жк днепропетровская 37 евротрешка

Актуальное

Инициативу не поддержали: о капитальном ремонте

Систему контроля качества капитального ремонта жилых домов необходимо совершенствовать, считают эксперты ОНФ. Они предлагают привлечь управляющие компании и советы домов к организации капремонта и контролю за ходом работ от разработки проекта до подписания акта об их выполнении.

Ремонт дома
Фото: ferato.ru

В июне текущего года ОНФ предложил Минстрою разработать порядок взаимодействия региональных операторов с управляющими организациями и советами домов, предусматривающий в том числе общественный контроль уже на стадии проекта работ по капремонту.

Сейчас региональный оператор самостоятельно решает, какие материалы и технологии и в каком объеме использовать при проведении капитального ремонта. Жилищный кодекс не обязывает регионального оператора согласовывать с управляющей организацией объемы работ и предоставлять ей такую информацию.

Между тем управляющие организации, обслуживающие дома изнающие все болевые точки в них, могли бы помочь региональному оператору провести капремонт эффективно и качественно, уверены эксперты самой крупной общественной организации страны.

«Мы считаем, что, прежде чем приступать к работам или объявлять конкурс, проекты должны обсуждаться с организациями, которые будут впоследствии обслуживать конкретный дом, и, естественно, с советами многоквартирных домов. Сейчас собственники в этом вопросе никакого участия не принимают. Жители должны знать, какие материалы будут использоваться при ремонте кровли, фасадов, фундамента, инженерных сети и т. д. А главное – собственники должны и знать, и понимать, сколько все это стоит. Без взаимодействия всех участников система не сможет эффективно функционировать», – полагает руководитель регио- нальной рабочей группы ОНФ «Качество повседневной жизни» в Саратовской области, председатель Союза управляющих организаций Саратовской области Михаил ЖУКОВСКИЙ.

Знакомить недостаточно

С 2018 года регионального оператора обяжут знакомить управляющие организации с проектом на производство работ. Однако в ОНФ считают, что этого недостаточно и проект капремонта нужно обсуждать с УО и советом дома до его завершения. Представители общественности также предлагают проводить публичные слушания по этому вопросу.

Возложение дополнительных функций на управляющие организации потребует и дополнительного их финансирования

С позицией ОНФ согласен заместитель директора ОАО «Сити-сервис» Игорь Лубашев. «Очевидно, что управляющие организации должны контролировать ход капитального ремонта, ведь именно УО после капремонта могут иметь проблемы с эксплуатацией в случае некачественно выполненных работ,– говорит он.– Процесс контроля должен включать подписание актов выполнения частей проводимых и скрытых работ, в том числе и оценку проекта на стадии разработки. К сожалению, до сих пор нередки случаи, когда проектная документация разрабатывается без выхода на объект, в результате чего многие работы не учитываются, что негативно сказывается на качестве ремонта иэффективности вложенных в него средств». По мнению топ-менеджера, управляющие организации обладают необходимым для такого контроля штатом квалифицированных специалистов.

У руководителя управляющей организации ООО «Строительные системы» Мальвины Носовой иная точка зрения. «Наши специалисты не обладают достаточной квалификацией для рассмотрения экспертизы проекта, – утверждает она. – Хотя я полностью солидарна с коллегой: качество проектов оставляет желать лучшего. К нам поступала документация, в которой вместо пятиэтажного дома по факту фигурировал дом в шесть этажей. Но я считаю, что на стадии проектов обязательно нужна независимая экспертиза. Контролировать и разрабатывать проекты должна специализированная организация. Раньше этим занимался ЛенжилНИИпроект. Сейчас проектных компаний и бюро на рынке много, но и число сырых проектов только растет, к сожалению.

С 2017 года ситуация с проектированием в некоммерческой организации «Фонд – региональный оператор капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах» улучшилась. Работники фонда соблюдают регламент работы с исполнительными органами власти по подготовке ПСД. Организован график осмотров МКД, и после изготовления проекты передаются на согласование в администрацию. Надеемся, что с 2018 года проблем с необходимостью корректировки проектов будет меньше, тем более что фонд собирается организовать авторский надзор».

Ремонт крыши
Фото: kapremont68.ru

Вместе с тем Мальвина Носова отметила, что ООО «Строительные системы» и сегодня контролирует ход капремонта. «Наши мастера выходят на объект регулярно, – подчеркнула она, – прежде всего потому, что жители вызывают, когда у них возникают проблемы с подрядчиком. Если же речь идет о постоянном контроле, то тут нужно подумать о дополнительном финансировании. Ведь нам придется набирать в штат специалистов, способных вести контроль со знанием дела. Но считаю, что дублирование контрольных функций никому не нужно. Региональный оператор просто обязан профессионально выполнять свою работу, контролировать нанятых им подрядчиков. Это его зона ответственности. Управляющие организации получают деньги от населения на выполнение четко обозначенных функций: содержание жилого дома, текущий ремонт. Если решение о полном контроле хода капремонта будет принято, то регионам придется финансировать дополнительные полномочия управляющих организаций».

Потребуется лицензия

Руководитель Жилкомсервиса № 1 Центрального района Олег Захаров добавляет к вышесказанному, что предлагаемые ОНФ меры по полному контролю ведения капитального ремонта жилых зданий, по сути своей, являются надзором и требуют дополнительной лицензии. «Сейчас мы участвуем в приемке работ, но контроль за ходом капремонта осуществляют специалисты ГУ ЖА, они выполняют надзорные функции, – напоминает он. – Мы ведем приемку работ в обязательном порядке – нам далее эксплуатировать дома, и мы заинтересованы в качественном исполнении капремонта. Но для того, чтобы заниматься надзором, такие компании, как наша, должны иметь лицензию и соответствующих специалистов. Если же эти полномочия все же возложат на управляющие организации, то следом должно быть и решение об оплате этих работ. Повторюсь: наша специализация – обслуживание домов. Капремонт выполняют другие организации, у которых есть лицензии на производство работ по этой специализации. О невысоком качестве современного капремонта можно говорить долго, и вряд ли дополнительный контроль решит проблему. Сейчас подрядчики с «правильными» документами, то есть позволяющими участвовать в торгах, идут сразу на несколько конкурсов, так как у них нет уверенности в победе. В итоге набирают много объектов, не справляются с их выполнением и нанимают не всегда проверенных субподрядчиков либо исполнителей-мигрантов. В результате имеем то, что имеем».

Суть не в передаче функций контроля УК над действиями регионального оператора. Вопрос в создании действенного алгоритма взаимодействия участников процесса капитального ремонта, разработке системы и обязанностей, позволяющих достичь конечной цели

Олег Захаров рассказал о том, что иногда подрядчики обращаются в управляющую организацию с просьбой разрешить замену материала: в проекте, например, железо, а они решают использовать пластик. «И нам приходится принимать решение уже в ходе ремонта, – делится он. – Если мы даем разрешение, исполнитель меняет материал. Должен сказать, что в Центральном районе работы нередко проводятся в ущерб подрядчикам и они, конечно, неохотно идут в Центральный район. Это связано с труднодоступностью тех или иных помещений, нежеланием собственников допускать мастеров в квартиры, а иногда и невозможностью прокладки трубопроводов по бесподвальным помещениям под жилыми квартирами и т. д. Конечно, мы стараемся взаимодействовать с подрядчиком, так как нам эксплуатировать дом и мы заинтересованы в том, чтобы все было сделано качественно. Другими словами, активно участвуем в процессе капремонта. Но все же это не постоянный контроль, который предлагают ввести. На мой взгляд, региональный оператор работает вполне профессионально – регулярно совершает объезды и строго контролирует исполнителей».

УО Против функции контроля

О том, что управляющие организации участвуют в процессе и приемке работ по капремонту, говорит и руководитель Жилкомсервиса № 2 Адмиралтейского района Андрей Дубовой. По его словам, в ходе капитального ремонта УО высказывает свои замечания заказчику – региональному оператору. «В основном они реагируют, хотя достучаться удается не всегда, – комментирует он. – Управляющая организация работает по тарифам, установленным исполнительным органом власти (комитетом по тарифам). Эти тарифы разработаны для выполнения минимального перечня работ и услуг, утвержденных постановлением правительства РФ от 03.04.2013 № 290. Функции контроля за процессом работ по капитальному ремонту в этом постановлении не прописаны. Для ее включения потребуется увеличение тарифа, думаю, собственники не поддержат данную идею. В 2013 году уже приняты и работают законы, регламентирующие ход капитального ремонта. Есть заказчик работ, получающий средства граждан за капитальный ремонт, – региональный оператор. Он же организует конкурсные процедуры, заклю- чает контракты, принимает работы и несет ответственность за их качество и полноту. Мы не сторонники передачи УО функции контроля. Достаточно усовершенствовать существующую систему капитального ремонта, сделать ее более эффективной».

Трубы
Фото: ugorizont.ru

Андрей Дубовой напомнил, что УО располагает необходимыми специалистами для контроля за всеми видами капитального ремонта. «К сожалению, численность сотрудников не позволяет в полной мере осуществлять функции технического надзора, а увеличивать штат, в свою очередь, не позволяет финансовое состояние предприятия, – утверждает он. – Суть не в передаче функций контроля управляющим компаниям над действиями регионального оператора. Вопрос в создании действенного алгоритма взаимодействия всех участников процесса капитального ремонта, разработке системы и обязанностей, позволяющих достичь конечной цели – своевременное и качественное выполнение работ капитального ремонта, удовлетворяющее собственников. Процесс работ и без того уже контролируют администрация района, ГЖИ, УО, собственники, общественные организации. По логике ОНФ следующим этапом надо будет ввести новый уровень контроля, но уже над управляющей организацией».

ОНФ не прав

«Сама по себе такая постановка вопроса не совсем правильна,– вступает в дискуссию генеральный директор СРО «МежРегион Развитие» Владислав Воронков. – В каждом регионе создана специальная компания – региональный оператор по капитальному ремонту, у нее достаточно сил и полномочий, предоставленных Жилищным кодексом и региональным законодательством, для выполнения всех работ по капремонту жилых зданий, а также надзору за подрядчиками. Именно эта организация несет ответственность за качество и полноту капремонта. УО, ТСЖ, ЖСК передают объект региональному оператору или подрядной организации, которую он выбрал, а потом принимают его обратно. В ходе приема объекта управляющая организация обязана проверить качество выполненных работ. И все УО этим занимаются. Контролировать капремонт, начиная с проекта, мне кажется, излишне. Если инициативы ОНФ примут, управляющая организация должна будет нести ответственность, в том числе материальную, наряду с региональным оператором. Между тем УО выполняет только те поручения собственников, которые возложены на нее Жилищным кодексом. Я не вижу смысла брать дополнительную ответственность за капремонт, уверен, тогда все недоделки придется исправлять самой УО».

Владислав Воронков также считает, что возложение дополнительных функций на управляющие организации потребует и дополнительного их финансирования. «Если такое решение будет принято, то модель взаимоотношения с региональным оператором надо серьезно продумать, – говорит он. – Может, стоит расформировать компании-операторы и передать полномочия по капремонту управляющим организациям, как это было раньше? С соответствующим финансированием, разумеется».

Эксперт напомнил, что в некоторых регионах оператор проводит конкурсы не только на проектирование и работы по капремонту, но и для контроля над ходом работ. «В Орловской области, например, региональный оператор привлекает специализированную организацию для внешнего контроля за капремонтом, – сообщил Владислав Воронков. – И именно эта организация в конечном счете несет ответственность за качество ремонта, устанавливает гарантированный срок и возмещает ущерб в ходе выявления недоделок во время эксплуатации здания в период гарантийного срока». В целом все спикеры сошлись на том, что если и возлагать контроль за капремонтом на управляющие организации, то делать это необходимо региональным нормативным актом и с обязательным финансированием дополнительной услуги.

Лилиана Глазова

В печатной версии название материала – «Инициативу не поддержали» (журнал «Строительство и городское хозяйство», № 175, 2017 год).

Другие материалы по теме

X