жк днепропетровская 37 евродвушка
жк днепропетровская 37 евротрешка
жк днепропетровская 37 квартиры

Актуальное

Доступно и комфортно?

Спрос на малоэтажное жилье растет – констатируют специалисты рынка недвижимости. Соответственно, увеличивается и спрос на материалы и технологии
для загородного домостроения.

Состояние и перспективы развития рынка загородной недвижимости, материалов и технологий для возведения малоэтажных зданий обсудили участники круглого стола, организованного журналом «Промышленно-строительное обозрение».

– Каково сейчас состояние рынка малоэтажного домостроения?
Можно говорить о том, что он уже выходит из кризиса?

Александр Лебедев:
– Действительно, можно констатировать: рынок малоэтажного домостроения начал выходить из кризиса. Спрос заметно вырос с началом сезона. Мы можем судить об этом прежде всего по нашим внутренним показателям: увеличению входящего трафика в офис группы компаний, активности выездов на строительную площадку загородного комплекса «Кивеннапа», росту числа заключенных договоров.
Это первые признаки оживления, хотя пока речь не идет о выходе на прежние объемы строительства и продаж малоэтажного жилья. Так и должно быть: мы ждем плавного восстановления рынка, а не скачкообразного.

Игорь Трусканов:
– На мой взгляд, нельзя. Скорее мы достигли его «дна» и там пребываем. Есть надежда, что в течение 2–3 лет будет происходить постепенный выход из этой ситуации. Впрочем, это очень сильно зависит от эффективности и точности мер, которые предпримет наше правительство, и от состояния международной финансовой системы.

Жанна Швыдкая:
– Если говорить о загородных домах из клееного бруса, строительством которых занимается наша компания, то в этом сегменте наблюдается явное увеличение спроса. Обусловлено ли оно сезонной активностью или связано с общим оживлением рынка – станет ясно только осенью.

Виталий Юрьев:
– О выходе из кризиса говорить пока рано, для этого потребуется время, но существенное восстановление спроса за последние полгода констатировать можно с уверенностью. Это видно и по объемам загрузки производства, и по темпам продаж на рынке в целом. Экономическая стабильность тесно связана с доверием потребителя и наличием живых денег на рынке.

Александр Чиженков:
– Если судить по запросам потенциальных покупателей, то можно отметить некоторое увеличение спроса на загородное малоэтажное жилье. Весной наблюдался всплеск интереса к этому сегменту рынка, сейчас он сократился, что связано с сезонностью.
Кроме того, если в прошлом году покупатели в основном отслеживали изменение цен и занимали выжидательную позицию, то сейчас уже начинают прицениваться всерьез. Число покупателей возросло, и сейчас ситуация для них благоприятна – ведь рынок малоэтажки практически достиг ценового дна.

– Рынок малоэтажного строительства развивается в двух основных направлениях. Это элитное загородное жилье и второе – в рамках программы «Доступное и комфортное жилье – гражданам России» – строительство дешевых быстровозводимых домов.
Как вы считаете, какое из них перспективнее?

Игорь Трусканов:
– У каждого из этих направлений есть свой рынок материалов и услуг и хорошие возможности развития. Но в условиях низкой обеспеченности россиян жильем, в среднесрочной и долгосрочной перспективе гораздо больший экономический потенциал за быстровозводимыми энергоэффективными технологиями малоэтажного домостроения.
Тем более что для поступательного развития экономики нашей страны предстоит осваивать большие территории и строить не только жилье, но и школы, медпункты, магазины, фермы, таможенные посты и военные городки. Учитывая суровый климат значительной части территории нашей страны, востребованы будут именно энергоэффективные и быстровозводимые технологии. Сложно представить, что гарнизон пограничников или сельский медпункт будут возводиться из клееного бруса или другого элитного материала.

Александр Лебедев:
– На наш взгляд, деление на элитное загородное жилье и проекты, реализуемые по программе «Доступное и комфортное жилье – гражданам России», не вполне оправданно. Это лишь два полюса рынка.
Все коттеджные поселки различаются, и выделять технологию строительства в качестве единственного их параметра нельзя. Быстровозводимые дома не всегда продаются под эгидой национального проекта «Доступное и комфортное жилье – гражданам России», а коттеджные поселки не всегда представляют собой элитное жилье.
Мы полагаем, и то и другое различается по наполнению, которое определяется местом и качеством земли (близость к городу, водоемам, живописность мест), инфраструктурной обеспеченностью (инженерной, социально-бытовой и культурной), качеством домовладений и дополнительными услугами, к примеру, наличием системы охраны. Перспективы имеют те сегменты, которые способны предложить наиболее конкурентоспособный и обоснованный по цене продукт в своем сегменте.
Мы не придерживаемся категоричного деления на классы, которое обозначают другие. А реализуем жилье по доступной цене и в том числе работаем в рамках национального проекта «Доступное и комфортное жилье – гражданам России».

Но по ряду критериев, таких, например, как объем инфраструктуры и уровень инженерных коммуникаций, наличие в линейке предложений объектов большой площади, мы не относимся к так называемому «экономклассу». Если и придерживаться классификаций, то, скорее, комплекс «Кивеннапа» можно отнести к комфортклассу.

Виталий Юрьев:
– Если оценивать перспективы рынка загородной недвижимости, то в пользу малоэтажного строительства в целом и быстровозводимого жилья в частности говорит множество факторов. Это низкая обеспеченность населения жильем, высокая урбанизация населения крупных городов с достаточно низкой экологией.
Кроме того, в европейских странах доля малоэтажного жилья значительно превышает многоэтажное. У нас пока все наоборот. Все это вполне реальные предпосылки развития малоэтажного домостроения, тем более что возможности для их реализации существуют уже сейчас.
Дело за малым – необходима государственная поддержка развития малоэтажного строительства. В тех регионах, где она существует, загородный дом уже не является чем-то недоступным.

Александр Чиженков:
– ИСК «Союз Капитал» реализует сейчас два крупных проекта: элитный коттеджный поселок у озера Суходольское (30 млн рублей и выше за участок с домом и коммуникациями) и малоэтажное жилье экономкласса в Ломоносовском районе (около 3 млн рублей).
И тот и другой пользуются большим спросом у покупателей. На мой взгляд, неперспективное сейчас направление – это малоэтажное жилье бизнес-класса. Многим клиентам сложно определить, насколько соответствуют цена и качество дома в среднем ценовом сегменте. Ведь на рынке загородной недвижимости есть предложения гораздо дешевле и ненамного хуже.
В дальнейшем спрос на дома экономкласса будет только расти, поскольку недорогое загородное жилье для постоянного проживания является реальной альтернативой городской недвижимости, квартир небольших метражей, которые сейчас в большом дефиците.

– Какие технологии сейчас пользуются большим спросом при строительстве загородных домов? На чем основан выбор технологий и материалов для малоэтажного строительства – цене, качестве, экологической безопасности продукции? Существует ли проблема ценовой классификации, учитывая, что дома, построенные по одной технологии, встречаются в коттеджных поселках разного уровня?

Евгений Чернега:
– Во многом выбор определяется тем, для кого предназначены эти дома. Скажем, модель принятия решения покупки жилья экономкласса отличается от элитного. В элитном сегменте большее значение приобретают такие факторы, как экологическая безопасность или долговечность материалов. Следовательно, качество самих материалов выходит на первый план.
Выбирая материал для дома, важно определиться с технологией строительства, ведь самый качественный материал при неудачном конструктивном решении может оказаться впоследствии проблемным. Работая с заказчиками, мы рекомендуем использовать проверенную временем однородную стену. Именно она (в дуэте с качественными материалами) позволяет построить добротный дом, в котором будет комфортно жить в любое время года.
Конечно, не все материалы одинаковы по себестоимости и по своим потребительским свойствам. Например, кирпич и теплая керамика, как правило, используются для строительства коттеджей бизнес- и элиткласса. Так, под Петербургом из крупноформатных поризованных блоков возведены поселки «Антоновка», «Низино», «Уварово». Тем не менее я бы не сказал, что это материалы только «для богатых». Если учитывать безремонтный срок службы дома, расходы на отопление и то, что при качественном строительстве кирпичные дома могут стоять сто и более лет, кирпич и керамику можно назвать не дорогими, а просто качественными строительными материалами.
С развитием рынка малоэтажного строительства вырос и уровень технической грамотности потребителей. Заказчики, с которыми мы работаем, – это, как правило, опытные строители и архитекторы с высоким уровнем технической грамотности. Таких специалистов сложно ввести в заблуждение или склонить к определенному выбору одной лишь рекламой. И это логично, ведь от их решений зависит качество будущего строения, а значит, и безопасность его жителей.
Схожие тенденции характерны и для индивидуальных застройщиков. Они принимают активное участие на всех стадиях строительного процесса – от выбора и покупки строительных материалов до соблюдения самой технологии строительства.
Таким образом, чтобы попасть на рынок, поставщик должен пройти сложный многоуровневый отбор. И не факт, что выбор окажется в его пользу.

Жанна Швыдкая:
– Архитектура начинает играть все большую роль в премиальном сегменте. Клиенты понимают, что дом за 15–30 млн рублей должен и внешне и внутренне соответствовать своей цене и своему сегменту. Большую роль играет качество материалов и способность компании предложить что-то современное и интересное.
Цена важна, но не всегда является определяющей. Для наших клиентов так же интересны архитектурные и технологические решения, которые позволяют называться деревянному дому «современным».

Михаил Волчков:
– В последнее время застройщики больше уделяют внимания технологиям, направленным на уменьшение сроков строительства и снижение стоимости жилья. Но достаточно сложно оценить, какого качества продукция использовалась при строительстве дома. Встречаются ситуации, когда материалы не соответствуют применяемой технологии.

Александр Лебедев:
– При выборе материалов для строительства девелоперы прежде всего ориентируются на их стоимость. Спросом пользуются недорогие предложения – варианты каркасной технологии и строительство из легких бетонов – газобетона, пенобетона, керамзитобетона, пенополистиролбетона. Объясняется это в первую очередь ограниченными финансовыми возможностями большинства заказчиков.

Игорь Трусканов:
– Универсальной строительной технологии нет. У каждой – свои плюсы и минусы. Но совершенно очевидно, что в малоэтажном домостроении даже больше, чем во многих других секторах экономики, определяющую роль имеет бюджет. Но часто в этом вопросе стороны оперируют краткосрочными интересами, а долгосрочные опускают. Стараются сэкономить, применяя дешевые материалы и технологии, привлекая работников невысокой квалификации. В результате – «скупой платит дважды». Срок службы таких строений меньше. Комфортность низкая. Энергоэффективность слабая, в результате расходы на отопление в разы выше.

Виталий Юрьев:
– Как правило, принятие решения о покупке дома у потребителя сейчас занимает месяц-полтора. За это время заказчик тщательно анализирует существующие технологии домостроения, формулирует свои требования к качеству дома, срокам строительства и затратам на эксплуатацию. За последний год значительно вырос спрос на каркасно-панельные дома. Они быстро возводятся и отличаются невысокой стоимостью. Потребители им доверяют.

Александр Чиженков:
– Выбор материалов для строительства зависит в первую очередь от класса поселка.
Так, например, в Суходольском мы используем только экологически чистые материалы – дерево (клееный брус), природный камень, кирпич. Покупатели элитной загородной недвижимости сначала оценивают ее месторасположение, затем – материал, из которого возведено здание, наличие коммуникаций и прочее.
А вот в экономклассе главное для покупателя – стоимость объекта. И только определившись с ценой, он уже изучает материал, из которого построен дом, расположение, наличие коммуникаций.
Как правило, при возведении загородного жилья элитного класса применяются только два материала – дерево или кирпич.
В сегменте экономкласса этот выбор больше: несъемная опалубка, сэндвич-панели, бетонные блоки. Вот, пожалуй, три основных материала, которые используются при возведении загородного жилья в низшем ценовом сегменте. Причем разница в стоимости между ними невелика.
Когда мы разрабатывали проект застройки поселка в Ломоносовском районе, изучили преимущества и недостатки всех этих технологий. Остановились на газобетоне, хотя изначально планировали строить из сэндвич-панелей. Но наши покупатели относятся к нему с настороженностью, если не сказать негативно.
Потребители очень плохо информированы о преимуществах этого материала: проектов, реализованных с его применением, пока очень мало. А ведь это дополнительная сложность для девелопера – приходится продавать не только стандартный пакет – место, коммуникации, квадратные метры, но и убеждать клиента, что использованная технология имеет свои плюсы.
Когда речь идет о газобетоне, кирпиче или несъемной опалубке, объяснять такие вещи не надо. А в некоторых случаях приходится убеждать, что материал не хуже остальных. Зачем тратить силы и, возможно, терять клиентов, если можно использовать известные и зарекомендовавшие себя технологии и материалы в том же ценовом сегменте?

– Выводятся ли на рынок новые недорогие материалы, технологии и что может сдерживать их применение?

Александр Лебедев:
– Недорогие материалы появляются и используются весьма активно. В некоторых случаях уже наблюдается насыщение рынка. Например, это касается панельно-каркасной технологии: строятся новые заводы, и цены на каркас «ползут» вниз. Безусловно, применение недорогих материалов и технологий перспективно, и их доля на рынке будет только увеличиваться.
К сдерживающим факторам следует отнести сниженный спрос на загородную недвижимость, обусловленный экономической ситуацией. А также – скептиче¬ское отношение населения к новым технологиям, преимущества которых постоянно развенчиваются.

Михаил Волчков:
– Современные технологии загородного строительства можно разделить на две группы. Это решения, направленные на уменьшение сроков и снижение стоимости возведения дома. К ним можно отнести модульное и мобильное домостроение, конвейерное производство. Вторая группа – технологии, направленные на повышение качества проживания, такие как «энергоэффективный дом», «умный дом», «экодом».
Самый главный сдерживающий фактор появления новых технологий на российском рынке малоэтажного строительства – отсутствие инфраструктуры, сравнимой с городской средой. На второе место можно поставить неразвитость механизмов ипотечного кредитования на рынке загородного строительства.

Игорь Трусканов:
– Недорогие материалы на рынке появляются постоянно, так как себестоимость строительства – ключевой показатель для развития строительной индустрии в любой стране. Перспективы применения современных решений зависят от соотношения их преимуществ и стоимости с учетом конкретного региона. Новые технологии применять просто необходимо, если они не представляют опасности для человека или окружающей среды.

Евгений Чернега:
– Сейчас на рынке представлено множество разнообразных материалов для малоэтажного строительства. Их выбор зависит от целей и назначения здания.
Например, наши исследования показывают, что керамический кирпич чаще всего используется для строительства дома для постоянного проживания. Владелец такой недвижимости тщательно подходит к выбору конструктива стены. И это логично. Ведь принимая решение жить загородом, человек стремится повысить качество жизни. А это, прежде всего, экологически чистая среда, которая, как известно, определяется не только удаленностью от промышленного города, но и качеством стен дома.
Учитываются и такие факторы, как комфортность жилья, его ликвидность и «стоимость владения». Кстати, безремонтный срок службы для кирпичного строения составляет 100–150 лет, но этим вряд ли можно впечатлить человека, которому нужен дом на даче для сезонного проживания. В этом сегменте наибольшее значение имеет объем единовременных затрат.

Основным сдерживающим фактором является консервативность (в хорошем смысле слова) строительного рынка. Для того чтобы новая технология прижилась, необходимо время. Дом – это долгосрочные вложения, поэтому здоровая осторожность здесь вполне уместна.

Виталий Юрьев:
– Появление новых материалов и решений хорошо, с одной стороны. С другой – нет практики их применения, непонятно, как может повести себя материал с течением времени. Мы осторожно подходим к новым материалам и, как правило, не доверяем представленным сертификатам, а проводим внутреннюю экспертизу. Это обоснованная осторожность – дом строится не на один год.

Александр Чиженков:
– Материалы и технологии, которые появляются на нашем рынке, «новыми» можно назвать только условно. Как правило, они давно известны в других странах. Однако в России их широкое применение сталкивается с косностью мышления и сложившимися стереотипами граждан. У нас люди воспитаны так, что им тяжело перестроиться, ко всему новому они относятся со скептицизмом и не готовы тратить последние деньги на дома, построенные по незнакомой технологии.
Соответственно, девелоперы, застройщики неохотно берутся за проекты с использованием новых материалов и решений. По крайней мере, это касается сегмента дешевого жилья.

В сегменте элитной малоэтажки внедрять новые технологии проще. Люди, приобретающие дорогую загородную недвижимость, больше открыты для экспериментов и согласны платить за качество и комфорт.

Подготовила Славяна Румянцева

Другие материалы по теме

X