жк днепропетровская 37 квартиры

Застройщики, УК и ТСЖ — партнеры или враги?

Формирование рынка эффективного управления многоквартирными жилыми домами в России сопровождается многочисленными сложностями. Отношения между жильцами, управляющими компаниями и ТСЖ остаются натянутыми: количество судебных разбирательств не снижается. Неурегулированность отношений на рынке играет на руку мошенникам, действия которых негативным образом сказываются на всей отрасли в целом. В каком случае управлением многоквартирными домами может быть максимально эффективным? Об этом шла речь в ходе круглого стола «Застройщики vs УК vs ТСЖ   партнеры или враги?», организованного Гильдией управляющих и девелоперов.

По мнению руководителя департамента ЖКХ NAI Becar Александра Иерусалимова, наиболее выигрышный вариант – распределение обязанностей между собственниками и профессиональными УК. Весь процесс управления жилым объектом, по его мнению, можно разделить на три части: социальную, инвестиционную и эксплуатационную. И если за первый блок могут отвечать товарищества собственников жилья, то второй и третий стоит доверить профессионалам.

-Перекладывать весь процесс на плечи жильцов   далеко не всегда самый оптимальный путь,   говорит господин Иерусалимов. – Не стоит забывать, что у застройщика существуют гарантийные обязательства, поэтому привлечение профессиональной управляющей компании необходимо. Оптимальным, на мой взгляд, является учреждение застройщиком и профессиональной УК совместного предприятия.

По мнению некоторых участников обсуждения, УК, созданные застройщиком стремятся «выкачать из собственников» как можно больше средств. Жильцы жалуются, что с них требуют платежи, которые превышают соответствующие нормативы, установленные правительством Москвы. Представители УК пояснили, что без сбора дополнительных средств обойтись невозможно. Нормативная ставка на текущее обслуживание и ремонт многоквартирных домов, установленная властями, составляет 22,92 рублей. За эти деньги предоставлять качественное эксплуатационное обслуживание, особенно в домах класса «люкс», «бизнес» или «комфорт» фактически невозможно, заявили предприниматели. По словам генерального директора управляющей компании «Городские усадьбы» Виктора Рожкова, собственники регулярно требуют дополнительный набор услуг: видеонаблюдение, охрану, консьерж-службу. Данные услуги «вписать» в установленный городом норматив нельзя. И, кстати, добавил Виктор Рожков, чаще всего жители готовы к дополнительным платежам.

Руководитель ТСЖ «Гранд-Парк 1» Александр Афанасьев в ответ заявил, что далеко не всегда качество услуг от дополнительных выплат повышается. Пакет обслуживания может быть совершенно любым, но он в обязательном порядке должен быть утвержден путем общего голосования собственников жилья. Никто не должен навязывать услуги и их стоимость, заключил Александр Афанасьев, добавив, что иногда очень проблематично отказаться от управляющей компании, которую в буквальном смысле навязал застройщик. «Нам это стоило больших усилий. Но пройдя через все судебные инстанции, мы все-таки отстояли свои права»,   поделился опытом Александр Афанасьев.

Генеральный директор «ПИК-Комфорт» Максим Ульрих подчеркнул, что управляющая компания, даже если входит в единую с застройщиком структуру, все равно представляет отдельное юридическое лицо. У нее есть понимание того, что рано или поздно застройщик уйдет с площадки, а все проблемы придется решать самостоятельно. В этой связи, такие УК, как правило, стараются обеспечить дополнительный контроль качества, добавил эксперт.

Сократить до минимума затраты можно за счет «входа» УК в проект на ранней стадии. В этом случае управляющая компания имеет возможность подсказать, к примеру, более эффективный способ снабжения того или иного дома энергетическими ресурсами и выявить максимум недостатков. Генеральный директор УК «Главстрой-Эксплуатация» Игорь Рыбин уверен, что «затраты минимизируются, если начинать с этапа рождения».

При этом профессиональным УК невыгодно брать в управление дома, построенные ранее 90-х годов. Такие объекты требуют значительных вложений в инженерные системы. Окупить затраты практически невозможно. К примеру, привести в порядок пятиэтажку стоит не менее 8 млн рублей. Средний доход УК составляет 450 000 рублей в год. Таким образом, окупить вложения можно не менее чем через 17 лет. При этом максимальный срок, на который нанимается управляющая компания, составляет 5 лет. При таких условиях вкладываться управляющей копании совершенно невыгодно. Эксперт добавил, что обеспечить доходность УК можно только за счет наращивания объемов.

Заместитель генерального директора по эксплуатации «Сити-XXI век» Сергей Химони поддержал коллег,  отметив, что среди застройщиков сегодня действительно много ответственных компаний, которые заботятся о своей деловой репутации, а значит, заинтересованы в выстраивании долгосрочных отношений с клиентом, в том числе и после ввода дома в эксплуатацию. По такому пути, в частности, идут сегодня ГК «ПИК» с программой «ПИК 2.0. Важно все» и «Сити-XXI век», внедрившая у себя уже более года назад программу социализации и обеспечения комфортного проживания в построенных домах под названием «Миниполис».

Кандидат юридических наук, вице-президент Международного института содействия инновационному развитию (МИСИР) Евгений Машаров предлагает разработать новые правила взаимоотношений и выходить со своими инициативами к представителям власти. Хотя, оговаривается Евгений Машаров, в свою очередь любое ужесточение приведет к поднятию нормативных ставок. Игорь Рыбин считает, что частному бизнесу, заинтересованному в эффективном и качественном управлении домом, нужно объединяться. «Необходимо выступать за создание действенных рыночных механизмов регулирования отрасли, обеспечивающих всем ее участникам равные права и доступ к ресурсам», — уверен Игорь Рыбин.

Другие материалы по теме

X