноженные на 3 человек (средний размер российской семьи). Под «среднегодовым доходом» подразумевается абсолютный доход, без каких-либо вычетов на питание, одежду и т. п.
Разработчики программы подсчитали, что в 2003 году КДЖ составлял 5,6 (лет накопления на квартиру), в 2005 году – 4,1, а к 2011-му он должен достигнуть 3 лет. Но в период бурного роста цен с конца 2005 года по конец 2006-го «коэффициент доступности» вырос примерно до 6–7.
Осенью 2005 года в Санкт-Петербурге КДЖ составлял 4,4 года. В 2007 году он исчислялся в 7,7–8 лет, в 2008 году – 5,7 лет, в первом и втором кварталах 2009 года – 10,2–10,4. Сегодня он, по разным оценкам, находится в пределах 9,4–10,1. И если, согласно первоначальным планам, индикатор, который мы должны были получить в результате реализации национального проекта, составлял порядка трех лет, то реальный КДЖ в среднем по Российской Федерации сегодня достиг примерно восьми лет.

Риск обратного эффекта

По оценке эксперта, сегодня люди воздерживаются от покупок квартир по ряду причин: нестабильность в экономике, неуверенность в будущих доходах, ожидание дальнейшего снижения цен на квартиры; опасения за надежность строительных компаний. Одна из важных причин – отсутствие ипотеки.
В последних числах февраля премьер Владимир ПУТИН объявил, что ставка по ипотечным кредитам будет на уровне 11% (сейчас она 15% и выше), первоначальный взнос – не более 20%. Для оживления ипотеки правительство в апреле запустит программу, согласно которой Внешэкономбанк (ВЭБ) и Фонд национального благосостояния выделят на поддержку ипотеки около 250 млрд рублей.
По оценке гендиректора Агентства по ипотечному жилищному кредитованию Александра СЕМЕНЯКА, по названной Путиным ставке в 11% ипотека станет доступной для 40% жителей страны. Однако другие эксперты прогнозируют, что снижение кредитной ставки может привести к обратному эффекту, когда новое жилье станет еще более недоступным. Как считает А. Бирюков, только благодаря снижению ипотечной ставки квадратный метр дешевле не станет.

На рост цен существенно влияет цена земли, которая растет из-за аукционной системы ее распределения. Вторым важнейшим фактором удорожания является стоимость инженерно-технического обеспечения дома. Чтобы изменить ситуацию, следует финансировать из государственных источников отвод земельных участков, выдачу технических условий и их исполнение, включая подключение к инженерным сетям и затраты на развитие инфраструктуры. Целесообразно также рассмотреть практику строительства социального жилья с отделкой за счет государственных и муниципальных источников финансирования с дальнейшим предоставлением жилья в аренду.
Эксперт к основным факторам снижения стоимости жилья относит также:
– соблюдение сроков строительства;
– проведение центрами ценообразования экспертизы сметной документации, что позволяет избежать ошибок в сметах и завышения объемов выполненных работ;
– организацию централизованного заказа поставок строительных материалов.

Серьезно снизить цены и повысить комфортность жилья можно за счет внедрения новых технологий и новых строительных материалов. Примером может служить Новгород, где широко используются новации и где цены на жилье самые низкие в Северо-Западном регионе. А потому необходимо создавать программы по новым видам оборудования и материалов с применением изделий из композитов.
Так, уже доказано, что каркасные технологии в строительстве ведут к значительному снижению цены на жилье, они выгодны и строителям, и покупателям. Легкость конструкций позволяет избежать излишних затрат при транспортировке, и на стройплощадке не потребуется тяжелая техника. При этом уменьшается масса здания, а следовательно, снижается давление на фундамент, что, в свою очередь, ведет к сокращению расхода бетона на 50–80%.

Нелли Богорад

Цифры и факты

В городе реализуется шесть программ, направленных на улучшение жилищных условий очередников.

Целевая программа Санкт-Петурбурга «Молодежи – доступное жилье».
Всего с 2004 года государственное содействие в улучшении жилищных условий оказано более 2,5 тысячам молодых семей.
2007 год – 362 семьи;
2008 год – 1060 семей;
2009 год – 852 семьи.

Целевая программа «Санкт-Петербургские жилищные сертификаты» (принята в целях ускорения оказания государственного содействия гражданам, признанным нуждающимися в улучшении жилищных условий).
В 2008 году социальные выплаты предоставлены 380 семьям. В 2009 году оказано содействие 410 семьям.

Целевая программа Санкт-Петербурга «Расселение коммунальных квартир»
В 2008 году за счет всех механизмов содействия помощь оказана 3532 семьям. В 2009 году расселено 714 коммунальных квартир – поддержано 1203 семьи.
На начало реализации количество коммунальных квартир составило 116 647, на 1 января 2009 года их количество сократилось на 7305 квартир.

Целевая программа «Развитие долгосрочного жилищного кредитования в Санкт-Петербурге» (принята в целях повышения доступности приобретения жилья петербуржцами с использованием ипотечного кредита).
С 2004 года содействие оказано 3576 семьям.
В 2007 году – 763 семьям;
в 2008 году – 1214 семьям;
в 2009 году – 578 семьям.

Целевая программа Санкт-Петербурга «Жилье работникам учреждений системы образования, здравоохранения и социального обслуживания населения».
С 2006 года содействие оказано 1719 семьям.
В 2007 году программой было охвачено 470 семей;
в 2008 году – 780 семей;
в 2009 году – 400 семей.

В 2009 году на исполнение программ Санкт-Петербургом было выделено 3,258 млрд руб. В 2010 году общий бюджет власти обещают увеличить до 3,968 млрд руб. Помочь обещают 7150 семьям (против 5775 в 2009 году).

Мнения

Владимир СПАРАК, заместитель генерального директора АРИН:
– Сомневаюсь, что в нынешних условиях можно организовать всю процедуру строительства жилья, начиная от проектирования и закупки материалов, так, чтобы это было и дешево, и качественно. Большинство наших строительных компаний к этому пока не готово. Уровень менеджмента у нас пока российский. Поэтому лозунги «дешево и качественно» пока лозунгами и остаются. Строить доступное жилье, о котором говорит правительство, можно только в глубинке, но кто туда поедет жить – вопрос.
В период кризиса жилье подешевело на 30%, и в связи с этим можно говорить о каком-то движении в сторону доступности. Но доходы людей, которые планировали покупку жилья, также уменьшились. Поэтому, по сути, кризис доступным жилье не сделал. Сейчас банки стали предлагать ипотечные программы под меньший процент. Это, вкупе с подешевевшим на 30% жильем, может дать некий положительный эффект, и часть граждан, наверно, сумеют решить свою жилищную проблему. Но о массовости пока говорить не приходится.
Удовлетворит потребителя по критерию «цена–качество» может, скорее всего, блочное строительство (многоквартирные дома) либо каркасные загородные малоэтажные дома. Пока альтернативы блочному строительству нет. Есть заводы, которые готовы выпускать большие объемы панелей, но кризис подкосил и их. Безусловно, запас мощностей по блочному домостроению сейчас объективно есть, и, может быть, правительство продвинет этот сегмент в сторону увеличения объемов производства. Но это должны быть целевые программы, которые будут данное направление поддерживать.

Лариса ОКУНЬ, заместитель генерального директора инвестиционно-строительной компании «Отделстрой»:
– Если говорить о жилищных программах города, призванных решить проблемы очередников, т.е. сделать массовое жилье более доступным, то реализованных сертификатов на рынке гораздо меньше, чем выданных, согласно официальной статистике. Большое количество сертификатов возвращается в связи с невозможностью их реализации, так как людям банально не хватает денег на покупку квартиры. Государство только обещало помочь в решении жилищной проблемы, а не предоставить квартиру всем очередникам, т.е. выделило последний взнос, но на первый взнос очередник должен сам найти средства. Не все граждане это поняли.

Другие материалы по теме

X