жк днепропетровская 37

Актуальное

Цена риска: о кредитовании застройщиков

Банки готовы кредитовать застройщиков, но вынуждены более тщательно проверять их финансовую состоятельность. Застройщики сетуют на нехватку денег, но финансисты уверены, что смогут найти надежных партнеров.

Дома
ОДним из главных нововведений этого года для подрядчиков, работающих по госзаказу, стали принятые недавно поправки в № 44-ФЗ об уменьшении размера обеспечения по мере исполнения госконтрактов
Фото: triumph-park.ru

Курс на выживание

Строительный сектор остается одним из основных двигателей экономики России и Петербурга. Ежегодно петербургские застройщики вводят в эксплуатацию около 3млн кв. м жилья. Последние три года объем строительства жилья по стране колеблется в районе 80 млн кв. м в год.

Между тем, по оценкам экспертов, за последний год темпы строительства сокращаются. Виной тому экономическая нестабильность и неблагоприятная конъюнктура рынка.

По оценке рейтингового агентства строительного комплекса (РАСК), в 2016 году в России было выполнено строительных работ на общую сумму 6,18 трлн рублей, что на 4,3% ниже аналогичного показателя 2015 года. По данным агентства, в первом полугодии 2017 года банкротами были признаны 57 застройщиков жилья в 28 регионах России. Для сравнения: в 2016 году таких компаний было на треть меньше.

Для финансирования деятельности застройщики прибегают к банковскому кредитованию, которое в сложившихся условиях тоже становится менее доступным. Так, с сентября 2014 года доля строительной отрасли в кредитном портфеле российских банков снизилась с 9,7 до 7,4% к концу 2016 года. При этом, по данным РАСК, доля просроченной задолженности по рублевым кредитам застройщиков составила 24,7%. В целом по итогам 2015 года строители получили на 32,5% меньше кредитов, чем в 2014 году. В 2016 году число кредитов подросло, но незначительно – всего на 6,4%. Половину всего портфеля кредитов формируют столицы: на Москву приходится 49,7%, на Санкт- Петербург – 8,1%.

Госконтракт подвел

Одним из важнейших показателей развития отрасли являются работы по госзаказу, которые обеспечивают более 60% инвестиций в области строительства. По оценкам РАСК, общая сумма государственных закупок в отрасли в 2016 году составила 5,8 трлн рублей, что на 11% меньше в количественном и на 29% – в стоимостном выражении, чем в 2015 году.

Помимо сокращения самого госзаказа, на застройщиков давит ужесточение условий обеспечения по госконтрактам. Напомним, что, согласно № 44-ФЗ, исполнение госконтракта может обеспечиваться банковской гарантией или внесением денег на указанный заказчиком счет. Размер обеспечения должен составлять от 5 до 30% начальной (максимальной) цены контракта, для контрактов дороже 50 млн рублей – от 10 до 30%.

По данным комитета по государственному заказу Санкт-Петербурга, в 2017 году обеспе- чение в виде банковских гарантий госзакупок на суммы свыше 40 млн рублей снизилось примерно в два раза.

Представители банковского сектора не говорят о том, что ужесточили условия выдачи гарантий по госконтрактам. Однако они признают, что в сложившихся экономических условиях нацелены не на увеличение количества клиентов, а на улучшение качества портфеля.

«Порядок работы по заявкам на банковские гарантии не отличается от общих требований при кредитовании. Условия при их предоставлении индивидуальны и зависят от эффективности и прозрачности бизнеса клиента, результатов его деятельности, перспектив развития, вида обеспечения (недвижимости, оборудования предприятия и ценных бумаг и т. д.), – отмечает заместитель руководителя Северо-Западного регионального центра, старший вице-президент банка ВТБ Руслан Еременко. – Основной вектор работы сегодня – не активное наращивание объема гарантийного портфеля, а сохранение его качества, особенно при участившихся в сложных экономических условиях случаях предъявления требований платежа по выданным банками гарантиям. Поэтому все участники рынка уделяют повышенное внимание оценке рисков Качество гарантийного портфеля СЗРЦ ВТБ таково, что поступление требований платежа по гарантиям носит единичный характер».

Представитель банка уточняет, что при оценке кредитоспособности строительных компаний учитываются отраслевые риски, например: возможное невыполнение обязательств поставщиками и подрядчиками, вероятность увеличения стоимости или сроков проекта. «Окончательное решение по сделке принимается на основании анализа совокупности факторов: финансовой устойчивости заемщика, положительной динамики выручки и прибыли, обеспечения кредита, опыта работы на рынке, экономики и сроков проекта», – говорит Руслан Еременко.

В Уральском банке реконструкции и развития (УБРиР) отмечают, что в последнее время банки стремятся технически упростить процедуру получения гарантий. Так, заявку можно оформить удаленно, а получить гарантию удается за несколько дней. Кроме того, УБРиР выдает экспресс-гарантии в рамках № 44-ФЗ за два дня. Одна из услуг банка предполагает получение гарантии в рамках определенного лимита всего за четыре часа.

Однако рассуждая об условиях выдачи гарантий и оценки клиентов, директор филиала «Санкт-Петербургский» УБРиР Александр Казанский отмечает, что особенных изменений по сравнению с прошлым годом не произошло. «Банки анализируют финансовое состояние самой компании, смотрят на объем выручки, уровень рентабельности, портфель контрактов, изучают динамику развития предприятия и специфику ее деятельности. Также учитывается опыт участия в тендерах», – перечисляет банкир.

В Сбербанке ситуацию с госгарантиями тоже не считают критической. Здесь, напротив, отмечают даже некоторый рост. «По гарантиям подрядчикам Северо-Западного региона, работающим по госзаказу, в 2016–2017 годах можно наблюдать рост активности госзаказов. Подрядчики все чаще обращаются в банк за гарантиями по контрактам, особенно активный рост отмечается в отрасли дорожного хозяйства», – сообщают в пресс-службе кредитной организации.

Банк постоянно разрабатывает новые продукты, регламентирующие процесс предоставления гарантий, от процесса рассмотрения самых низкорискованных гарантий до гарантий по сложным проектам, требующим особого анализа. «Поэтому однозначно сказать, что банк усложняет процесс выдачи гарантий, нельзя – банк взвешенно подходит к оценке рисков и старается максимально сократить сроки предоставления банковских гарантий», – отмечают в Сбербанке.

Одним из главных нововведений этого года для подрядчиков, работающих по госзаказу, стали принятые недавно поправки в№44-ФЗ об уменьшении размера обеспечения по мере исполнения госконтрактов. Напомним, что соответствующий законопроект в июне поддержало правительство.

Документ уточняет, что заказчики по контрактам, предусматривающим отдельные этапы исполнения, будут обязаны включить в договор условие о постепенном уменьшении размера обеспечения. Заказчик должен будет сам направить заявление об изменении размера обязательств по предоставленной банковской гарантии. Если в качестве обеспечения внесены денежные средства, по обращению поставщика они могут быть возвращены пропорционально стоимости выполненных работ. Такой порядок будет применяться только при отсутствии непогашенных обязательств либо после расчетов по выплаченным авансам.

По мнению экономистов, эта мера снизит нагрузку на добросовестных подрядчиков в сфере строительства. Причем не только в рамках дорогостоящих контрактов крупных предприятий, но и в сфере малого и среднего бизнеса.

«Малый и средний бизнес (МСБ) – наиболее уязвимая часть нашей экономики, поэтому банки вынуждены оценивать риски более консервативно. Соответственно, любое снижение требований государства к обеспечению тендеров и контрактов играет на руку всем представителям МСБ вне зависимости от сферы рынка. Я думаю, что эта инициатива приведет к сокращению разрыва между спросом со стороны МСБ и предложением, которое банки готовы им оказать», – считает Александр Казанский. По его словам, год от года объем гарантий, выданных представителям малого и среднего бизнеса в Петербурге, растет. Если в 2015 году доля МСБ оценивалась в 10–13%, то в 2016 году она составила 15–18%. За первое полугодие 2017 года эта цифра увеличилась до 20–23%. При этом средняя сумма банковских гарантий составляет 800 000 рублей – 1 млн рублей при средней сумме контракта 4–6 млн рублей.

Не госзаказом единым

Между тем, когда речь идет о финанси- ровании крупных девелоперских проектов, не связанных с госзаказом, у участников рынка остается единственный вариант – привлекать банки в качестве инвесторов. Однако и с привлечением проектного финансирования в нынешних экономических реалиях строителям приходится непросто. «На сегодняшний день основной способ получения инвестиций для строительных проектов – это проектное финансирование, потому что в России рынок других специфических способов финансирования еще не развит, – говорит руководитель проектов ЗАО «БФА-Девелопмент» Дмитрий Нырков. – Как правило, девелоперские проекты долгосрочные и являются довольно рискованными в условиях сегодняшней административной неопределенности и политической ситуации, из-за чего довольно сложно оценить риски. Проектное финансирование банками осуществляется только после получения разрешения на строительство, и многие финансовые учреждения начинают выделять средства только после начала стройки. В связи с этим девелоперу сейчас крайне сложно получить финансирование, например, на этапе предпроектных подготовок: надо либо искать соинвестора, либо вкладывать собственные средства».

Проценты
Банки нацелены не на увеличение количества клиентов, а на улучшение качества портфеля

По словам Дмитрия Ныркова, на финансирование застройщиков влияют и западные санкции: стоимость денег дорожает, следовательно, финансирование проектов тоже увеличивается в цене. «Безусловно, через несколько десятилетий мы придем к европейским видам финансирования, но говорить об этом еще слишком рано. В России нет законодательных и исполнительных механизмов, а судебная система и система контроля должны быть на должном уровне»,– считает Дмитрий Нырков. Сложности, связанные с оценкой рисков, вынуждают банкиров разрабатывать новые, более гибкие финансовые продукты. Так, например, в июне Северо-Западный банк Сбербанка выдал первые кредиты застройщикам под залог уже завершенных объектов. Займы получили строительные компании Новгородской области и Республики Карелии, общая сумма финансирования составила 100 млн рублей. Лимиты кредитов ограничены стоим стью предлагаемых в обеспечение ликвидных площадей, продажи которых и являются источником погашения кредита (вырученные средства направляются на частичное погашение задолженности с одновременным снятием обременения). В Сбербанке считают, что это предложение будет пользоваться спросом у региональных девелоперов, которые давно работают на рынке. Таким образом, банк снижает риски неплатежей.

Ставка на рост

В целом представители банков не считают, что строительный сектор впадает в депрессию. Сегодняшняя ситуация, когда кредитные организации вынуждены консервативно подходить к оценке рисков, приводит к очищению рынка от недобросовестных игроков.

«Когда речь заходит о самых рискованных отраслях, многие сразу говорят про строительство, – отмечает Александр Казанский. – Но это не верно, потому что в каждой отрасли есть свои лидеры и аутсайдеры, и строительная отрасль не исключение. В Петербурге много проблемных предприятий, но есть и те, кто справляется с ситуацией. У нас нет каких-либо ограничений на кредитование строителей, потому что решающим фактором является не отрасль, а финансовое состояние самой компании (объем выручки, уровень рентабельности, портфель контрактов и пр.), ее динамика развития, специфика деятельности (жилищное строительство, строительство коммерческих объектов, строительство инфраструктурных объектов, смешанные виды деятельности и пр.) и прочие факторы», – добавляет банкир.

Как, в свою очередь, отмечает Руслан Еременко, для банков девелоперы традиционно являются привлекательной категорией клиентов. Доля строительной отрасли в кредитном портфеле СЗРЦ ВТБ в Санкт-Петербурге и Ленинградской области составляет около 30%, и банк планирует поддерживать ее примерно на текущем уровне.

По мнению Александра Казанского, объем кредитования строительства в Петербурге по итогам 2017 года составит 25–30 млрд рублей и увеличится на 10–13% по сравнению с прошлым годом. Банкир не исключает, что показатели окажутся даже выше прогноза, так как, по его мнению, строительная отрасль генерирует большое количество качественных заемщиков. «В среднем по стране качество заемщиков остается невысоким из-за недавнего кризиса, однако строительная отрасль одна из первых выходит из стагнации и вносит существенный вклад в рост ВВП», – подчеркивает Александр Казанский.

Какой бы ни оказалась макроэкономическая ситуация в будущем, банки и застройщики не смогут обходиться друг без друга. Участникам рынка придется находить разумный компромисс между риском и эффективностью.

Мария Коваценко

В печатной версии название статьи — «Цена риска» (журнал «Строительство и городское хозяйство», № 174, август, 2017 год)

Другие материалы по теме

X