жк днепропетровская 37 квартиры

Актуальное

Пригород без философии в комментариях специалистов

Девелоперы и застройщики все чаще перемещают свои проекты комплексного освоения территории за границы Санкт-Петербурга.

Но областные власти не торопятся радоваться этому факту. Поскольку все еще непонятно, за чей счет будет строиться инженерная и социальная инфраструктура.

В прошлом году в области было по­строено и сдано в эксплуатацию 1 млн 43 тыс. кв. м. В новом году, согласно региональной программе «Стимулирование развития жилищного строительства на территории Ленинградской области в 2011–2015 гг.», основной упор будет сделан на строительстве жилья эконом класса и некотором увеличении доли малоэтажного домостроения.

Соответственно доля многоэтажного строительства изменится с 38 до 33%. Объем его при этом увеличится примерно на 140 тыс. кв. м. Ожидается, что доля жилья экономкласса за этот период вырастет с 20% до 60%. Коэффициент доступности жилья планируется снизить с 5,13 до 4,0. Общая площадь земельных участков, которые предстоит выделить под жилищное строительство в 2011–2015 гг., составит около 550 га. В программу попали 6 проектов комплексного освоения территории.

Общая стоимость программы составляет чуть менее 310 млрд рублей. Львиную долю этих средств – 295 млрд руб. – планируется привлечь из внебюджетных источников, в том числе из фонда ЖКХ, АИЖК и др.

Сейчас жилищное строительство в Ленобласти тормозится за счет недостаточного количества земельных участков, обустроенных инженерной инфраструктурой. Найти компании, которые бы взялись за инженерное обустройство с целью дальнейшей продажи участков под жилищное строительство, по мнению специалистов, очень трудно. Маловероятной представляется и схема с возвращением средств через тарифы.

«При реализации крупных проектов необходимо обязывать застройщика к комплексному освоению территории, что предполагает строительство дорог, школ, детских садов, объектов здравоохранения, спортивных сооружений», – говорится в программе.

Другим сдерживающим фактором являются низкие темпы разработки документов территориального планирования и градостроительного зонирования в муниципальных образованиях. Сейчас, когда крупные застройщики ринулись реализовывать крупные жилищные проекты в прилегающих к Петербургу районах области, поселковые администрации идут навстречу пожеланиям инвесторов, в том числе при разработке генпланов поселений. Областные власти радоваться не спешат. За чей счет будет строиться инфраструктура, в этих наспех подготовленных документах не обозначено.

Средств на развитие инфраструктуры в областном, районных и поселковых бюджетах нет. Следовательно, застройщик должен взять это бремя на себя или воспользоваться поддержкой на федеральном уровне в рамках федеральных фондов и программ. В качестве примеров, когда застройщик сам решает все вопросы, называются проект SETL CITY– «Семь Столиц» и «Новый Оккервиль» компании «Отделстрой» во Всеволожском районе. Позитивным кажется диалог по проекту «Новоселье», который реализуется УК «Новые территории» совместно с NAI Becar в Ломоносовском районе.

Но в целом девелоперам и застройщикам брать на себя обязанности региональных властей не хочется, а многим это просто не под силу. Област­ным властям не нравится, что работать новоселы будут в основном в Петербурге, а значит, и подоходный налог получит другой субъект. А расходы на социальное обеспечение лягут на областной бюджет. Заставить же новоселов работать в области может только наличие рядом рабочих мест, причем достаточно разнообразных.

Построили и ушли

Евгений ДОМРАЧЕВ, председатель комитета по архитектуре и градостроительству Ленинградской области, комментирует сложившуюся ситуацию так:

– Если в Петербурге один Генплан на весь субъект Федерации, то у нас заказчиками на документы территориального планирования являются муниципальные образования разных уровней. Поэтому документы территориального планирования находятся на разной стадии готовности.

Наиболее привлекательными для застройщиков, конечно, являются территории, прилегающие к границам Петербурга. На этих территориях уже заявлены значительные площади для развития жилищного строительства, на которых застройщики и девелоперы собираются разместить около 1 млн населения. Но где они возьмут столько людей? Где эти люди будут работать?

Благодаря переводу земель из одной категории в другую, у нас нет проблем с территориальными ресурсами под жилищное и промышленное строительство. Но есть проблемы с инженерным обустройством этих территорий. Например, не решен вопрос с водоснабжением Заневского, Муринского и Новодевяткинского поселений Всеволожского района и так далее.

Самостоятельно, без механизмов ГЧП, компаниям вряд ли удастся поднять заявленный объем работ. Но если земля находится в собственности девелопера, то на каких основаниях государство должно вкладывать средства в инфраструктуру? Механизма ГЧП для таких проектов пока нет. А дальше должно начаться создание социальной инфраструктуры: поликлиник, школ, детсадов. Бюджеты всех трех уровней самостоятельно справиться с этими проблемами не могут.

Кроме того, для девелопера привлекательно строительство многоэтажного жилья, мы же считаем, что для нашего региона важнее развивать малоэтажное строительство.

Привлекательно и непонятно

Игорь КУЛАКОВ, генеральный директор УК «Новые территории»:

– Поселок «Новоселье» находится на расстоянии 4 км от Константиновского дворца, но уже на территории Ленобласти. Основной целью нашего проекта является формирование центра комфорт­ной загородной жизни, в котором бы сочетались зоны жилой и общественно-деловой застройки, объекты социальной инфраструктуры.

Учитывая пожелания областных властей, мы около 10% территории запланировали под размещение производственных объектов, чтобы обеспечить рабочими местами местных и потенциальных жителей.

Важно, что проект обладает гибкостью и адаптивностью к тем реалиям рынка, которые существуют сейчас. Мы готовы внести изменения по параметрам плотности застройки, по количеству объектов социальной инфраструктуры и коммерческой недвижимости. Проблема с инженерным обеспечением особенно на приграничных с городом территориях действительно является очень острой. Проектирование головных источников, получение новых и актуализация старых технических условий – все это мы пока делаем сами.

Александр СВИНОЛОБОВ, директор по развитию ООО «ЭнСиСи Недвижимость»:

– Во всех странах Северной Европы вопросы инженерного обеспечения, градостроительной документации относятся к компетенции государства. Застройщик, приходя на земельный участок, четко понимает все прогнозные горизонты входа и выхода из проекта.

Ленобласть является интересной инвестиционной площадкой. Но есть сложности с градостроительной политикой. Местным муниципальным образованиям переданы большие полномочия. При этом у местных, районных и областных властей видение развития тех или иных МО не всегда совпадают.

В Петербурге, купив участок на торгах с полным пакетом, инвестор четко понимает, что у него нет дополнительной социальной нагрузки. В области не так. Когда участок, который куплен инвестором в собственность, начинает выпадать из общей концепции развития, на инвестора падает решение всех проблем. Нужны более четкие правила игры. Что касается работы жителей области в Петербурге, то это общая проблема всех мегаполисов.

При этом мы считаем приграничную территорию привлекательной и реализуем два проекта во Всеволожском районе: один в Мурино, второй – во Всеволожске. К сожалению, проблемы, связанные с инженерными коммуникациями, также в большей степени ложатся на плечи застройщиков. Решить вопросы инженерного обеспечения самостоятельно мы можем только за счет подключения к городским сетям.

Владимир ПЕТРОВ, глава Сланцевского района, региональный координатор проекта «Свой дом»:

– Очень важно снизить риски девелоперов по проектам, в том числе за счет государственных механизмов. Это возмещение части затрат на уплату процентов по кредитам, привлеченным для обеспечения территорий жилой застройки объектами инженерной инфраструктуры за счет региональных субсидий. Это гарантии по выкупу какого-то объема жилья для государственных программ и др.

Коротко о главном

Валентин БОРУШКО, начальник отдела надзора за строительством объектов капитального строительства Госстройнадзора Ленобласти:

– Инженерной инфраструктуры на застраиваемой территории зачастую просто нет. Например, в Колтушах многоквартирные дома были сданы в эксплуатацию, однако до сих пор в них есть проблемы с полноценным обеспечением жителей водой. То же и в «Новом Девяткино»: строится 7 многоквартирных жилых домов, половина – со сдачей в 2011 году, но на эти дома не существует мощностей ни по водоснабжению, ни по водоотведению.

Михаил ГУЩИН, старший консультант отдела стратегического консалтинга Knight Frank в Петербурге:

– За рубежом в города-спутники переезжают крупные предприятия. Второй момент – крупные территории могут развиваться не одним девелопером, как это происходит в России, а группой небольших компаний. Создается управляющая компания с участием государства, которая занимается созданием транспортной инфраструктуры, инженерной подготовкой территории, привлечением предприятий, разработкой концепции и т. д. Затем управляющая компания передает землю инвесторам для застройки небольших участков.

Юрий ГРУДИН, директор ГК «Пионер» (Санкт-Петербург):

– Чем дальше от города, тем дешевле становится цена на жилье, а затраты на инфраструктуру, наоборот, растут.

В результате проекты невозможно просчитать. Меня восхищает смелость девелоперов, начинающих крупные проекты на границе города и области. Но пока это игра в «черный ящик». Особенно это касается крупных проектов малоэтажного строительства. Нужны очень большие финансовые возможности, чтобы поднять такие проекты. Необходима внятная концепция развития жилищного строительства как города, так и области.

Лариса ОКУНЬ, заместитель генерального директора ИСК «Отдел­строй»:

– Для решения вопроса с инженерной инфраструктурой особое значение имеет близость к источникам подключения. Область этого обеспечить не может. А тянуть сети, трубы на большие расстояния до предоставленной точки подключения – неподъемная задача для застройщика. Город тоже не высказывает большого желания предоставлять мощности для проектов, реализуемых за городской чертой.

Мы пришли в Кудрово одними из первых и столкнулись со всеми проблемами комплексного освоения. Нам потребовалось 2,5 года на то, чтобы решить все вопросы по инженерии и согласованиям. На участке площадью около 50 га проложено 35 км инженерных сетей и 12 км дорог. Очень важно и наличие Генплана, в противном случае рядом с жилым комплексом может возникнуть непредвиденный объект.

Беслан БЕРСИРОВ, заместитель генерального директора ЗАО «Строительный трест»:

– В феврале мы начали продажу квартир в жилом комплексе «Капитал» в Кудрово. К 2017 году на территории площадью 25 га появится около 450 тыс. кв. м недвижимости. Приобретенный нами участок был совершенно не подготовлен в инженерном плане. Мы потратили много времени на получение техусловий по водоснабжению и канализованию. В инженерную подготовку территории, всех дорожных развязок, проекта планировки с 2008 года было вложено более 1 млрд рублей. Сегодня территория полностью подготовлена, все техусловия получены.

Евгения СТРЕЛЬЦОВА, директор по связям с общественностью Start Development:

– Согласно нашим исследованиям, 60% населения хотят жить за городом, но с не меньшим комфортом. Заявленная емкость города-спутника «Южный», который разместился на территории Пушкинского района Петербурга и Гатчинского района Ленобласти, – 170 тысяч жителей. Также в составе нашего проекта планируется строительство индустриального парка. В частности, Газпром намерен развивать свои предприятия на нашей территории.

Леонид САНДАЛОВ, заместитель директора АН «Бекар»:

– Если сравнивать объемы ввода жилья, то Московская область лидирует по сравнению с Москвой, а Ленинградская область, наоборот, существенно отстает по этому показателю от Петербурга. Но придет время, и мы пойдем по этому пути, активное строительство будет перекочевывать в область. В первую очередь это относится к строительству жилья экономкласса.

Павел СОЗИНОВ, председатель правления Северо-Западной палаты недвижимости:

– Элита соседствует с жильем экономкласса, новые дома со старыми развалюхами, жилье с промышленными зонами. Нет общей политики в отношении развития пригородов. Философия пригородной зоны пока не сформирована.

Наталья Соколова

Другие материалы по теме

X